Приобретение загородных объектов в рассрочку становится все популярнее

Механизмы приобретения незавершенных загородных объектов в рассрочку становятся все популярнее. Для девелоперов это дополнительная возможность стимулировать продажи и финансировать проект на ранних этапах. Покупатели, привлеченные выгодными условиями, предпочитают поэтапные беспроцентные платежи ипотеке.

Привет из кризиса
Трамплином для развития схем рассрочки стал кризис. По словам Станислава Лавриненко, начальника отдела продаж поселка «Княжье Озеро» ООО «Сапсан-Недвижимость», раньше основной объем сделок в их компании проходил именно так. «Появление подобного механизма — вынужденная мера для многих девелоперов, но она дает положительные результаты, — разъясняет Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. — При правильном формировании схемы рассрочки застройщик получает дополнительный приток денег в проект и уже не так остро нуждается в заемных средствах».

В последнее время риэлторы отмечают новую волну интереса к этой технологии. Например, доля подобных сделок в компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» составляет порядка 40%. Эксперты рассчитывают на дальнейшее увеличение объемов. «Не думаю, что рассрочка исчезнет с рынка или станет пользоваться меньшей популярностью — напротив, можно прогнозировать дальнейший рост доли объектов, где используется эта форма оплаты», — считает Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы «Интегра».

Массовое явление
Данная схема успешно применяется во всех сегментах загородного рынка, особенно в экономклассе. «Дома в рассрочку покупают многие, — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». — Деловые люди прибегают к поэтапной оплате, потому что средства находятся в обороте. Рядовые граждане — поскольку прежде чем что-то купить, им необходимо что-то продать». Возможность расплатиться за крупное приобретение постепенно, а не вносить всю сумму сразу — вот в чем заключается удобство. К тому же бумажная волокита сведена к нулю: документально подтверждать платежеспособность не нужно, максимум чего могут потребовать — рассказать, откуда возьмутся деньги на погашение долга.

«Основные стимулы для развития данного направления — простота, доступность и восстребованность, — считает Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development. — Главные преимущества для клиента — это удобнее, чем ипотека, переплаты отсутствуют, спектр возможностей покупки расширен». Существует даже мнение, что рассрочка более выгодна покупателям, чем продавцам. Застройщики сетуют, что «стоимость денег» со временем меняется, обесцениваются строительные материалы, инженерные сети и т.п. Однако раннее привлечение средств в проект дает экономию на процентах по кредитам и с лихвой покрывает убытки.

Договоримся!
Чаще всего рассрочка предоставляется на дома, находящиеся в той или иной степени готовности. Львиная доля девелоперов продают объекты в рассрочку без начисления процента. По сути, покупатель получает беспроцентный кредит, который выдается на оговоренный срок. Арифметика расчетов проста. Оплачивается первоначальный взнос, оставшаяся сумма делится на количество месяцев, необходимых для полного погашения долга. В соответствии с этим определяется график выплат, который фиксируется в договоре купли-продажи.

Самостоятельно вносить какие-либо изменения в подписанный клиентом договор продавец не имеет права. «Любое исправление обсуждается только по инициативе покупателя, — комментирует Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group. — Например, если человек хочет досрочно погасить долг или, наоборот, перенести выплаты на более поздний срок, это при определенных обстоятельствах вполне реально. Единственное, пожалуй, основание для расторжения договора — когда потребитель совсем не в состоянии платить, даже после пересмотра графика. Однако подобных случаев у нас не было, устраивающее обе стороны решение находится всегда».

Простые схемы
Как и в случае с банковским кредитом размеры первоначального взноса колеблются в пределах 20-50%. Средний период выплат обычно составляет полгода-год и, как правило, ограничивается временем строительства объекта. Впрочем, детали везде свои. Скажем, Kaskad Family реализует дома в поселках «Бестужево», «Ульянкины Горки», «Берег FM» и «Вельяминовский УездЪ» на условиях оплаты 50% и погашения долга в течение полугода. В «Сапсан-Недвижимостьсроки дольше: год или три. Последний вариант актуален для ограниченного количества просторных коттеджей в малозаселенной части поселков «Шенонсо», «Кипарис» и «Версаль». Обязательное дополнительное условие к трехлетней рассрочке — заключение договора на разработку ландшафтного дизайна и проекта внутренней отделки дома. Первоначальный взнос также составляет 50%, остальное выплачивается равными частями в течение оговоренного периода.

Условия предоставления рассрочки и стадия строительства объекта связаны самым тесным образом. Обычно чем ниже готовность, тем протяженнее сроки и меньше первоначальный взнос. По словам В. Мищенко, покупатель может заключить договор, имея всего 20% от необходимой суммы, а порой даже меньше. Д. Гордов считает, что в этих случаях для девелопера главное даже не инвестиционная экономика проекта: рассрочка стимулирует спрос и обеспечивает приток клиентов.

Близкие родственники
Рассрочка и банковские кредиты — близкие родственники, конкурирующие друг с другом. Чем менее доступна ипотека на загородную первичку, тем выгоднее условия по рассрочке. Огромное значение при принятии решения в пользу той или иной схемы имеет период выплат. «Один клиент готов расплатиться за 10-18 месяцев, а другой может вносить небольшие суммы, но 100-120 месяцев, — рассуждает И. Заугольников. — Допустим, объект стоит 7,7 млн руб. — к примеру, деревянный дом площадью 170 кв. м на участке размером 16 соток. Рассрочка предоставляется на полтора года, проценты не предусмотрены, первоначальный платеж составляет не менее 1,5 млн руб., ежемесячный — около 340 тыс. Если покупатель вместо рассрочки захочет воспользоваться ипотекой сроком на десять лет, банк-партнер предоставит кредит под 9% с первоначальным взносом в 1 млн руб. Ежемесячный платеж в таком случае составит около 60 тыс. руб.».

Эксперты делают вывод: если финансовая ситуация позволяет внести полную стоимость объекта в короткие сроки, схемы рассрочки для клиента выгоднее. К тому же из-за бумажной волокиты приобрести недостроенное жилье на загородном рынке проблематично. А механизмы рассрочки фактически базируются на джентльменском соглашении между продавцом и покупателем, в чем заключается их неоспоримое преимущество.

www.zagorodna.com