Плата за землю в Николаеве вне Закона

18.04.2011 14:00
Статьи о недвижимости | Плата за землю в Николаеве вне Закона

Из нескольких телепередач Николаевских телекомпаний телезрители – жители г. Николаева узнали, что с платой за землю в городе произошли какие то изменения.

Учитывая, что я был непосредственным участником передач по теме, считаю своим долгом пояснить ситуацию, которая уже коснулась или коснется в ближайшее время практически всех жителей города.

В направлении земельной реформы - г. Николаев, в сравнении с другими крупными городами Украины, - может быть отнесен к передовым:

имеет утвержденную Верховным советом городскую черту с земельными ресурсами площадью ок. 26 000 га, 
горсовет имеет собственной городское управление земельных ресурсов – тот необходимый аппарат осуществления полномочий в сфере земельных отношений, 
имеет опыт взимания платы за землю с использованием нормативной денежной оценки земель города, достаточно высокий процент инвентаризированных земель города и значимую долю бюджета, формируемую от платы за землю. 

Статья по теме: В Киеве начнут продавать землю на аукционах

Однако имеются и проблемы, которые городская власть не всегда решает во время и с успехом. Насколько эти проблемы остры, обостряемы или разрешаемы - зависит во многом от нашего главного местного органа власти – городского совета, его исполнительных органов и городского головы.

Одной из таких проблем как раз и является реализация принципа платного пользования землей, которая через земельный налог и арендную плату за пользование землей связана с нормативной денежной оценкой земельных участков города, которая в свою очередь базируется на нормативной денежной оценке земель города.

Нормативная денежная оценка земель города рассчитывается по методике, утвержденной КМ Украины. В основе расчета – подсчет затрат на обустройство города - на строительство объектов инженерно – транспортной и природо – охранной инфраструктуры, подсчет площади застроенных земель города, которые учитываются при определении средней нормативной денежной оценки одного квадратного метра земель города.

Городская инфраструктура создавалась более 200 лет и затраты производились в разные времена, но подсчитываются они на дату оценки, и используются при этом укрупненные показатели стоимости в строительстве, которые принимаются по утвержденным еще в 1986 г. нормативам, а в связи с инфляционными процессами индексируются коэффициентами индексации удорожания в строительстве, которые утверждаются и публикуются.

В составе оценки определены все необходимые для расчета денежной оценки каждого земельного участка города элементы: - средняя нормативная оценка 1 кв.м земель города, коэффициенты градостроительной ценности экономико – планировочных зон города (от «ядра» до дальней «периферии»), определены конкретные значения коэффициентов, учитывающих локальные факторы земель города (инженерно - геологические, историко – культурные, природно – ландшафтные, санитарно – гигиенические).

Законом «Об оценке земель в Украине» установлена норма периодического перерасчета нормативной денежной оценки населенных пунктов – не реже раза в 5-7 лет. Города продолжают развиваться, инфраструктура совершенствуется, или какие то ее части прекращают существование. Периодически обновляются генеральные планы населенных пунктов, города растут, меняется градостроительная зональность.

Денежная оценка земель города ежегодно индексируется в соответствии с формулой, утвержденной КМ Украины по индексу роста потребительских цен с «торможением» на 10%, т.е. если индекс роста потребительских цен меньше 10 %, то денежная оценка не индексируется, а если больше, то индексируется по коэффициенту за вычетом 10%.

Хочу обратить внимание читателя на то, что в денежной оценке земель населенных пунктов имеют место две различные индексации: - одна – индексация затрат на создание инфраструктуры города по индексу удорожание работ в строительстве, другая – индексация денежной оценки земель по индексу роста потребительских цен по утвержденной Постановлением КМ Украины формуле с уменьшением индекса на 10%. К чему это, будет понятно позже.

Что же взволновало общественность?

В связи с истечением периода действия нормативной денежной оценки земель г. Николаева (прежняя оценка была принята решением горсовета от 01.03.2000г.) в соответствии в Законом Украины «Об оценке земель» необходимо было ввести в действие новую оценку земель, что и было сделано николаевским городским советом – 27.01.2011 г. принято решение №  3/40 «Об утверждении нормативной денежной оценки земель города Николаева»

Из преамбулы указанного решения следует, что оно принято на основании Закона Украины «О плате за землю», который на дату принятия городским советом решения, в связи с принятием и введением с 01.01.2011г. Налогового Кодекса Украины, утратил действие.

Там же не упоминается Налоговый Кодекс Украины, статьей 289 которого определено, что «для определения размера налога и арендной платы используется нормативная денежная оценка земельных участков» и само утверждение новой нормативной денежной оценки земель всего города и необходимо для возможности расчетов нормативных денежных оценок земельных участков в границах города, положенных в основу определения размера земельного налога и арендной платы.

Принимая решение на основании утратившего действие закона и не учет уже вступившего в действие Налогового Кодекса Украины городской совет нарушил один из важнейших принципов местного самоуправления - принцип законности, тем самым нарушил и норму ст. 19 Конституции Украины.

В соответствии с действующим с 1 января 2011г. Налоговым Кодексом Украины размер налога и арендной платы с земельного участка определяются на основе нормативной денежной оценкой земель всего населенного пункта, в составе которой определены все необходимые для расчета элементы:

  • средняя нормативная оценка 1 кв.м земель города,
  • коэффициенты градостроительной ценности экономико – планировочных зон города,
  • определены конкретные значения коэффициентов, учитывающих локальные факторы земель города. 

Изменение каких либо элементов налогов и сборов менее, чем за шесть месяцев до начала нового бюджетного года, а также изменения на протяжении бюджетного года налогов и сборов, их ставок, нормой пункта 4.1.9 ст.4 Налогового Кодекса Украины не допускается. Это означает то, что утверждать новую денежную оценку земель города можно только до 30 июня предшествующего бюджетному года, вводить в действие новую денежную оценку земель города можно только с нового бюджетного года и менять ее на протяжении бюджетного года Налоговым Кодексом Украины не допускается.

Вводя новую нормативную оценку с 01.06.2011г. и ограничивая деятельность прежней 01.06.2011 г. городской совет нарушил норму пункта 4.1.9 ст.4 Налогового Кодекса Украины, на что также не имел ни Конституционного, ни законного права. Не было бы нарушением действующего законодательства утверждение новой нормативной денежной оценки до 31.12.2010 г., т.к. это не противоречило бы еще действовавшему Закону Украины «О плате за землю». Государственную экспертизу техническая документация по оценке прошла еще 29.07.2009г., а профильную комиссию документация прошла 09.11.2009г., т.е. время на принятие законного решения было.

Но введение ее в действие по решению 2010 г. с, например, с июля 2010 г., с одной стороны - не противоречило бы действовавшему до 01.01.2011г. Закону Украины «О плате за землю», а с другой - все участники процесса ведения новой оценки имели бы достаточно времени для выдачи – получения новых извлечений из технической документации и подачи новых деклараций в налоговые органы.

Принимая же решение до 30.06.2011 г. вводить в действие новую нормативную оценку земель можно было бы все равно только с 01.01.2012г.

И как итог: в связи с выявленными нарушениями 19 ст. Конституции Украины и законодательства, решение городского совета от 27.01.2011г. № 3/40 подлежит отмене.

По сути же самой нормативной денежной оценки и ее показателей, то не вызывает энтузиазма у плательщиков платы за землю значительный рост основного ее показателя – средней нормативной оценка 1 кв.м земель города, которая составляет 230 грн. Этот показатель превышает тот же показатель нормативной оценки земель города, введенной с 2000г. с учетом всех коэффициентов индексации нормативной денежной оценки за период 2000г.-2010г., рассчитанной по формуле, утвержденной Постановлением КМ Украины, в 1,7 раза (136 грн/кв.м) .

Какова причина столь высокого роста средних затрат на обустройство 1 кв.м земель города в условиях отсутствия развития инфраструктуры за последние 10 лет?  Читатель догадался: индексация!

Затраты на освоение и обустройство города в сравнении с 2000г. возросли в 4,75 раза, а индексация денежной оценки за тот же период увеличила нормативную денежную оценку в 1,77 раза. Повышены и коэффициенты, характеризующие градостроительную ценность экономико – планировочных зон центральной части города, что дает в центре города общее повышение нормативной денежной оценки земельных участков, от которой рассчитываются земельный налог и арендная плата, в 2,33 раза. такое повышение платы за землю не только значительно усложнит предпринимательскую деятельность на землях города, но и остановит рынок земли в связи с экономико – финансовой нецелесообразностью.

Вот несколько реальных примеров. Плата в центральной части города за 1 кв.м земельного участка промышленности составит по налогу - 14,99 грн., по арендной плате – 44,97 грн, тоже по землям коммерческого назначения - 31,22грн. и 93,67.грн. А банки будут при аренде платить 374,75 грн/кв.м. Смею предположить, что это ставки платы за землю нашего Николаевского 7- ми летнего будущего. Машина времени!

Указанным решением создана и организационная проблема для плательщиков налога и арендной платы за землю. Сейчас уже апрель, до введения новой нормативной денежной оценки осталось менее 3-х месяцев. Горсоветом предусмотрена схема получения извлечений из нормативной денежной оценки по конкретным земельным участкам от Николаевского городского управления земельных ресурсов Госагенства земельных ресурсов, которому передано «рабочее место» (программный продукт) по составлению извлечения.

Для подготовки информации по обращению в Горуправление Госагентства программные продукты приобретают субъекты предпринимательской деятельности – предприятия, имеющие соответствующие лицензии. Таких предприятий в городе до 20. Можно представить напряженность процесса получения извлечений несколькими тысячами плательщиков. Время то останется меньше 40 рабочих дней.

 Еще одна проблема: чрезмерно высокая нормативная денежная оценка земель г. Николаева полностью остановит ранок свободных земельных участков городской земли. Статьей 136 Земельного Кодекса Украины стартовая цена при продаже земельных участков в собственность назначается равной нормативной денежной оценки, т.е. в центре города земля коммерческого назначения на аукционах будет «стартовать» с 3122 грн/кв.м. В наше кризисное время это почти цена 1 кв.м недвижимости.

Сохранится только рынок земельных участков, на которых имеется недвижимость и только собственники этой недвижимости будут выкупать арендованные земельные участки по сложившимся на рынке ценам, которые 20 – 40 раз ниже такой стартовой.

Следует также учесть, что исправлять данную ситуацию в рамках действующего законодательства весьма сложно. Исправляя нужно соблюсти нормы законодательства и того же Налогового Кодекса.

Оптимальный и законный способ исправления ситуации представляется следующий:

  • отменить принятое с нарушением Конституции и законов Украины решение от 27.01.2011 г. решения №  3/40 «Об утверждении нормативной денежной оценки земель города Николаева»,
  • провести общественное обсуждение оценки с привлечением авторов из Гипрограда (г. Киев) с целью ознакомления специалистов города и возможной корректировки результатов,
  • в соответствии с п.4.1.9 ст.4 Налогового Кодекса Украины утвердить новую нормативную оценку земель города до 30.06.2011г. и ввести ее в действие с 01.01.2012г.

Налогообложение и взимание арендной платы в 2011 г. произвести в соответствии со ставкой земельного налога, приведенной в ст. 275.1 для городов областного значения с численностью населения 500 тыс. чел и более, , которая составляет 6,0грн/кв.м в год. При этом дифференцировать ставки земельного налога горсовет уже не в праве, т.к. уже идет и прошел целый квартал бюджетного 2011г.

Предприниматели в центральной части города (в зонах высокой градостроительной ценности территорий) при этом будут платить налога несколько меньше, чем платили в 2010г, арендаторам можно установить до конца года арендную плату на уровне 2010г, за земли промышленности предприятия будут платить налога и арендной платы несколько больше, чем в 2010 г., но не в разы.

В то же время, по моему представлению, трех месяцев достаточно на изучение и возможную корректировку нормативной денежной оценки земель города, а заказчикам - собственникам земли, пользователям и арендаторам, и исполнителям – субъектам оценочной деятельности и работникам Городского управления земельных ресурсов Госагентства по земельным ресурсам, шести месяцев (июль – декабрь) будет достаточно на оформление документов для подготовки деклараций в соответствии с новой нормативной денежной оценкой земель г. Николаева без излишней ажитации и повышения нормативной оценки земель города на уровне индексаций.

Для исключения резких увеличений значений денежной оценки земель необходимо Порядок соответствующий дополнить уточнением, по которому предыдущая нормативная денежная оценка не пересчитывается, а индексируется в порядке индексирования денежной оценки; если за период с даты принятия предыдущей нормативной денежной оценки в населенном пункте инфраструктура о развилась значительно, то затраты на это развитие необходимо индексировать на коэффициенты индексации работ в строительстве. При таком подходе к индексации резких скачкообразных увеличений нормативной денежной оценки при периодическом ее обновлении не будет.

В заключение отмечу, что городской совет имел возможность перехода на новую нормативную оценку земель города без нарушения законодательства и обеспечением «мягкого» перехода на новые размеры платы за землю без несколько кратного ее увеличения. Оценка разработчиком была выполнена в 2009г. Было достаточно времени для ее изучения и осмысления, для подготовки предложений специалистов, ее корректировки и принятия в установленные законодательством сроки.

В данной ситуации горсовет и его органы оказались не на высоте. Формальный подход к сложной и важной проблеме породил не менее сложные новые проблемы и резко ограничил время на их разрешение. Индексация переросла простое умножение и стала важным фактором и объектом изучения последствий, по результатам чего необходимо уточнять методику и порядок нормативной денежной оценки земель населенных пунктов.

www.zagorodna.com

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти