• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список уведомлений пуст

Почему украинцы снова стали брать ипотечные кредиты, и за счет чего растет рынок недвижимости

Читати статтю українською

Ипотека. Кредитование

Украина

06.02.2021

Почему украинцы снова стали брать ипотечные кредиты, и за счет чего растет рынок недвижимости фото
Рост зарплат в стране и снижение кредитных ставок привели к тому, что за 2020 год объем ипотеки увеличился более чем на 20%, пишет журнал НВ.
Читайте также: В 2024 году ставки ипотечным программам банков могут снизиться до довоенного уровня

Займы на покупку жилой недвижимости пользуются в стране все увеличивающейся популярностью — в прошлом году этот сегмент стал самым быстрорастущим в сфере банковского кредитования.

Ипотека начала оживать в 2016‑м, а за 10 месяцев 2020‑го выросла на 22,8% — до 2,75 млрд грн. К такому выводу пришел НБУ, опросив опекаемые им финучреждения страны.

В нынешнем году те рассчитывают расширить объемы подобного кредитования еще в полтора раза.

Всего этого еще недостаточно для того, чтобы ипотека стала массовым продуктом и реальным стимулом для роста экономики. Но процесс запущен. У игроков рынка и экспертов есть все основания полагать, что смягчение регуляторных требований к оценке заемщиков и снижение ставок по кредитам подтолкнет украинцев к тому, чтобы активнее пользоваться деньгами банков для покупки жилья.

«Ипотека — это ключевой элемент того, чтобы граждане могли за счет относительно дешевого кредита купить жилье, а микропроцессы в экономике превратились в серьезный макроэкономический процесс», — подчеркивает Тарас Козак, президент инвестиционной группы "Универ".

Проблем, мешающих развитию жилищного кредитования, все еще много. Однако власть в лице президента Владимира Зеленского неоднократно заявляла: удешевление подобных займов — государственный приоритет. «Мы боролись в течение года. На это работали и правительство, и Офис президента, и Национальный банк, и другие банки, — заявил Зеленский в августе 2020‑го. — Сейчас есть договоренности, и они уже воплощаются в жизнь — ипотека снижена».

Опрошенные НВ банкиры и девелоперы всерьез рассчитывают на активную роль государства в процессе удешевления ипотеки, чтобы сделать ее доступной не только для хорошо зарабатывающих киевлян, но и для жителей регионов. Ведь соотечественники хотят жить лучше.

На каждого украинца сейчас приходится лишь 0,25 кв. м нового жилья, а по обеспеченности личными квадратными метрами страна ощутимо отстает от Евросоюза: в Украине на 1 тыс. человек приходится 400 квартир, в то время как аналогичный среднеевропейский показатель — 486. При этом жилье на отечественном рынке не отличается качеством: по данным компании Киевгорстрой, одной из крупнейших в стране, износ жилого фонда составляет 70%. В Украине нередки случаи, когда сразу несколько поколений одной семьи живут в единственной квартире.

Животворящие ставки

Ипотека бурно развивалась в 2005—2008 годах, на фоне роста экономики и прихода в страну иностранных банков. Но финансовый кризис 2008—2009 годов охладил процесс: девальвация гривни подорвала платежеспособность заемщиков, которые массово брали кредиты в валюте. Банки остались с просроченной задолженностью на балансах.

Но сейчас к ним вернулся аппетит. Реальная зарплата по состоянию на декабрь 2020‑го выросла на 10,1% в годичном выражении — в Киеве она перевалила за 21 тыс. грн. В некоторых сегментах экономики — например, в сфере медуслуг — прибавка оказалась еще более существенной. Растут и банковские вклады населения: за 2020‑й — на 27%.

При этом НБУ за прошлый год снизил учетную ставку с 13,5% до 6%, что потянуло вниз стоимость кредитов. На конец 2020‑го средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке составляла 14,3%, а на первичном — 17,2%. По оценке банков, это почти на семь процентных пунктов меньше, чем годом ранее.

«Оживление ипотечного кредитования действительно имеет место быть, — говорит Анастасия Туюкова, банковский аналитик инвесткомпании Dragon Capital. — Основная причина — снижение процентных ставок». Кроме того, деятельность команды президента, желающей удешевить стоимость подобных займов до 7%, влияет на позицию банков, особенно государственных.
Возраст заемщика меняется, он молодеет, — Евгений Казаков, топ-менеджер, Кристалбанка

Один из лидеров ипотечного кредитования — принадлежащий государству Ощадбанк. Этот гигант увеличил объемы выдачи новых кредитов на покупку жилья в прошлом году на 30%, удовлетворив 1,3 тыс. заявок. По самой популярной программе процентная ставка составляет 13%.

«В 2020‑м мы неоднократно снижали процентные ставки по ипотеке, усовершенствовали существующие и ввели новые программы для разных категорий клиентов, упростили некоторые процедуры кредитования», — рассказывает Антон Тютюн, замглавы правления "Ощадбанка".

Чтобы получить доступ к платежеспособной клиентской базе, банки контактируют с конкретными застройщиками. Так, Ощадбанк работает в связке с компанией KAN Development, кредитуя покупку квартир в ее ЖК. «Ощадбанк гарантирован государством», — объясняет выбор парт­нера Игорь Никонов, совладелец KAN Development.

Кристалбанк, в свою очередь, сотрудничает с Киевгорстроем. Это позволило к концу 2020‑го нарастить объемы ипотечного кредитования на 5%. «Возраст заемщика меняется, он молодеет, — говорит Евгений Казаков, топ-менеджер банка. — Молодые семьи желают иметь отдельное и комфортное жилье. А делить квадратные метры с родителями в малогабаритной квартире — таких желающих нет».

В НБУ составили портрет типичного, усредненного ипотечного заемщика образца 2020 года: возраст — 38 лет, месячный доход — почти 50 тыс. грн. Хотя около четверти «жилищных» кредитов в ушедшем году получили соотечественники с заработками на уровне 20 тыс. грн в месяц. «Если человек дает 30% стоимости квартиры, то не стоит копать все зарплаты заемщика, потому что банк уже не в проигрыше, ведь имущество остается у него, да и предоплата внесена», — поясняет Никонов.
Игорь Никонов, совладелец KAN Development, поясняет, что застройщики массово предлагают клиентам рассрочку, которая стала хорошей альтернативой банковским кредитам.

Сами с деньгами

Более 80% новых ипотечных кредитов идут на вторичный рынок жилья. Причиной тому — банковское регулирование: по существующей в Украине процедуре банки не могут принять в качестве залога жилье, которое еще не введено в эксплуатацию. Поэтому желающие купить квартиру дешевле, вложившись на этапе начала строительства, редко могут найти понимание у финансистов.

«Девелоперы выкручиваются сами, дают свои рассрочки — не такие длинные, как западные ипотечные кредиты на 25−30 лет, но другой возможности нет», — объясняет Никонов.

В Киеве и 30‑километровой зоне вокруг него 388 ЖК из 467, выставивших на продажу квартиры, предоставляют клиентам, по данным портала Лун, рассрочку. Как правило, деньги они дают на более короткий срок, чем ипотека, которую можно взять даже на 20 лет.

Так, промышленно-строительная группа Ковальская хоть и работает по ипотеке с банками — Глобусом и Укргазбанком, но ставку сделала на собственную рассрочку. Треть клиентов группы используют именно этот инструмент, потому что договориться с девелопером легче.

Аналогичная ситуация в Киевгорстрое. «Наши покупатели традиционно отдают предпочтение покупке квартир за полную стоимость, — отмечает Татьяна Маркова, директор департамента продаж компании. — Второй по востребованности является рассрочка на период строительства, которую предоставляет застройщик».

Черненко, оформлявшая ипотечный кредит для покупки квартиры на Оболони, жалуется: банк требует десятки справок, а часть из них стоит денег. «Но нам повезло — у нас была просто святая менеджер банка в хед-офисе, которая очень помогала и болела за нас, — говорит заемщица. — В итоге справились за месяц».

НБУ осознает проблему: нынче, впервые с 2017‑го, регулятор смягчил стандарты ипотеки, разрешив с 1 марта оценивать платежеспособность расширенного круга заемщиков по упрощенной процедуре. И главное — теперь банки могут учитывать доход не только клиента, подавшего заявку, но и членов его семьи.

Кроме того, госрегулятор еще в мае 2020‑го запустил такой инструмент, как процентный своп. Он позволяет банкам страховаться от роста ставок по депозитам, что стало хорошим стимулом для наращивания темпов кредитования.

«НБУ сделал более гибкими правила оценки кредитных рис­ков», — резюмирует Игорь Кравцов, партнер юридической группы LCF.

Скорее всего, Нацбанк и в дальнейшем будет смягчать стандарты ипотеки, что еще больше подстегнет этот сектор к росту, добавляет Виктор Козюк, член совета НБУ.

Рынок также ожидает решения по мораторию на взыскание валютной ипотеки, сконцентрированной на балансах банков до 2008 года. В октябре Зеленский продлил его действие, что мешает финучреждениям реструктуризировать проб­лемные кредиты.

Рука Минфина

К делу продвижения ипотечного кредитования присоединился и Минфин. В ответ на призывы Зеленского запустить для украинцев доступные кредиты на жилье министерство создало Украинскую финансовую жилищную компанию (УФЖК). Ее цель — обеспечить займы под 7% на период до 30 лет.

«УФЖК должна выступить в качестве посредника между банком и гражданином как надежное плечо государства в этом вопросе, — пояснил НВ Василий Шкураков, руководитель этой госкомпании. — Мы создаем инструмент, который будет выгоден для всех: граждан, бизнеса и государства».

По плану УФЖК будет выкупать ипотечные кредиты у банков, оставляя им часть дохода. Это и позволит снизить ставки.

Шкураков рассчитывает на мультипликационный эффект: 1 грн, вложенная в строительство, дает 6 грн прироста ВВП.
В сегменте ипотеки существует огромный отложенный спрос, — Анастасия Туюкова, банковский аналитик Dragon Capital

Введение льготных кредитов с компенсацией процентов за счет госбюджета станет витамином роста для ипотеки, уверен Михаил Демкив, финансовый аналитик инвестгруппы ICU. «УФЖК находится на стадии создания, поэтому я ожидаю эффекта от программы ближе ко второй половине 2021‑го или началу 2022‑го», — добавляет эксперт.

Минфин в конце января представил рынку еще одну инновацию: Фонд развития предпринимательства, получив капитал из бюджета, будет предоставлять кредиты на жилье под те же 7% со сроком до 20 лет и первым взносом на уровне 15% от стоимости квартиры или дома. Максимальная сумма займа — 2 млн грн, чего вполне достаточно даже для Киева.

Ипотечные госкомпании работали и раньше — это и Госфонд поддержки молодежного жилищного строительства, и Государственное ипотечное учреждение. Но Шкураков говорит, что работа УФЖК будет куда более рыночной и менее бюрократизированной.

«Запуск доступной ипотеки на общегосударственном уровне все же в основном зависит от готовности банковской системы к кардинальному снижению ставок и от снижения базовых условий выдачи кредитов», — уточняет Игорь Суботенко, замгендиректора группы Ковальская.

Обречен на рост

Будущее отечественной ипотеки зависит от стоимости денег, госрегулирования, ситуации на рынке недвижимости и роста доходов домохозяйств.

Нацбанк просигнализировал, что может поднять учетную ставку в этом году с 6% до 7%. Но в пресс-службе госрегулятора НВ объяснили: ведомство видит потенциал для снижения кредитных ставок в 2021‑м за счет сокращения процентной маржи банков.

«НБУ и в дальнейшем будет проводить монетарную политику таким образом, чтобы обеспечить умеренную и прогнозированную инфляцию, — говорится в ответе пресс-службы на запрос редакции. — При таких условиях ставки будут постепенно снижаться и в будущем».

Dragon Capital прогнозирует рост экономики в этом году на 4,5% при инфляции в 6,1%. И это неплохой фон для продолжения шествия ипотеки к успеху.

«В условиях сниженных ставок и экономического восстановления прогноз на 2021 год умеренно оптимистичный для банковского кредитования, — отмечает Туюкова из Dragon Capital. — При этом в сегменте ипотеки существует огромный отложенный спрос».

Так, если в Польше соотношение ипотечных кредитов к ВВП составляет 22%, а в Чехии — 26%, то в Украине — лишь 0,7%.

Положительный взгляд на будущее у представителей Укрсиббанка.

«Несмотря на отсутствие заметного прогресса в области защиты прав кредиторов, объемы банковского кредитования будут расти, — отмечает Константин Лежнин, замглавы правления Укрсиба. — А 2021‑й будет более активным в сравнении с прошлым годом».

Готовность финансистов кредитовать — хорошая предпосылка для роста ипотеки, ведь и жилье собирается дорожать. По оценкам Сергея Костецкого, аналитика консалтинговой компании SV Development, цена 1 кв. м первички может вырасти на 20%, а вторички — на 5%.

«Мы надеемся на рост экономики после кризиса, — делится своим прогнозом Тютюн из Ощадбанка. — На сегодняшний день главный фактор, который сдерживает развитие ипотечного кредитования, — ограниченная платежеспособность граждан». Восстановление экономики, по его мнению, потянет за собой и зарплаты, и ипотеку.

«Рынок ипотечного кредитования, несмотря на все финансовые кризисы и эпидемиологические ограничения, обречен на дальнейшее развитие», — соглашается Орыся Юзвишин, директор департамента розничных клиентов Кредобанка.
https://nv.ua

Теги:

недвижимость , ипотека

Комментарии

К этой новости нет комментариев

Читайте также

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.