Схеми придбання житлової нерухомості в новобудові

Серед схем придбання житлової нерухомості на первинному ринку - заставні та договору оренди житла з його подальшим викупом. Пропонуємо вашій увазі плюси і мінуси цих схем.

Заставна

Заставна засвідчує не право її власника на об'єкт нерухомості, а його право звернути стягнення на цей об'єкт в разі невиконання основного грошового зобов'язання боржником. В силу положень ЗУ «Про іпотеку» власник заставної не отримує жодних прав на майбутню квартиру

У зв'язку з набранням чинності ЗУ № 2367-VI від 29.06.2010 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла» використання заставних у якості інструментів інвестування в будівництво вважається неправомірною діяльністю. Заставна розглядається лише як механізм рефінансування, а не як спосіб продажу первинної нерухомості.

Дана позиція відображена і в листі Мюнюста № 820-0-2-10-31 від 27.10.2010, але, такий лист не є нормативно-правовим актом, і будівельні компанії продовжують залучати гроші інвесторів в обмін на видачу заставних, вводять в оману потенційних покупців, що має ознаки складу кримінального злочину, передбаченого ст. 190 «Шахрайство» УКУ. При цьому відповідно до ст. 230 ЦКУ, у разі якщо одна зі сторін угоди навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним. Сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, заподіяну у зв'язку із здійсненням угоди.

Договір оренди житла з викупом

На законних підставах об'єктом оренди з правом викупу може бути тільки квартира або будинок (тобто, угода можлива виключно для відчуження готового житла або для залучення коштів у будівництво житла при використанні попереднього договору оренди житла до завершення його будівництва).

Відносини оренди житла з викупом встановлюються на підставі договору, до якого застосовуються положення статей 810 1, 811, 813 - 820, 823, ч. 2 ст. 825, ст. 826 і 1232 1 ЦКУ з урахуванням особливостей, встановлених ЗУ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва».

За договором оренди одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі - орендарю житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови сплати орендних платежів у повному обсязі (викупу житла), житло переходить у власність орендаря. Договір оренди укладається в письмовій формі, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та обов'язковій державній реєстрації.

За такою схемою придбання момент виникнення права власності на нерухомість виникає після припинення відносин оренди і повної оплати вартості за договором. Перевагою такої схеми є поетапна оплата вартості, а недоліком - при розірванні договору втрачається вся сума внесених «покупцем» грошей, так як сплачена сума буде вважатися, внесеної за оренду нерухомості, і не підлягатиме поверненню, власник майном може безперешкодно розпоряджатися своїм майном. Для багатьох забудовників така схема, очевидно, стане основним способом привернути засоби для завершення будівництва об'єкта.

Артем Стоянов спеціально для Building.ua