Продавцы воздуха

Далеко не всякий покупатель новостройки может или хочет дожидаться ее готовности, так что перепродажи незавершенного жилья отнюдь не редкость. Рассмотрим техническую сторону вопроса — как происходит данная сделка, пока самой квартиры как юридически оформленного объекта недвижимости еще нет в природе.



Вечная молодость
Процедура перепродажи новостройки во многом зависит от того, какой договор заключал первый приобретатель. Как, вероятно, знают уже все, с 1 апреля 2005 года действует Закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), диктующий девелоперам, какие договоры они могут заключать с покупателями — частными лицами. В упомянутый ФЗ постоянно вносятся правки и дополнения, работать застройщикам дозволяется только по 214-ФЗ, заключая исключительно договоры долевого участия (ДДУ). И никаких обходных схем!



Знакомство с реалиями жизни, однако, наводит на грустные размышления. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», число сделок, совершаемых по ДДУ «постепенно увеличивается», сейчас на них приходится порядка 30% всех продаж новостроек. Получается, что 70% — это те самые обходные схемы, прежде всего предварительные договоры купли-продажи (ПДКП). Впрочем, уже прогресс: раньше на ПДКД приходилось 90%. Получается, за шесть лет закон отвоевал только 30% рынка. Не случайно, рассуждая о 214-ФЗ, эксперты постоянно используют слово «новый». При таких темпах внедрения неудивительно, что ФЗ остается «вечно молодым». И, похоже, юность ему гарантирована еще надолго…



Много разных аббревиатур
О ДДУ долго распространяться не будем. Эта форма максимально удобна для покупателя, поскольку предоставляет ему максимум гарантий и прав. Но именно по этой причине застройщики и предпочитают ее избегать.



Теперь о ПДКД. Суть этих документов — в обязательстве продавца заключить с покупателем договор купли-продажи, когда дом будет готов. Иными словами, предметом соглашения является обязательство сторон относительно заключения договора, а не по поводу недвижимого имущества — такое разъяснение дает Президиум Высшего арбитражного суда РФ в п. 14 информационного письма №59 от 16.02.2001. Так что ПДКД, мягко говоря, не очень хорошо защищает покупателя.



Объекты, реализуемые по предварительным договорам, можно разделить на две группы. Первая — те, разрешение на строительство которых было получено до вступления в действие 214-ФЗ. Здесь все более-менее понятно: закон обратной силы не имеет. Но еще имеются новостройки, сооружение которых началось позже и которые «в будущем будут переведены на ДДУ». В целом понятно: девелопер еще не сумел выполнить все требования «нового» закона, а продавать хочет. Вопрос исключительно в законности.



Также имеются прецеденты, когда реализация ведется через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные (ЖНК) кооперативы.



Как продаем
При всех различиях форм договоров у перепродаж есть общие черты:

- уступка прав по договору (цессия) совершается в той же форме, в какой заключен основной договор. То есть если ДДУ подлежит государственной регистрации, надо регистрировать и уступку по нему. А предварительный договор, изначально не требующий госрегистрации, и перепродать можно так же. Кроме того, если основной договор был совершен в нотариальной форме, уступку по нему тоже следует сделать в нотариальной форме;



- уступка прав одновременно является и переводом долга: получив права на будущую квартиру, вы получаете и обязательства по выплате того, что не отдал продавцу ваш предшественник. Но это, в общем, очевидно…



- как и при любых прочих сделках с недвижимостью, требуется согласие супруги(а). Если подписание договора происходит не лично, нужна нотариально заверенная доверенность;



- существуют договоры, в которых сказано, что дальнейшие переуступки прав разрешены только с письменного согласия первоначального правообладателя (застройщика, инвестора, продавца). Тогда согласие необходимо. Однако эта рекомендация, скажем так, теоретическая — девелопера лучше извещать всегда. «В нашей практике был случай, когда дольщик продал квартиру в возводимом доме, заверив договор у нотариуса, но не поставил в известность нас — застройщиков, — рассказывает Ирина Мамонтова, начальник отдела новостроек «Московского агентства недвижимости». — После прохождения госкомиссии к нам прибыл испуганный новый хозяин: собственность была оформлена на первого владельца. Объяснилось все просто — застройщик получает документы централизованно, в соответствии с договорами, которые были заключены им или с его ведома. А поскольку о сделке никто ничего не знал, свидетельство о собственности выписали на старого владельца. На переоформление ушло около месяца — документам пришлось заново пройти все инстанции»;



- уступка прав возможна только на незавершенку. После окончания строительства квартира превращается в полноценный объект недвижимости, выдается свидетельство о собственности и продажа идет уже «традиционным» порядком. Этот вроде бы очевидный факт ведет к не самым очевидным последствиям: после того как строительство проходит определенный этап (подписаны документы о вводе дома в эксплуатацию), переуступка закрывается. Свидетельств еще нет (и появятся они иной раз только года через полтора), а продавать нельзя. По уступке — уже, а обычным образом — еще…



И в деталях…
Сначала о ДДУ. «Уступка права требования может быть оформлена в виде отдельного договора между бывшим и новым участниками долевого строительства либо в виде трехстороннего соглашения с участием девелопера в качестве стороны», — говорит Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». Однако, как мы помним, проинформировать застройщика о совершенной сделке очень желательно. Закон не требует, чтобы сделка обязательно заключалась в нотариальной форме — но это можно сделать по желанию сторон. Как отмечает М. Литинецкая, нотариальное заверение дает некоторые преимущества, поскольку обеспечивает дополнительную проверку правильности оформления документов. Кроме того, по заверенному договору потом проще и дешевле зарегистрировать право собственности.



Бывший участник долевого строительства, продолжает В. Симонова, обязан передать новому оригинал договора участия в долевом строительстве, по которому совершается уступка права требования, иные документы, относящиеся к договору (дополнительные соглашения, акты об оплате, зачете и пр.), а также подтвердить факт оплаты долевого взноса по условиям договора. В противном случае, если у бывшего участника имеется задолженность по оплате договора, уступка права требования совершается одновременно с переводом долга на нового участника в виде указания в том же договоре об уступке на необходимость произведения платежа застройщику в такой-то сумме и в такие-то сроки.



Таким образом, покупатель получает на руки три основных документа:

- договор участия в долевом строительстве (со всеми дополнительными соглашениями, актами);

- договор/соглашение об уступке (с переводом долга или без оного) с резолюцией застройщика;

- копию документа, подтверждающего платеж бывшего участника в адрес застройщика.



И, наконец, главное для данных видов договоров — необходимость государственной регистрации. Для этого в уполномоченный госорган (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) представляется весь пакет документов, а также квитанция об уплате государственной пошлины в размере 200 руб. Регистрация уступки производится в течение месяца.



Что касается прочих договоров, в первую очередь предварительных (ПДКД), то, как мы помним, они являются лишь обязательством заключить договор купли-продажи в дальнейшем. «Требовать передачи квартиры в собственность на основании предварительного договора гражданин не может; соответственно, уступать тоже нечего», — подчеркивает В. Симонова. Но это в теории, строго по закону. На практике же, отмечает эксперт, широко применяется вариант уступки не имущественного права на квартиру как такового, а права на заключение в будущем основного договора купли-продажи. Предварительный договор, равно как и «уступка» по нему государственной регистрации не подлежат.



…Сегодня потребители хотят проводить все по 214-ФЗ. «Это один из первых вопросов, который задают нам клиенты, — говорит И. Мамонтова. — Покупатель сейчас гораздо более подкован юридически, предпочитает не рисковать, выбирает девелопера, работающего по 214-ФЗ». С другой стороны, еще очень многие новостройки оформляются «по старинке». И часто квартиру можно приобрести только по «кривой» схеме.