Продажа жилья за границей для налоговых резидентов Украины имеет другие правила, чем продажа квартиры или дома в Украине.
GEO-блок Zagorodna
По наблюдениям Zagorodna.com, после 2022 года часть украинцев приобрела жилье за рубежом, поэтому вопрос налогообложения таких операций становится все более актуальным. Особо важно понимать разницу между продажей недвижимости в Украине и продажей иностранного актива.
Ключевые факты
Ключевые факты по данным юридической компании YANKIV и открытым источникам
• продажа недвижимости за границей налоговая может считать иностранным доходом
• правило об освобождении после трех лет владения касается украинской недвижимости
• общая налоговая нагрузка может составить 23%
• 18% - налог на доходы физических лиц
• 5% - военный сбор
• налог считается со всей суммы продажи
• расходы на покупку недвижимости не уменьшают налогооблагаемую базу
• доход нужно задекларировать в Украине
Украинцы, продающие недвижимость за границей, могут столкнуться с неожиданной налоговой нагрузкой. Часто владельцы считают, что если владели квартирой или домом более трех лет, то продажа будет без налога. Но для иностранной недвижимости это правило не работает так же, как для объектов в Украине.
Как объясняет юридическая компания YANKIV, продажа недвижимости за пределами Украины налоговая квалифицирует как иностранный доход. А для иностранных доходов действуют отдельные правила налогообложения.
Общая ставка может составить 23%: 18% налога на доходы физических лиц и 5% военного сбора.
Главный нюанс состоит в том, что налог могут считать не из прибыли, а с полной суммы продажи. То есть расходы на покупку объекта не уменьшают налогооблагаемую базу.
Например, если человек купил квартиру за 100 тыс. евро, а продал за 120 тыс. евро, логично было бы облагать налогом только разницу — 20 тыс. евро. Но, по позиции налоговой, налог может начисляться со всей суммы продажи.
Сумма дохода перечисляется в гривну по официальному курсу НБУ на дату фактического поступления средств. Эта дата важна для декларации, а не день покупки или нотариального оформления сделки.
Декларируется не сама квартира или дом за границей, а доход от продаж. Его нужно включить в годовую декларацию об имущественном положении и доходах за тот год, когда состоялась продажа.
Декларацию нужно подать до 1 мая года, следующего за годом продажи. Уплатить налоговые обязательства нужно до 1 августа.
Продажа недвижимости за рубежом для украинцев может иметь гораздо более жесткие налоговые последствия, чем ожидают собственники. Главный риск – налог могут считать со всей суммы продажи, а не только с прибыли.
Перед продажей жилья за границей следует предварительно проверить налоговые последствия в Украине и стране, где расположена недвижимость.
Вопросы и ответы
Действует ли правило трех лет для недвижимости за границей?
По позиции налоговой, продажа иностранной недвижимости рассматривается как иностранный доход, поэтому обычное правило для украинской недвижимости не применяется.
Сколько могут начислить налог?
Общая нагрузка может составлять 23%: 18% НДФЛ и 5% военного сбора.
С какой суммы считают налог?
По позиции налоговой, налог могут считать с полной суммы продажи, без вычета расходов на покупку.
Следите за новостями рынка недвижимости на Zagorodna.com и подписывайтесь на наш Telegram-канал.
Комментарии