• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список повідомлень порожній

Чому українці знову стали брати іпотечні кредити, і за рахунок чого зростає ринок нерухомості

Читать статью на русском

Іпотека. Кредитування

Україна

06.02.2021

Чому українці знову стали брати іпотечні кредити, і за рахунок чого зростає ринок нерухомості фото
Зростання зарплат у країні й зниження кредитних ставок призвели до того, що за 2020 рік обсяг іпотеки збільшився на понад 20%, пише журнал НВ.
Читайте також: Державні програми з іпотеки не стануть стимулом для розвитку іпотеки

Позики на придбання житлової нерухомості користуються в країні все більшою популярністю — торік цей сегмент став найбільш швидкозростаючим у сфері банківського кредитування.

Іпотека почала оживати у 2016-у, а за 10 місяців 2020-го зросла на 22,8% — до 2,75 млрд грн. Такого висновку дійшов НБУ, опитавши підопічні фінустанови країни.

Цьогоріч ті розраховують розширити обсяги подібного кредитування ще в півтора рази.

Усього цього ще недостатньо, щоб іпотека стала масовим продуктом і реальним стимулом для зростання економіки. Але процес запущений. У гравців ринку й експертів є всі підстави вважати, що пом’якшення регуляторних вимог до оцінки позичальників і зниження ставок за кредитами підштовхне українців до активнішого користування грошима банків для придбання житла.

«Іпотека — це головний елемент того, щоб громадяни могли за рахунок відносно дешевого кредиту купити житло, а мікропроцеси в економіці перетворилися на серйозний макроекономічний процес», — наголошує Тарас Козак, президент інвестиційної групи "Універ".

Проблем, що заважають розвитку житлового кредитування, все ще багато. Однак влада в особі президента Володимира Зеленського неодноразово заявляла: здешевлення подібних позик — державний пріоритет. «Ми боролися упродовж року. Над цим працювали й уряд, і Офіс президента, і Національний банк, й інші банки, — заявив Зеленський у серпні 2020-го. — Зараз є домовленості, й вони вже втілюються у життя — іпотеку знижено».

Опитані НВ банкіри й девелопери всерйоз розраховують на активну роль держави у процесі здешевлення іпотеки, щоб зробити її доступною не тільки для киян, які добре заробляють, а й для жителів регіонів. Адже співвітчизники хочуть жити краще.

На кожного українця нині припадає лише 0,25 кв. м нового житла, а за забезпеченістю власними квадратними метрами країна відчутно відстає від Євросоюзу: в Україні на 1 тис. осіб припадає 400 квартир, водночас аналогічний середньоєвропейський показник — 486. Волночас житло на вітчизняному ринку не відрізняється якістю: за даними компанії Київміськбуд, однієї з найбільших у країні, знос житлового фонду становить 70%. В Україні вельми часті випадки, коли відразу кілька поколінь однієї родини живе в єдиній квартирі.

Життєдайні ставки

Іпотека бурхливо розвивалася у 2005—2008 роках, на тлі зростання економіки й приходу в країну іноземних банків. Але фінансова криза 2008−2009 років охолодила процес: девальвація гривні підірвала платоспроможність позичальників, які масово брали кредити у валюті. Банки залишилися з протермінованою заборгованістю на балансах.

Але зараз до них повернувся апетит. Реальна зарплата станом на грудень 2020-го зросла на 10,1% у річному вимірі — у Києві вона перевалила за 21 тис. грн. У деяких сегментах економіки — наприклад, у сфері медпослуг — надбавка виявилася ще істотнішою. Зростають і банківські вклади населення: за 2020 й — на 27%.

До того ж НБУ за минулий рік знизив облікову ставку з 13,5% до 6%, що потягнуло вниз вартість кредитів. На кінець 2020 року середня ставка за іпотекою на вторинному ринку становила 14,3%, а на первинному — 17,2%. За оцінкою банків, це майже на сім процентних пунктів менше, ніж роком раніше.

«Пожвавлення іпотечного кредитування дійсно є, — каже Анастасія Туюкова, банківська аналітикиня інвесткомпанії Dragon Capital. — Основна причина — зниження відсоткових ставок». Окрім того, діяльність команди президента, яка бажає здешевити вартість такої позики до 7%, впливає на позицію банків, особливо державних.
Вік позичальника змінюється, він молодшає, — Євген Казаков, топменеджер, "Кристалбанку".

Один із лідерів іпотечного кредитування — державний Ощадбанк. Цей гігант збільшив обсяги придбання нових кредитів на купівлю житла торік на 30%, задовольнивши 1,3 тис. заявок. За найпопулярнішою програмою відсоткова ставка становить 13%.

«У 2020-му ми неодноразово знижували відсоткові ставки за іпотекою, вдосконалили існуючі й запровадили нові програми для різних категорій клієнтів, спростили деякі процедури кредитування», — розповідає Антон Тютюн, заступник голови правління "Ощадбанку".

Щоб отримати доступ до платоспроможної клієнтської бази, банки контактують із конкретними забудовниками. Так, Ощадбанк працює разом із компанією KAN Development, кредитуючи придбання квартир у її ЖК. «Ощадбанк гарантований державою», — пояснює вибір партнера Ігор Ніконов, співвласник KAN Development.

Кристалбанк натомість співпрацює з Київміськбудом. Це дозволило до кінця 2020-го збільшити обсяги іпотечного кредитування на 5%. «Вік позичальника змінюється, він молодшає, — каже Євген Казаков, топменеджер банку. — Молоді сім'ї бажають мати окреме і комфортне житло. А ділити квадратні метри з батьками у малогабаритній квартирі — таких охочих немає».

У НБУ склали портрет типового, пересічного іпотечного позичальника зразка 2020 року: вік — 38 років, місячний дохід — майже 50 тис. грн. Хоча майже четверту частину «житлових» кредитів торік співвітчизники із заробітками на рівні 20 тис. грн на місяць. «Якщо людина дає 30% вартості квартири, то не варто копати всі зарплати позичальника, бо банк вже не у програші, оскільки майно залишається у нього, та й передоплату внесли», — пояснює Ніконов.

Самі з грошима

Понад 80% нових іпотечних кредитів ідуть на вторинний ринок житла. Причина — банківське регулювання: за існуючою в Україні процедурою банки не можуть прийняти як заставу житло, яке ще не ввели в експлуатацію. Тому охочі придбати квартиру дешевше, вклавшись на етапі початку будівництва, рідко можуть знайти порозуміння у фінансистів.

«Девелопери викручуються самі, дають свої розстрочки — не такі довгі, як західні іпотечні кредити на 25−30 років, але іншої можливості немає», — пояснює Ніконов.

У Києві та 30-кілометровій зоні навколо нього 388 ЖК із 467, які виставили на продаж квартири, надають клієнтам, за даними порталу Лун, розтермінування. Як правило, гроші вони дають на коротший термін, ніж іпотека, яку можна взяти навіть на 20 років.

Так, промислово-будівельна група Ковальська хоч і працює за іпотекою з банками — Глобусом і Укргазбанком, але ставку зробила на власну розстрочку. Третина клієнтів групи використовує саме цей інструмент, бо домовитися з девелопером легше.

Аналогічна ситуація у Київміськбуді. «Наші покупці традиційно надають перевагу придбанню квартир за повну вартість, — зазначає Тетяна Маркова, директор департаменту продажів компанії. — Другим за затребуваністю є розтермінування на період будівництва, яке надає забудовник».

Черненко, яка оформляла іпотечний кредит на купівлю квартири на Оболоні, скаржиться: банк вимагає десятки довідок, а частина з них коштує грошей. «Але нам пощастило — у нас була просто свята менеджерка банку в хед-офісі, яка дуже допомагала й вболівала за нас, — каже позичальниця. — Зрештою впоралися за місяць».

НБУ усвідомлює проблему: нині, вперше з 2017-го, регулятор пом’якшив стандарти іпотеки, дозволивши з 1 березня оцінювати платоспроможність розширеного кола позичальників за спрощеною процедурою. І головне — тепер банки можуть враховувати дохід не тільки клієнта, який подав заявку, а й членів його родини.

Крім того, держрегулятор ще у травні 2020-го запустив такий інструмент, як відсотковий своп. Він дозволяє банкам страхуватися від зростання ставок за депозитами, що стало гарним стимулом для збільшення темпів кредитування.

«НБУ зробив гнучкішими правила оцінки кредитних ризиків», — резюмує Ігор Кравцов, партнер юридичної групи LCF.

Найімовірніше, Нацбанк і надалі пом’якшуватиме стандарти іпотеки, що ще більше підстьобне цей сектор до зростання, додає Віктор Козюк, представник ради НБУ.

Ринок також чекає рішення щодо мораторію на стягнення валютної іпотеки, сконцентрованої на балансах банків до 2008 року. У жовтні Зеленський продовжив його дію, що заважає фінустановам реструктуризувати проблемні кредити.
 

Рука Мінфіну

До справи просування іпотечного кредитування приєднався і Мінфін. У відповідь на заклики Зеленського запустити для українців доступні кредити на житло міністерство створило Українську фінансову житлову компанію (УФЖК). Її мета — забезпечити позики під 7% на період до 30 років.

«УФЖК має виступити як посередник між банком і громадянином як надійне плече держави у цьому питанні, — пояснив НВ Василь Шкурак, керівник цієї держкомпанії. — Ми створюємо інструмент, який буде вигідним для всіх: громадян, бізнесу та держави».

За планом УФЖК викуповуватиме іпотечні кредити у банків, залишаючи їм частину прибутку. Це і дозволить знизити ставки.

Шкурак розраховує на мультиплікаційний ефект: 1 грн, вкладена в будівництво, дає 6 грн приросту ВВП.
У сегменті іпотеки існує величезний відкладений попит, — Анастасія Туюкова, банківська аналітикиня Dragon Capital

Запровадження пільгових кредитів із компенсацією відсотків за рахунок держбюджету стане вітаміном зростання для іпотеки, певен Михайло Демків, фінансовий аналітик інвестгрупи ICU. «УФЖК перебуває на стадії створення, тому я очікую ефекту від програми ближче до другої половини 2021-го або початку 2022», — додає експерт.

Мінфін наприкінці січня представив ринку ще одну інновацію: Фонд розвитку підприємництва, отримавши капітал із бюджету, надаватиме кредити на житло під ті ж 7% із терміном до 20 років і першим внеском на рівні 15% від вартості квартири або будинку. Максимальна сума позики — 2 млн грн, чого цілком достатньо навіть для Києва.

Іпотечні держкомпанії працювали й раніше — це і Держфонд підтримки молодіжного житлового будівництва, і Державна іпотечна установа. Але Шкурак каже, що робота УФЖК значно ринковіша і менш бюрократизована.

«Запуск доступної іпотеки на загальнодержавному рівні все-таки здебільшого залежить від готовності банківської системи до кардинального зниження ставок і від зниження базових умов видачі кредитів», — зазначає Ігор Суботенко, заступник гендиректора групи Ковальська.
 

Приречений на зростання

Майбутнє вітчизняної іпотеки залежить від вартості грошей, держрегулювання, ситуації на ринку нерухомості й зростання доходів домогосподарств.

Нацбанк просигналізував, що може підняти облікову ставку цьогоріч із 6% до 7%. Але у пресслужбі держрегулятора НВ пояснили: відомство бачить потенціал для зниження кредитних ставок у 2021-му за рахунок скорочення відсоткової маржі банків.

«НБУ й надалі проводитиме монетарну політику таким чином, аби забезпечити помірну й прогнозовану інфляцію, — йдеться у відповіді пресслужби на запит редакції. — За таких умов ставки поступово знижуватимуться й у майбутньому».

Dragon Capital прогнозує зростання економіки цьогоріч на 4,5% за інфляції 6,1%. І це непоганий фон для продовження руху іпотеки до успіху.

«В умовах знижених ставок і економічного відновлення прогноз на 2021 рік помірно оптимістичний для банківського кредитування, — відзначає Туюкова з Dragon Capital. — Водночас у сегменті іпотеки існує величезний відкладений попит».

Так, якщо в Польщі співвідношення іпотечних кредитів до ВВП становить 22%, а у Чехії — 26%, то в Україні — лише 0,7%.

Позитивний погляд на майбутнє у представників Укрсиббанку.

«Не зважаючи на відсутність помітного прогресу в галузі захисту прав кредиторів, обсяги банківського кредитування зростатимуть, — зазначає Костянтин Лежнин, заступник голови правління Укрсибу. — А 2021-й буде активнішим проти минулого року».

Готовність фінансистів кредитувати — хороша передумова для зростання іпотеки, адже і житло збирається дорожчати. За оцінками Сергія Костецького, аналітика консалтингової компанії SV Development, ціна 1 кв. м первинного житла може зрости на 20%, а вторинки — на 5%.

«Ми сподіваємося на зростання економіки після кризи, — ділиться своїм прогнозом Тютюн з Ощадбанку. — Зараз головний фактор, який стримує розвиток іпотечного кредитування, — обмежена платоспроможність громадян». Відновлення економіки, на його думку, потягне за собою і зарплати, й іпотеку.

«Ринок іпотечного кредитування, незважаючи на всі фінансові кризи й епідеміологічні обмеження, приречений на подальший розвиток», — погоджується Орися Юзвишин, директорка департаменту роздрібних клієнтів Кредобанку.
https://www.zagorodna.com/uk

Теги:

іпотека , нерухомість

Коментарі

До цієї новини немає коментарів

Читайте також

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.