Розстрочка на квартиру: плюси і мінуси

Придбати власне житло - мрія більшості українців. Криза 2008-2010 років знизила ціни, але не наблизила можливість придбати квартиру за рахунок накопичень. Банки не поспішають пропонувати фінансування при купівлі житла за прийнятними розцінками. Отже, і продавці, і покупці нерухомості змушені шукати компроміс, вибираючи методи і способи отримання жаданих квадратних метрів в розстрочку. У цій статті ми постараємося коротко розібратися про особливості кредитування після кризи, скажімо, на що звернути увагу, аналізуючи пропозицію забудовників.

До початку кризи на ринку кредитування беззаперечну першість тримали банки. Схема виглядала досить просто:

• покупець нерухомості (він же позичальник) подавав документи в банк;

• банк приймав рішення про кредитування і перераховував гроші безпосередньо забудовнику;

• покупець підписував договір купівлі-продажу нерухомості (або ж купівля майнових прав, рідше інвестиційний договір - якщо будинок ще не добудований).

Сьогодні картина зовсім інша. Забудовники змушені відмовлятися від співпраці з банками для кредитування своїх покупців. У результаті найчастіше покупець і забудовник залишаються один на один при переговорах про розстрочення. З одного боку це добре - на практиці часто можна домовитися про умови покупки навіть краще, ніж це написано в рекламному проспекті, немає фінансової установи (банку), який встановлює додаткові відсотки, бажаючи заробити на кредитуванні (банк може давати кредит самому забудовнику, однак це прямо не впливає на домовленості між забудовником і кінцевим покупцем житла). З іншого боку, при відсутності фінансової установи (банку) - забудовник повністю вільний у виборі схеми розстрочки.

В результаті сьогоднішній ринок рясніє пропозиціями забудовників про розтермінування. Різновиди розстрочок безпосередньо залежать від організації фінансування будівництва. Нижче ми коротко опишемо найбільш поширені схеми, з якими може зіткнутися покупець - вкажемо на їх основні недоліки і переваги з точки зору покупця.

Участь у будівельному кооперативі. Досить велике поширення отримали будівельні кооперативи. Словосполучення «житловий кооператив» добре знайоме ще з радянських часів. Процедура фінансування полягає у тому, що покупець нерухомості вносить певний внесок у кооператив. По завершенні будівництва покупець обміняє пайову участь на конкретну квартиру в багатоповерховому будинку або житловому комплексі (саме в цих випадках найбільш часто використовуються житлові кооперативи).

До недоліків розстрочки при купівлі житла в кооперативі слід віднести значно більш високий розмір вкладу, якщо вклад робиться частинами (в розстрочку). У цій збільшеної вартості і знаходяться вартість кредиту, аналог банківських відсотків. Для порівняння житлові кооперативи часу СРСР не припускали більш високу вартість, також про це замовчують, і рекламні проспекти. До речі рекламні проспекти найчастіше вказують мінімально можливу вартість житла, природно без обліку розстрочення. Другим важливим фактором слід зазначити, що покупець здійснює платіж не за квадратні метри, а лише за пайову участь в кооперативі. В майбутньому це пайову участь буде обміняти на квартиру, але тільки коли квартира буде добудована.

Попередні договори. Попередній договір є найбільш простим рішенням для продажу квартири в розстрочку. Покупець і забудовник домовляються укласти договір купівлі-продажу квартири в майбутньому (коли квартира буде добудована). При цьому уточнюється графік платежів. При невиконанні графіка платежів забудовник як правило може розірвати договір і повернути гроші покупцеві (всі чи ні - вказується в договорі). Попередні договори найчастіше застосовується при продажу в розстрочку квартир у невеликих будинках, котеджах або таунхаусів. Звертайте увагу на те, посвідчується попередній договір нотаріально - це обов'язкове вимоги за законодавством України (у випадку, якщо договір буде підписаний не на нотаріальному бланку - отримати гроші чи житло за нього може бути вкрай важко).

Інвестиційні договори. Інвестиційний договір є досить поширеною на сьогодні різновидом оформлення покупки незавершеного будівництвом житла. І це не зважаючи на законодавчу заборону на використання таких договорів (Закон України про інвестування наказує використовувати ФФБ/ФОН, як про це написано нижче). Тим не менш, інвестиційний договір дозволяє гнучко описати графік платежів, особливо якщо передбачається продаж в розстрочку. Саме цим чинником пояснюється крайня популярність даного виду договорів, не дивлячись на законодавче обмеження - ними, як і раніше, користуються і великі імениті забудовники, і продавці таунхаузов. Ми ж радимо з обережністю підходити до підписання інвестиційних договорів, в особливості, якщо мова йде про купівлю житла.

Облігації або інші цінні папери. Багато забудовників пропонують покупцям нерухомості придбати ті чи інші цінні папери (як правило - облігації) і надалі обміняти їх на квадратні метри в квартирі або житловому будинку. Оплата за цінні папери здійснюється частинами, тобто в розстрочку. При цьому вартість при оплаті на виплат декілька вище, ніж якщо купувати по повній оплаті.

З одного боку законодавство України зобов'язує продавати квартири саме через інститути спільного інвестування, а саме через їх різновид - ФФБ або ФОН. ФФБ/ФОН продає облігації, які в подальшому доведеться обміняти на квадратні метри в квартирі, найчастіше за принципом одна облігація за один метр. Недоліком даної схеми фінансування є те, що при обміні забудовник вимагає підписати документ (акт приймання-передачі), за яким у покупця не буде претензій до якості будівництва. Крім того, на момент обміну покупець повинен повністю розрахуватися за облігації. У протилежному випадку право власності на квартиру не перейде до покупця і не буде належним чином оформлене (Свідоцтвом про право власності на ім'я покупця).

Не залежно від вибору схеми придбання житла, а також запропонованої схеми розстрочки, можна убезпечити себе від втрати грошей шляхом проведення комплексних перевірок:

• замовником будівництва (забудовником) є особа (як правило компанія - ТОВ, ПП, акціонерне товариство), яке отримало права на землю для будівництва. Вимагайте надати документ на землю - найчастіше договір оренди землі або акт про право власності;

• в переважній кількості випадків покупець укладає договір купівлі-продажу і передає гроші) не з замовником будівництва, а з третьою особою. Критично важливо зрозуміти зв'язок між одержувачем ваших грошей і замовником будівництва;

• будівництво на всіх етапах від проекту до прийняття в експлуатацію є досить складним процесом. Однак не варто боятися труднощів і самостійно проаналізуйте проект будівництва, плани квартир і поверхів. Можливо, ви знайдете розбіжності з рекламними буклетами. Це стосується і самих квартир (вартість відсутніх квадратних метрів вкрай важко отримати від забудовника назад), та елементів благоустрою навколо житлових будинків (кількості парковок, дитячих майданчиків, фонтанів і клумб з палісадниками);

• ні одна з існуючих схем будівництва та продажу недобудованих житлових будинків не може гарантувати продаж однієї квартири кільком покупцям. Чим більше уваги ви приділите питання аналізу того, що ви купуєте, тим менше у вас буде шансів опинитися в лавах ошуканих покупців, які віддали свої кровні за повітря, нехай навіть в розстрочку.

Сподіваємося, що наведена інформація допоможе вам розібратися в стихії пропозицій на ринку нерухомості. Якщо все-таки ви готові вкласти гроші в житло - порадьтеся з професіоналом, точно так само, як ви б надходили при купівлі автомобіля з рук. Адже сапер помиляється лише один раз, а скільки разів ви готові обпектися при купівлі житла для себе і своєї сім'ї?
Кирило Левтеров Юрист, ЗМУ
Building.ua