Читайте также:
Новостройки в Киеве бьют рекорды: как изменилась цена за год
Банки не спешат предлагать финансирование при покупке жилья по приемлемым расценкам. Следовательно, и продавцы, и покупатели недвижимости вынуждены искать компромисс, выбирая методы и способы получения вожделенных квадратных метров в рассрочку. В этой статье мы постараемся вкратце разобраться об особенностях кредитования после кризиса, скажем, на что обратить внимание, анализируя предложение застройщиков.До начала кризиса на рынке кредитования безоговорочное первенство держали банки. Схема выглядела довольно просто:
• покупатель недвижимости (он же заемщик) подавал документы в банк;
• банк принимал решение о кредитовании и перечислял деньги непосредственно застройщику;
• покупатель подписывал договор купли-продажи недвижимости (либо же покупка имущественных прав, реже инвестиционный договор – если дом еще не достроен).
Сегодня картина совершенно иная. Застройщики вынуждены отказываться от сотрудничества с банками для кредитования своих покупателей. В результате чаще всего покупатель и застройщик остаются один на один при переговорах о рассрочке. С одной стороны это хорошо – на практике зачастую можно договориться об условиях покупки даже лучше, нежели это написано в рекламном проспекте, нет финансового учреждения (банка), который устанавливает дополнительные проценты, желая заработать на кредитовании (банк может давать кредит самому застройщику, однако это прямо не влияет на договоренности между застройщиком и конечным покупателем жилья). С другой стороны, при отсутствии финансового учреждения (банка) – застройщик полностью волен в выборе схемы рассрочки.
В результате сегодняшний рынок пестрит предложениями застройщиков о рассрочках. Разновидности рассрочек напрямую зависят от организации финансирования строительства. Ниже мы кратко опишем наиболее распространенные схемы, с которыми может столкнуться покупатель – укажем на их основные недостатки и преимущества с точки зрения покупателя.
Участие в строительном кооперативе. Довольно большое распространение получили строительные кооперативы. Словосочетание «жилищный кооператив» хорошо знакомо еще с советских времен. Процедура финансирования заключается в том, что покупатель недвижимости вносит определенный вклад в кооператив. По завершении строительства покупатель обменяет долевое участие на конкретную квартиру в многоэтажном доме или жилом комплексе (именно в этих случаях наиболее часто используются жилищные кооперативы).
К недостаткам рассрочки при покупке жилья в кооперативе следует отнести значительно более высокий размер вклада, если вклад делается по частям (в рассрочку). В этой увеличенной стоимости и находятся стоимость рассрочки, аналог банковских процентов. Для сравнения жилищные кооперативы времени СССР не предполагали более высокую стоимость, также об этом умалчивают и рекламные проспекты. К слову рекламные проспекты чаще всего указывают минимально возможную стоимость жилья, естественно без учета рассрочки. Вторым немаловажным фактором следует отметить, что покупатель делает платеж не за квадратные метры, а лишь за паевое участие в кооперативе. В будущем это паевое участие будет обменяно на квартиру, но только когда квартира будет достроена.
Предварительные договоры. Предварительный договор является наиболее простым решением для продажи квартиры в рассрочку. Покупатель и застройщик договариваются заключить договор купли-продажи квартиры в будущем (когда квартира будет достроена). При этом уточняется график платежей. При невыполнении графика платежей застройщик как правило может расторгнуть договор и вернуть деньги покупателю (все или нет – указывается в договоре). Предварительные договоры чаще всего применяется при продаже в рассрочку квартир в небольших домах, коттеджах или таунхаусов. Обращайте внимание на то, заверяется ли предварительный договор нотариально – это обязательное требования по законодательству Украины (в случае, если договор будет подписан не на нотариальном бланке – получить деньги или жилье по нему может быть крайне затруднительно).
Инвестиционные договоры. Инвестиционный договор является довольно распространенной на сегодня разновидностью оформления покупки незавершенного строительством жилья. И это не смотря на законодательный запрет на использования таких договоров (Закон Украины об инвестировании предписывает использовать ФФС/ФОН, как об этом написано ниже). Тем не менее, инвестиционный договор позволяет гибко описать график платежей, особенно если предполагается продажа в рассрочку. Именно этим фактором объясняется крайняя популярность данного вида договоров, не смотря на законодательное ограничения – ими по-прежнему пользуются и большие именитые застройщики, и продавцы таунхаузов. Мы же советуем с осторожностью подходить к подписанию инвестиционных договоров, в особенности, если речи идет о покупке жилья.
Облигации или другие ценные бумаги. Многие застройщики предлагают покупателям недвижимости приобрести те или иные ценные бумаги (как правило – облигации) и в дальнейшем обменять их на квадратные метры в квартире или в жилом доме. Оплата за ценные бумаги производится частями, то есть в рассрочку. При этом стоимость при оплате в рассрочку несколько выше, чем если покупать по полной оплате.
С одной стороны законодательство Украины обязывает продавать квартиры именно через институты совместного инвестирования, а именно через их разновидность – ФФС или ФОН. ФФС/ФОН продает облигации, которые в дальнейшем придется обменять на квадратные метры в квартире, чаще всего по принципу одна облигация за один метр. Недостатком данной схемы финансирования является то, что при обмене застройщик потребует подписать документ (акт приема-передачи), по которому у покупателя не будет претензий к качеству строительства. Кроме того, на момент обмена покупатель должен будет полностью рассчитаться за облигации. В противном случае право собственности на квартиру не перейдет к покупателю и не будет надлежащим способом оформлено (Свидетельством о праве собственности на имя покупателя).
Не зависимо от выбора схемы приобретения жилья, а также предложенной схемы рассрочки, можно себя обезопасить от потери денег путем проведения не сложных проверок:
• заказчиком строительства (застройщиком) является лицо (как правило компания – ООО, ЧП, акционерное общество), которое получило права на землю для строительства. Требуйте предоставить документ на землю – чаще всего договор аренды земли или акт про право собственности;
• в подавляющем количестве случаев покупатель заключает договор купли-продажи (и передает деньги) не с заказчиком строительства, а с третьим лицом. Критически важно понять связь между получателем ваших денег и заказчиком строительства;
• строительство на всех этапах от проекта до принятия в эксплуатацию является довольно сложным процессом. Однако не стоит бояться сложностей и самостоятельно проанализируйте проект строительства, планы квартир и этажей. Возможно, вы найдете расхождения с рекламными буклетами. Это касается и самих квартир (стоимость недостающих квадратных метров крайне затруднительно получить от застройщика обратно), и элементов благоустройства вокруг жилых домов (количества парковок, детских площадок, фонтанов и клумб с палисадниками); и
• ни одна из существующих схем строительства и продажи недостроенных жилых домов не может гарантировать продажу одной квартиры нескольким покупателям. Чем больше внимания вы уделите вопросу анализа того, что вы покупаете, тем меньше у вас будет шансов оказаться в рядах обманутых покупателей, которые отдали свои кровные за воздух, пусть даже в рассрочку.
Надеемся, приведенная выше информация поможет вам разобраться в стихии предложений на рынке недвижимости. Если все-таки вы готовы вложить деньги в жилье – посоветуйтесь с профессионалом, точно так же, как вы бы поступали при покупке автомобиля с рук. Ведь сапер ошибается лишь один раз, а сколько раз вы готовы обжечься при покупке жилья для себя и своей семьи?
Кирилл Левтеров Юрист, ОМП
Building.ua
Комментарии