Продаж житла за кордоном для податкових резидентів України має інші правила, ніж продаж квартири чи будинку в Україні.
За спостереженнями Zagorodna.com, після 2022 року частина українців придбала житло за кордоном, тому питання оподаткування таких операцій стає дедалі актуальнішим. Особливо важливо розуміти різницю між продажем нерухомості в Україні та продажем іноземного активу.
Ключові факти
Ключові факти за даними юридичної компанії YANKIV та відкритих джерел
• продаж нерухомості за кордоном податкова може вважати іноземним доходом
• правило про звільнення після трьох років володіння стосується української нерухомості
• загальне податкове навантаження може становити 23%
• 18% — податок на доходи фізичних осіб
• 5% — військовий збір
• податок рахують з усієї суми продажу
• витрати на купівлю нерухомості не зменшують базу оподаткування
• дохід потрібно задекларувати в Україні
Українці, які продають нерухомість за кордоном, можуть зіткнутися з несподіваним податковим навантаженням. Часто власники вважають, що якщо володіли квартирою чи будинком понад три роки, то продаж буде без податку. Але для іноземної нерухомості це правило не працює так, як для об’єктів в Україні.
Як пояснює юридична компанія YANKIV, продаж нерухомості за межами України податкова кваліфікує як іноземний дохід. А для іноземних доходів діють окремі правила оподаткування.
Загальна ставка може становити 23%: 18% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору.
Головний нюанс у тому, що податок можуть рахувати не з прибутку, а з повної суми продажу. Тобто витрати на купівлю об’єкта не зменшують базу оподаткування.
Наприклад, якщо людина купила квартиру за 100 тис. євро, а продала за 120 тис. євро, логічно було б оподатковувати лише різницю — 20 тис. євро. Але, за позицією податкової, податок може нараховуватися з усієї суми продажу.
Сума доходу перераховується у гривню за офіційним курсом НБУ на дату фактичного надходження коштів. Саме ця дата важлива для декларації, а не день купівлі чи нотаріального оформлення угоди.
Декларується не сама квартира або будинок за кордоном, а дохід від продажу. Його потрібно включити до річної декларації про майновий стан і доходи за той рік, коли відбувся продаж.
Декларацію потрібно подати до 1 травня року, наступного за роком продажу. Сплатити податкові зобов’язання потрібно до 1 серпня.
Продаж нерухомості за кордоном для українців може мати значно жорсткіші податкові наслідки, ніж очікують власники. Головний ризик — податок можуть рахувати з усієї суми продажу, а не лише з прибутку.
Перед продажем житла за кордоном варто заздалегідь перевірити податкові наслідки в Україні та країні, де розташована нерухомість.
Питання та відповіді
Чи діє правило трьох років для нерухомості за кордоном?
За позицією податкової, продаж іноземної нерухомості розглядається як іноземний дохід, тому звичне правило для української нерухомості не застосовується.
Скільки можуть нарахувати податку?
Загальне навантаження може становити 23%: 18% ПДФО і 5% військового збору.
З якої суми рахують податок?
За позицією податкової, податок можуть рахувати з повної суми продажу, без вирахування витрат на купівлю.
Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.
Коментарі