Расчёт при покупке квартиры часто происходит «кешем». Покупатель приносит «чемодан» денег в банк и перечисляет их на счёт фирмы-застройщика или продавцу квартиры (если сделка происходит на вторичном рынке). И банки как интересовались происхождением этих денег, так и будут интересоваться. Получается, что сделки с недвижимостью из-под финмониторинга не вывели. Да ещё и увеличили число субъектов, которые будут эти сделки отслеживать.Как нормы нового закона будут применяться на практике?
Представим, что человек решил купить квартиру у застройщика, скажем, за 1 млн грн и готов оплатить сразу же всю сумму. А она в 2,5 раза превышает установленный финмониторингом порог в 400000 грн.
Покупатель должен перевести эти средства на счёт строительной компании. Для этого он идет в банк и отправляет деньги. У него есть несколько способов провести такую операцию.
Просто осуществить перевод со своего текущего счёта, на котором уже есть нужная сумма.
Завести деньги на текущий счет в банке, а после этого отправить их застройщику.
Как будет себя вести банк? Он обязан применять тот самый риск-ориентированный подход, суть которого, напомним, заключается в отслеживании подозрительных и сомнительных операций.
Иными словами, если покупатель квартиры — давний клиент банка, у него уже несколько лет там открыт счёт, по которому регулярно проходят платежи, в том числе и крупные суммы, то с большой вероятностью банк не заинтересуется покупкой квартиры стоимостью миллион и даже 2 млн грн.
Впрочем, юристы уверены, что увеличение порога до 400000 грн далеко не всегда спасёт клиентов от любопытства банковских клерков. «Банки всё равно смогут задерживать платежи и требовать подтверждающие документы, даже если сумма меньше 400000 грн», — говорит Ростислав Кравец, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры».
Но если операция будет выглядеть нетипичной для конкретного клиента, к нему могут возникнуть вопросы, вплоть до блокирования трансакции.
«Например, квартиру за 500000 грн покупает студент, получающий только 1100 грн стипендии в месяц. В таком случае банк, конечно же, поинтересуется происхождением средств. И на основании ответов клиента он примет решение о возможности платежа либо целесообразности дальнейшего сотрудничества с таким клиентом», — объясняет руководитель пресс-службы «Кредобанка» Виктор Гальчинский.
В ПриватБанке Mind рассказали о том, что подобные правила существуют довольно давно, и идентификация клиентов — не новость. Но финальное слово, как именно банки будут отслеживать подозрительные и сомнительные операции и будут ли блокировать их чаще, чем раньше, должен сказать НБУ. Тем не менее, новое положение о финмониторинге Нацбанк ещё не утвердил. Хотя первый заместитель главы Нацбанка Екатерина Рожкова обещала, что такое постановление появится до конца апреля.
Обновлённое положение сейчас находится на этапе согласования с государственными органами, сообщили в Нацбанке, отвечая на запрос Mind. «После получения согласования и утверждения документа Правлением НБУ он будет официально опубликован на сайте Национального банка», — говорится в сообщении регулятора.
А поскольку штрафы за нарушение правил финмониторинга очень ощутимые (например, за ненадлежащую организацию мониторинга банк могут оштрафовать на 135 млн грн), банкиры подстраховываются и вводят новые лимиты на переводы денег между физлицами.
Правда, кто-то готов отправлять суммы, эквивалентные 2,8 млн грн в день. А один из крупных банков 28 апреля, например, выпустил внутреннее распоряжение, в котором указано, что на счета в другие банки физлицо не может отправлять более 500000 грн в месяц. Это означает, что при покупке квартиры стоимостью свыше полмиллиона покупатель просто не сможет провести сделку, ему придётся искать другой банк, открывать там счёт, зачислять на него средства, объяснять их происхождение и т. д.
Как новый закон отразится на рынке недвижимости?
Застройщики и риелторы считают, что со многими сделками по купле-продаже жилья возникнут проблемы. Главным образом потому, что в большинстве случаев покупатели просто не смогут объяснить, откуда они взяли деньги.
«По закону посредники на рынке недвижимости отныне также являются первичными субъектами финмониторинга, и они обязаны известить о подозрительных операциях. А таковыми формально можно считать более 90% на рынке. Но даже если сотрудник компании закроет глаза на «подозрительные» финансы покупателя, то нотариус может и сообщить о «сомнительной» сделке. Поэтому все застройщики ломают голову над тем, как не допустить остановку продаж жилья», — рассказал Mind руководитель одной из столичных девелоперских компаний.
Действительно, к субъектам финансового мониторинга относятся и нотариусы. Так что, даже если банк не заподозрит неладное, сделку может заблокировать нотариус.
В распоряжении Mind есть письмо-разъяснение к закону №361-IX от Нотариальной палаты Украины. В нём чётко указано, что нотариус обязан отказаться от проведения операции в том случае, если клиент не может предоставить требуемые документы или если есть подозрения, что операция является результатом преступной деятельности, касается финансирования терроризма или распространения оружия массового уничтожения.
Директор по маркетингу и продажам жилого комплекса RiverStone Ангелина Деревлева считает, что из-за вводимых банками ограничений возникнет много сложностей при оплате жилья. По её словам, покупатели часто перечисляют средства на счета своих близких родственников, на которых впоследствии оформляют квартиру. И непонятно, как быть клиенту, у которого есть на счету, скажем, миллион, и он хочет эту сумму перевести своей жене. А банк при этом установил лимит на уровне 500000 грн в месяц.
Затрагивают нововведения и вторичный рынок (где взаиморасчёты проходят в основном между физлицами. — Mind), и рынок аренды. Например, арендатор оплачивает съёмное жилье, отправляя деньги арендодателю. Раньше это можно сделать, придя в кассу банка и зачислив на банковскую карту получателя нужную сумму. Теперь все подобные переводы объёмом свыше 5000 грн требуют открытия счёта и идентификации клиента.
К тому же риелторы, которые также стали субъектами первичного финмониторинга, смогут интересоваться, откуда у покупателя квартиры деньги.
Поэтому есть риск, что вторичный рынок жилья ещё глубже уйдёт в «тень», а сделки будут проводиться в обход банков, с занижением стоимости объекта либо же с дроблением сумм на такие, которые будут вписываться в допороговые значения.
petrimazepa.com/
Комментарии