Рынок жилья с использованием ипотечных механизмов вытянет экономику Украины





29.04.2019 00:00
Ипотечный рынок, дважды потерпев мощного удара, так, к сожалению, и не восстановился. Но шансы на спасение есть. О том, как развивался рынок ипотеки в Украине, что привело к его упадку и как стимулировать развитие ипотечного кредитования Property Times рассказал казначей АО АКБ «АРКАДА» Любомир Килимник. Рынок жилья с использованием ипотечных механизмов вытянет экономику Украины
 - Как и когда начал формироваться рынок ипотечного кредитования?

- Как каждое организованное общество, так и Украины с момента получения независимости имела такие элементы, как кредиты для покупки жилья под залог. То есть кредитования началось с обретением независимости. Но это были единичные ростки.

Более организованное кредитования началось в 1998 году. Толчком стало принятие государством Программы молодежного кредитования жилья, которым предусматривалось, что человек платит своими средствами первый взнос - от 10%. Существовало несколько таких программ с разными ставками - 3%, 5%, 7%. Государство предоставляло ресурсы, а банки были операторами этого рынка. Существовали программы, как общегосударственные, так и муниципальные. В 1998 году наш банк был уполномоченным по кредитованию Молодежной программы Киевской городской государственной администрации. Учитывая, что столица имеет более мощные денежные ресурсы, то кредиты предоставлялись на 30 лет под ставку 3% и даже беспроцентные, если семья имела детей. Достаточно привлекательная программа, но экономическая ситуация в стране и мире эту программу нивелирована. На сегодняшний день в Киеве нет муниципальной программы молодежного жилищного строительства.

- А что случилось с теми кредитами, которые предоставившиеся по программам?

- Те счастливчики давно уже их погасили, хотя кредиты выдавались на 30 лет. Возможно, осталось 5%, которые еще продолжают их платить. Их выплаты составляют примерно 300 грн в квартал. Но и цены тогда были другие. В те времена самая дешевая однокомнатная квартира на строительстве стоила до 9 тыс. Долларов США.

При каждой смене власти краеугольным камнем становится жилищная программа, но, к сожалению, в сегодняшних реалиях она не может существовать в том виде, в котором видят ее чиновники.

- Если определять периоды развития, какие основные этапы с начала рынке, прошло ипотечное кредитование?

- Более организованным рынок ипотечного кредитования стал с вступлением в силу законов об ипотеке, Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах, О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью и введением Реестра ипотек. Это произошло в 2004 году.

Закон об ипотеке выписал четкие правила, как передавать в залог имущество, в том числе имущество, которое находится в процессе строительства. Закон об ипотечном кредитовании выписал основные правила, касающегося кредитного договора и механизмы рефинансирования. Если банк выдал уже определенное количество кредитов, он начинает в дальнейшем наращивать портфель, ему нужен для этого ресурс. Чтобы такой ресурс где получить, надо получить его с рынка - рефинансировать ипотеку. Предусматривался в соответствии с Законом об ипотеке выпуск закладных. Это ценная бумага, в котором сочетается обязательства должника по кредиту и обязательства его как залогодателя. Если такая ценная бумага банк-кредитор продает другому кредитору, то он продает и долг, и обеспечения, и заемщик должен платить другому кредитору. Если заемщик не выполняет свои обязательства, то на следующий кредитора есть право перевести на себя право собственности на квартиру и прекратить отношения с таким заемщиком.

Закон об ипотечном кредитовании и операциях с ипотечными сертификатами более прогрессивный. Он позволяет выпускать ипотечные сертификаты с фиксированной доходностью и ипотечные сертификаты участия, то есть паи. Речь идет о том, что задолженность первой группы заемщиков по ипотечным кредитам объединяется в консолидированный ипотечный долг. И сумма долга после объединения становится не миллион, а 10-15 млн. Ипотека по таким кредитам объединяется в ипотечный пул. Обеспечение платежей по такому консолидированным долгом обеспечивается залогом квартир, включенных в такого ипотечного пула. Это форма распределения рисков, страхования инвестора. В чем здесь преимущество? Если мы говорили ранее о залоговой, то она связана с личностью должника, его материальным, социальным положением и т. Д. Передавая долг через закладную, ты передаешь риск этого лица. Если консолидированный ипотечный долг, то риск каждого человека распределяется между тысячами инвесторов. Кроме того, здесь фиксированная ставка доходности, например, если банк выдает кредиты под 15%, по фиксированному пулом ставка может быть 13-14%.

Еще один вид ипотечных сертификатов - ипотечные сертификаты участия, там предполагается выпуск структурированных сертификатов. Например, мы объединили 100 кредитов в консолидированный ипотечный долг, потом объединили 100 ипотек в консолидированный ипотечный пул, посчитали доходность, определили составляющие финансовой надежности каждого кредита, включенного в этот пул, и поструктурувалы. Например, сертификаты, обеспеченные частью кредитов с высокой надежностью, имеют ставку 9%. Далее сертификаты с меньшей надежностью, структурированные во второй транш, у них больший риск дефолта, но и ставка по ним может быть 13%. И плохие кредиты, которые формируют еще один транш, по которому ставка может быть 20%. Инвестор должен понимать, что он получит большую доходность, но он переживает в период владения таким инструментом, больший уровень риска.

Предполагалось, что такие сертификаты должны свободно обращаться на рынке, их можно было продавать с каким дисконтом. Это все создано не только для того, чтобы развивалась ипотека, чтобы к ипотечному рынку приобщались не только заемщики, но и лица, обладающие определенным ресурсом, вкладывали через такие ипотечные сертификаты в банк, и таким образом рос бы рынок. К сожалению, и закладные, и ипотечные сертификаты не получили значительного развития. Частично из-за того, что не разработана совершенная нормативная база, а основная причина - инфляционные процессы, которые влияют на стабильность национальной валюты. Если вспоминать 2004-05 годы - начало ипотеки, то курс был 5 грн, сейчас более 25. В соответствии долгосрочный инструмент стал непривлекательным. Государство в этом направлении периодически пытается что-то делать. В 98 г.. - это были молодежные программы, в 2005г. - ипотечное кредитование, в 2008-10 гг. - программа Доступное жилье, которая также предусматривала кредитование определенных категорий населения, молодежное кредитование, были развиты муниципальные программы, даже кое-что было построено. Но когда курс из 8 стал 25 эти программы исчезли.

В 2005 году. Был принят Закон об ипотечных облигациях. Это еще один способ найти долгосрочный денежный ресурс, чтобы предоставлять кредит определенным категориям граждан Украины. Но самым большим недостатком в организационном плане остается то, что должна быть создана государственная ипотечное учреждение второго уровня, которая будет выпускать эти бумаги, которая будет привлекать деньги с рынка под ценные бумаги и передавать такой ресурс банкам-кредиторам первичного рынка в обмен на задолженность этих кредитов. Во все эти структуры надо нанять большое количество персонала. А если есть персонал на государственном обеспечении, то на него нужны расходы - на содержание зданий, расходы на заработную плату и на саму идею рефинансирования. По моему мнению, что это ложному пути, на сегодняшний день даже после такой чистки банковской системы у банков еще достаточно помещений, персонала, внутренних программ, которые содержат всю эту инфраструктуру и могли бы обслуживать такие программы ипотечного кредитования определенных отраслей. И при таких условиях можно было бы даже говорить о снижении ставки по кредиту.

- В какие периоды рынок переживал самые потрясения?

- Больше всего потрясло ипотечный рынок пережил, когда курс доллара вырос с 8 до 13 грн. Я уже упоминал, что в 2005 году началось ипотечное кредитование, тогда с разрешения НБУ выдавались валютные ипотечные кредиты. На этот период пришелся бум ипотечного кредитования и пик цен на жилье, когда двухкомнатные хрущевки стоили по 100 тыс. Долларов. Банки предоставляли кредиты широкому кругу заемщиков, идя на риск. И когда курс изменился, люди реально не смогли обслуживать эти кредиты, которые сформировали дефолтные кредиты. Государство через законодательное регулирование пробовала фиксировать ставку, банки находили свои внутренние ресурсы, чтобы уменьшать платежи, которые составляли курсовую разницу. Хотя с финансовой точки зрения банки от таких кредитов пострадали, потому что они привлекали под эти кредиты валюту, которую надо было отдавать.

И потом произошло второе потрясение в 2015 году - массовый банкопада. Национальный банк занялся чисткой банковской системы, мотивируя тем, что мы выбрали путь в Евросоюз и надо следовать европейским директивам. Во многих банках были введены временные администрации, некоторые учреждения были ликвидированы, некоторые до сих находятся в процессе ликвидации. Непогашенные кредиты остались в портфелях тех банков, и на сегодняшний день Фонд гарантирования вкладов как администратор пытается продавать такие активы с огромными дисконтами, которые могут достигать 90%. С финансовой точки зрения будто интересно, а также иностранные инвесторы пробовали сюда заходить, но есть социальная составляющая. Эти квартиры кому принадлежат, уже прошло более 10 лет, изменился состав семей, появились аспекты социальной защиты, так активности на таком рынке на настоящий момент нет.

- Что в перспективе ждет такие кредиты?

- Угрозы от ипотечного бума 2005-2008 годов уже нет, потому что банковская система перешла полностью на международные стандарты финансовой отчетности и бухгалтерского учета. Под каждый актив должен быть сформирован резерв банков. В течение десятилетия банки работали на погашение убытков, которые они понесли в том числе и через валютные ипотечные кредиты. Банки создали резервы, списали эти долги из своих балансов и готовы дальше работать на экономику Украины.

- Многие свернули ипотечные программы ...

- Да, большинство банков свернули, сейчас единицы имеют ипотечное кредитование. Если говорить о государственных банка, то они имеют программы кредитования вторичного рынка, скорее, как дань моде. А реально работающие программы кредитования первичного рынка завязаны на конкретных застройщиков. Среди коммерческих банков ситуация более прозрачная, единицы предоставляют ипотеку на вторичном рынке, около 10 банков кредитуют первичный рынок. Это банки, которые связаны с какими застройщиками договорной основе, а не корпоративными.

- Застройщики предлагают свои финансовые механизмы. Как будут развиваться отношения банков и застройщиков, они конкуренты или партнеры?

- Банки - это специализированные финансовые учреждения по предоставлению финансовых услуг. Застройщики - это предприятия, которые должны организовать строительство, то есть привлечь средства на строительство и финансирование подрядчика. Подрядная организация требует четкого финансирования. Поэтому застройщик вынужден вытаскивать подкожный жир, предоставляя разнообразные программы вроде квартира в рассрочку. Эти программы базируются на так называемых товарных кредитах, которые предоставляют друг другу участники этого процесса. Все зависит от застройщика, насколько он является мощным. Если это многоплановая большая корпорация, которая занимается, например, нефтью, связью и строительством, она может перекачивать средства. Здесь есть определенная оптимизация своей финансовой деятельности.

- Сможет ли ипотека изменить рынок недвижимости Украины?

- Рынок строительства жилья с использованием ипотечных механизмов может вытянуть всю экономику Украины из того тяжелого состояния, в котором она находится уже много лет. В экономике есть такое понятие, как финансовый мультипликатор - когда одна гривна, вложенная в экономику дает прирост валового внутреннего продукта. Строительство относится к одной из отраслей с наибольшим мультипликатором. Есть разные оценки - ВВП прирастает на 4-8 грн на каждый вложенный рубль в строительство. Каждая проинвестированная гривна в строительство жилья дает оживление во многих других отраслях. В этом прогрессивность ипотеки первичного рынка жилья. Ипотека вторичного рынка - это перераспределение ресурсов.

Для того, чтобы ипотека заработала и дала толчок экономике страны, надо сделать несколько шагов. Мы уже лет десять вынашивает идею, которую еще не удалось воплотить. Поясню, в чем она заключается. НБУ после Революции достоинства очень реформировался: ввел большинство европейских регуляторных норм по надзору за банковской системой в Украине. Но при этом мало что сделал как кредитор последней инстанции в стране. Более того, были внесены изменения в законодательство, и национальный банк сейчас отвечает за удержание инфляции. НБУ является свободным игроком на валютном рынке, он выходит на межбанковский рынок, продает и покупает валюту для того, чтобы обеспечивать определенный уровень стабильности национальной валюты, удерживать достаточный уровень золотовалютных резервов. НБУ в своей программе поддержания ликвидности банков, которая предусматривает предоставление кредитов банкам, привлечение средств от банков для стабилизации системы, прибегает к таким способам - привлекает с рынка свободный ресурс, продавая банкам такой уникальный инструмент как депозитные сертификаты Национального банка. Ставка по таким сертификатам - от 16 до 18%, при уровне инфляции 18%. Риск для инвесторов нулевой. Возникает вопрос - будет ли банк инвестировать в экономику или в ипотеку, бороться за снижение ставки по депозитам? Он привлекает на депозитном рынке средства под 16%, и под 18% размещает в НБУ и зарабатывает свои 2% без каких-либо затрат. НБУ с тех средств, которые привлекает с рынка для стабилизации и поддержания уровня инфляции, предоставляет кредиты банкам для поддержания ликвидности и осуществления их уставной деятельности. Но Нацбанк предоставляет такие кредиты под 20%, к тому же требует от банка обеспечения таких кредитов. Вот мы и имеем сбалансированный механизм, который существует на минимальной марже, но на высоких ставках - 18-20%. Если бы такой механизм применить на ставках 3-5%, мы бы получили такой же эффект. НБУ надо думать над тем, как снизить такие ставки.

- А по снижению резервных требований, которые сейчас составляют 13%?

- Национальный банк ввел механизм рефинансирования - поддержания ликвидности банков для того, чтобы помочь банкам выполнять слишком высокий норматив обязательных резервов на корреспондентском счете, который хранится в Национальном банке. Это не снижаемый остаток, который формируется в процентах от текущих обязательств и долгосрочных, по которым приближается время выплаты. Сегодня он в среднем составляет 13%. Нормальная норма обязательного резервирования - это 4-7%.

Идем дальше. Национальный банк Украины является донором государственного бюджета. Из года в год на него законом о государственном бюджете возлагается определенная сумма перечислений прибыли, измеряется десятками миллиардов гривен, это почти десятая часть бюджета страны. Теряется смысл существования Национального банка, как кредитора. Я предложил бы, не сбавляя важности основной функции Нацбанка - сдерживание инфляции, активизировать функцию кредитора. И к программе кредитования НБУ через уполномоченные банки можно было бы включить приоритетные отрасли экономики. Причем кредитования Нацбанком должно происходить под 3-5-7%, чтобы банк-кредитор первичного рынка жилья мог давать ипотеку под 5-7-9%. Сразу возрастет спрос на такие кредиты, мы поднимем большой пласт населения, нуждающихся в жилье.

От такого финансирования ипотечного рынка государством влияние на индекс инфляции будет минимальной - 1-2% в течение 3-5 лет, но это даст грандиозный толчок развитию экономики государства. Такая модель позволит Национальному банку Украины использовать трансмиссионный механизм денежно-кредитной политики.

- Есть еще какие-то механизмы, которые могут сдвинуть рынок?

- Мы еще не обсудили такую ​​тему как аренда жилья с выкупом. Это тот пласт, который позволит еще глубже уйти в слои населения. При ипотеке квартира передается в собственность должнику-заемщику и он должен ее выплатить, а если потерпит дефолта, останется и без денег, и без квартиры. Аренда жилья с выкупом оставляет право собственности на квартиру за арендодателем, это не обязательно должно быть банк, это может быть субъект хозяйствования, который специально финансирует, строит, удерживает жилье для того, чтобы передавать в аренду с выкупом. И здесь мы имеем большую степень свободы. Нивелируются такие аспекты как регистрация в квартире несовершеннолетних. К тому же срок выплат можно увеличить до 40-50 лет. Для человека не так важно - это его квартира, или это квартира, в которой он имеет право жить и пользоваться ею. Например, в Германии 56% - съемное жилье.

Еще один интересный механизм, который можно применять при аренде с выкупом и при ипотеке - продажа вместе с долгом или с правом аренды. Например, молодой человек покупает свое первое собственное жилье в ипотеку, через некоторое время появляется семья, которая требует других условий проживания. Семья готова покупать более просторное жилье, но не имеет возможности заплатить хвост по ипотеке. В этом случае банк может запропоноваты возможность продажи квартиры с кредитом или с правом аренды. Появляется новый саморегулирующийся, то есть не зависящий от государства рынок вторичного жилья.

- Чего ждать в 2019 году?

- Вторичный рынок жилья достиг своего дна, цены самые низкие. Активность на вторичном рынке очень низкая. Владельцы недвижимости не готовы отдавать за такую ​​цену. Продают в основном те, которые улучшают свои жилищные условия.

На рынке первичного жилья цены также слишком низкими, можно сказать, опасно низкими, инфляция продолжается, курсовая нестабильность имеется, регуляторные нормы государства не способствуют улучшению экономической системы. Чтобы работать и платить заработную плату людям, застройщики идут на то, о чем мы говорили выше - товарные кредиты. Это говорит о том, что цены на первичном рынке имеют и таки будут расти.

Что касается объемов строительства, за прошлый год уровень ввода жилья в эксплуатацию упал на 23%, надо бить тревогу, ведь строительство - это мультипликатор. Держится первичный рынок за счет городов-миллионников. Потребность в жилье есть, цены благоприятны. Местная власть недостаточно внимания уделяет развитию строительства жилья. Застройщики строят жилье, а вся инфраструктура должна строиться на средства местного бюджета. Местная власть должна своевременно создавать инженерные коммуникации, социально-бытовые объекты. На сегодняшний день все это далеко от идеала, застройщик вынужден отвлекать средства привлеченных инвестиций на строительство этих сооружений и коммуникаций. А потом требовать, время через суд, компенсации понесенных расходов. Проходит год-два, когда индекс инфляции 12-16%, то это уже не те деньги. Это сдерживающий фактор отрасли с наибольшим мультипликатором.

propertytimes.com.ua
Теги к контенту: недвижимость ипотека
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым
 
 
Войти