Продавці повітря

Далеко не кожен покупець новобудови може або хоче чекати її готовності, так що перепродаж незавершеного житла зовсім не рідкість. Розглянемо технічну сторону питання - як відбувається дана угода, поки самої квартири як юридично оформленого об'єкта нерухомості ще немає в природі.



Вічна молодість
Процедура перепродажу новобудови багато в чому залежить від того, який договір укладав перший покупець. Як, мабуть, знають вже всі, з 1 квітня 2005 року діє Закон «Про участь у пайовому будівництві» (214-ФЗ), який диктує девелоперам, які договори вони можуть укладати з покупцями - приватними особами. У згаданий ФЗ постійно вносяться правки і доповнення, працювати забудовникам дозволяється тільки за 214-ФЗ, укладаючи виключно договори пайової участі (ДДУ). І ніяких обхідних схем!



Знайомство з реаліями життя, проте, наводить на сумні роздуми. За словами Марії Литинецкой, генерального директора компанії «МІЕЛЬ-Новобудови», число операцій, що здійснюються за ДДУ «поступово збільшується», зараз на них припадає близько 30% всіх продажів новобудов. Виходить, що 70% - це ті самі обхідні схеми, перш за все попередні договори купівлі-продажу (ПДКП). Втім, вже прогрес: раніше на ПДКД доводилося 90%. Виходить, за шість років закон відвоював тільки 30% ринку. Не випадково, розмірковуючи про 214-ФЗ, експерти постійно використовують слово «новий». При таких темпах впровадження дивно, що ФЗ залишається «вічно молодим». І, схоже, юність йому гарантована ще надовго ...



Багато різних абревіатур
Про ДДУ довго поширюватися не будемо. Ця форма максимально зручна для покупця, оскільки надає йому максимум гарантій і прав. Але саме з цієї причини забудовники і вважають за краще її уникати.



Тепер про ПДКД. Суть цих документів - у зобов'язанні продавця укласти з покупцем договір купівлі-продажу, коли будинок буде готовий. Іншими словами, предметом угоди є зобов'язання сторін щодо укладення договору, а не з приводу нерухомого майна - таке роз'яснення дає Президія Вищого арбітражного суду РФ у п. 14 інформаційного листа № 59 від 16.02.2001. Так що ПДКД, м'яко кажучи, не дуже добре захищає покупця.



Об'єкти, що реалізуються за попередніми договорами, можна розділити на дві групи. Перша - ті, дозвіл на будівництво яких було отримано до вступу в дію 214-ФЗ. Тут все більш-менш зрозуміло: закон зворотної сили не має. Але ще є новобудови, спорудження яких почалося пізніше і які «в майбутньому будуть переведені на ДДУ». У цілому зрозуміло: девелопер ще не зумів виконати всі вимоги «нового» закону, а продавати хоче. Питання виключно в законності.



Також є прецеденти, коли реалізація ведеться через житлово-будівельні (ЖБК) та житлово-накопичувальні (ЖНК) кооперативи.



Як продаємо
При всіх відмінностях форм договорів у перепродажів є спільні риси:

- Поступка прав за договором (цесія) вчиняється у такій самій формі, в якій укладений основний договір. Тобто якщо ДДУ підлягає державній реєстрації, треба реєструвати і поступку по ньому. А попередній договір, спочатку не вимагає держреєстрації, і перепродати можна так само. Крім того, якщо основний договір був здійснений в нотаріальній формі, поступку по ньому теж слід зробити в нотаріальній формі;



- Поступка прав одночасно є і переведенням боргу: отримавши права на майбутню квартиру, ви отримуєте і зобов'язання з виплати того, що не віддав продавцю ваш попередник. Але це, загалом, очевидно ...



- Як і при будь-яких інших операціях з нерухомістю, потрібна згода дружини (чоловіка). Якщо підписання договору відбувається не особисто, потрібна нотаріально завірена довіреність;



- Існують договори, в яких сказано, що подальші переуступки прав дозволені тільки з письмової згоди первісного правовласника (забудовника, інвестора, продавця). Тоді згода необхідна. Однак ця рекомендація, скажімо так, теоретична - девелопера краще сповіщати завжди. «У нашій практиці був випадок, коли пайовик продав квартиру в зводиться будинку, запевнивши договір у нотаріуса, але не довів до відома нас - забудовників, - розповідає Ірина Мамонтова, начальник відділу новобудов« Московського агентства нерухомості ». - Після проходження держкомісії до нас прибув переляканий новий господар: власність була оформлена на першого власника. Пояснилося все просто - забудовник отримує документи централізовано, у відповідності з договорами, які були укладені ним або з його відома. А оскільки про угоду ніхто нічого не знав, свідоцтво про власність виписали на старого власника. На переоформлення пішло близько місяця - документам довелося заново пройти всі інстанції »;



- Поступка прав можлива тільки на недобудову. Після закінчення будівництва квартира перетворюється на повноцінний об'єкт нерухомості, видається свідоцтво про власність і продаж йде вже «традиційним» порядком. Цей начебто б очевидний факт веде до не найочевиднішим наслідків: після того, як будівництво проходить певний етап (підписані документи про введення будинку в експлуатацію), переуступка закривається. Свідоцтв ще немає (і з'являться вони інший раз тільки через півтора року), а продавати не можна. За поступку - вже, а звичайним чином - ще ...



І в деталях ...
Спочатку про ДДУ. «Поступка права вимоги може бути оформлена у вигляді окремого договору між колишнім і новим учасниками пайового будівництва або у вигляді тристоронньої угоди за участю девелопера в якості сторони», - говорить Валерія Симонова, керівник юридичного департаменту компанії «Стройтрест-Нерухомість». Однак, як ми пам'ятаємо, проінформувати забудовника про досконалу операцію дуже бажано. Закон не вимагає, щоб угода обов'язково полягала в нотаріальній формі - але це можна зробити за бажанням сторін. Як зазначає М. Литинецкая, нотаріальне завірення дає деякі переваги, оскільки забезпечує додаткову перевірку правильності оформлення документів. Крім того, за засвідченим договором потім простіше і дешевше зареєструвати право власності.



Колишній учасник пайового будівництва, продовжує В. Симонова, зобов'язаний передати новому оригінал договору участі в пайовому будівництві, за яким здійснюється відступлення права вимоги, інші документи, які стосуються договору (додаткові угоди, акти про оплату, заліку та ін), а також підтвердити факт оплати пайового внеску за умовами договору. В іншому випадку, якщо у колишнього учасника є заборгованість з оплати договору, відступлення права вимоги здійснюється одночасно з переведенням боргу на нового учасника у вигляді вказівки в тому ж договорі про відступлення на необхідність твори платежу забудовникові в такий-то сумі і в такі-то терміни .



Таким чином, покупець отримує на руки три основних документи:

- Договір участі в пайовому будівництві (з усіма додатковими угодами, актами);

- Договір / угода про відступлення (з перекладом боргу або без нього) з резолюцією забудовника;

- Копію документа, що підтверджує платіж колишнього учасника на адресу забудовника.



І, нарешті, головне для даних видів договорів - необхідність державної реєстрації. Для цього в уповноважений держорган (Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії) представляється весь пакет документів, а також квитанція про сплату державного мита у розмірі 200 руб. Реєстрація поступки здійснюється протягом місяця.



Що стосується інших договорів, в першу чергу попередніх (ПДКД), то, як ми пам'ятаємо, вони є лише зобов'язанням укласти договір купівлі-продажу надалі. «Вимагати передачі квартири у власність на підставі попереднього договору громадянин не може; відповідно, поступатися теж нічого», - підкреслює В. Симонова. Але це в теорії, суворо за законом. На практиці ж, відзначає експерт, широко застосовується варіант поступки не майнового права на квартиру як такого, а права на укладення в майбутньому основного договору купівлі-продажу. Попередній договір, так само як і «поступка» по ньому державної реєстрації не підлягають.



... Сьогодні споживачі хочуть проводити всі по 214-ФЗ. «Це один з перших питань, яке задають нам клієнти, - говорить І. Мамонтова. - Покупець зараз набагато більш підкований юридично, вважає за краще не ризикувати, вибирає девелопера, що працює по 214-ФЗ ». З іншого боку, ще дуже багато новобудов оформляються «по старинці». І часто квартиру можна придбати тільки по «кривий» схемою.