Плата за землю в Миколаєві поза Законом

З кількох телепередач Миколаївських телекомпаній телеглядачі - жителі м. Миколаєва дізналися, що з платою за землю в місті відбулися якісь зміни.

Враховуючи, що я був безпосереднім учасником передач по темі, вважаю своїм обов'язком пояснити ситуацію, яка вже торкнулася або торкнеться найближчим часом практично всіх жителів міста.

У напрямку земельної реформи - м. Миколаїв, у порівнянні з іншими великими містами України, - може бути віднесений до передових:

має затверджену Верховною радою міську межу із земельними ресурсами площею бл. 26 000 га,
міськрада має власної міське управління земельних ресурсів - той необхідний апарат здійснення повноважень у сфері земельних відносин,
має досвід стягнення плати за землю з використанням нормативної грошової оцінки земель міста, досить високий відсоток інвентаризували земель міста і значущу частку бюджету, що формується від плати за землю.
Проте є і проблеми, які міська влада не завжди вирішує під час і з успіхом. Наскільки ці проблеми гострі, обостряеми або разрешаемо - залежить значною мірою від нашого головного місцевого органу влади - міської ради, її виконавчих органів і міського голови.

Однією з таких проблем як раз і є реалізація принципу платного користування землею, яка через земельний податок та орендну плату за користування землею пов'язане з нормативною грошовою оцінкою земельних ділянок міста, яка в свою чергу базується на нормативній грошовій оцінці земель міста.

Нормативна грошова оцінка земель міста розраховується за методикою, затвердженою КМ України. В основі розрахунку - підрахунок витрат на облаштування міста - на будівництво об'єктів інженерно - транспортної та природо - охоронної інфраструктури, підрахунок площі забудованих земель міста, які враховуються при визначенні середньої нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земель міста.

Міська інфраструктура створювалася понад 200 років і витрати проводилися в різні часи, але підраховуються вони на дату оцінки, і використовуються при цьому укрупнені показники вартості в будівництві, які приймаються за затвердженими ще в 1986 р. нормативам, а у зв'язку з інфляційними процесами індексуються коефіцієнтами індексації дорожчання в будівництві, які затверджуються та публікуються.

У складі оцінки визначені всі необхідні для розрахунку грошової оцінки кожної земельної ділянки міста елементи: - середня нормативна оцінка 1 кв.м земель міста, коефіцієнти містобудівної цінності економіко - планувальних зон міста (від «ядра» до дальньої «периферії»), визначені конкретні значення коефіцієнтів, що враховують локальні фактори земель міста (інженерно - геологічні, історико - культурні, природно - ландшафтні, санітарно - гігієнічні).

Законом «Про оцінку земель в Україні» встановлена ??норма періодичного перерахунку нормативної грошової оцінки населених пунктів - не рідше разу на 5-7 років. Міста продовжують розвиватися, інфраструктура вдосконалюється, або якісь її частини припиняють існування. Періодично оновлюються генеральні плани населених пунктів, міста ростуть, змінюється містобудівна зональність.

Грошова оцінка земель міста щорічно індексується відповідно до формули, затвердженої КМ України за індексом зростання споживчих цін з «гальмуванням» на 10%, тобто якщо індекс зростання споживчих цін менше 10%, то грошова оцінка не індексується, а якщо більше, то індексується за коефіцієнтом за вирахуванням 10%.

Хочу звернути увагу читача на те, що в грошовій оцінці земель населених пунктів мають місце дві різні індексації: - одна - індексація витрат на створення інфраструктури міста за індексом подорожчання робіт в будівництві, інша - індексація грошової оцінки земель по індексу зростання споживчих цін за затвердженою Постановою КМ України формулою із зменшенням індексу на 10%. До чого це, буде зрозуміло пізніше.

Що ж схвилювало громадськість?

У зв'язку із закінченням періоду дії нормативної грошової оцінки земель м. Миколаєва (колишня оцінка була прийнята рішенням міськради від 01.03.2000г.) Відповідно до Закону України «Про оцінку земель» необхідно було ввести в дію нову оцінку земель, що й було зроблено миколаївським міською радою - 27.01.2011 р. прийнято рішення № 3 / 40 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Миколаєва»

З преамбули зазначеного рішення випливає, що воно прийняте на підставі Закону України «Про плату за землю», який на дату прийняття міською радою рішення, у зв'язку з прийняттям і введенням з 01.01.2011г. Податкового Кодексу України, втратив чинність.

Там же не згадується Податковий Кодекс України, статтею 289 якого визначено, що «для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок» і саме твердження нової нормативної грошової оцінки земель всього міста і необхідно для можливості розрахунків нормативних грошових оцінок земельних ділянок у межах міста, покладених в основу визначення розміру земельного податку та орендної плати.

Приймаючи рішення на підставі втратив дію закону і не облік вже вступило в дію Податкового Кодексу України міська рада порушив один з найважливіших принципів місцевого самоврядування - принцип законності, тим самим порушив і норму ст. 19 Конституції України.

Відповідно до чинного з 1 січня 2011р. Податковим Кодексом України розмір податку та орендної плати з земельної ділянки визначаються на основі нормативної грошової оцінки земель всього населеного пункту, у складі якої визначені всі необхідні для розрахунку елементи:

*
середня нормативна оцінка 1 кв.м земель міста,
*
коефіцієнти містобудівної цінності економіко - планувальних зон міста,
*
визначені конкретні значення коефіцієнтів, що враховують локальні фактори земель міста.

Зміна будь-яких елементів податків і зборів менш, ніж за шість місяців до початку нового бюджетного року, а також зміни протягом бюджетного року податків і зборів, їх ставок, нормою пункту 4.1.9 ст.4 Податкового Кодексу України не допускається. Це означає те, що затверджувати нову грошову оцінку земель міста можна тільки до 30 червня передує бюджетному року, вводити в дію нову грошову оцінку земель міста можна тільки з нового бюджетного року і змінювати її протягом бюджетного року Податковим Кодексом України не допускається.

Вводячи нову нормативну оцінку з 01.06.2011г. і обмежуючи діяльність колишньої 01.06.2011 р. міська рада порушив норму пункту 4.1.9 ст.4 Податкового Кодексу України, на що також не мав ні Конституційного, ні законного права. Не було б порушенням чинного законодавства затвердження нової нормативної грошової оцінки до 31.12.2010 р., тому що це не суперечило б ще діяв Закону України «Про плату за землю». Державну експертизу технічна документація з оцінки пройшла ще 29.07.2009г., А профільну комісію документація пройшла 09.11.2009г., Тобто час на ухвалення законного рішення було.

Але введення її в дію за рішенням 2010 р. з, наприклад, з липня 2010 р., з одного боку - не суперечило б діяв до 01.01.2011г. Закону України «Про плату за землю», а з іншого - всі учасники процесу ведення нової оцінки мали б достатньо часу для видачі - отримання нових витягів з технічної документації та подання нових декларацій до податкових органів.

Зважаючи ж рішення до 30.06.2011 р. вводити в дію нову нормативну оцінку земель можна було б все одно лише з 01.01.2012г.

І як підсумок: у зв'язку з виявленими порушеннями 19 ст. Конституції України та законодавства, рішення міської ради від 27.01.2011г. № 3 / 40 підлягає скасуванню.

По суті ж самої нормативної грошової оцінки та її показників, то не викликає ентузіазму у платників плати за землю значне зростання основного її показника - середньої нормативної оцінка 1 кв.м земель міста, яка становить 230 грн. Цей показник перевищує той же показник нормативної оцінки земель міста, введеної з 2000р. з урахуванням всіх коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки за період 2000р.-2010р., розрахованої за формулою, затвердженої Постановою КМ України, у 1,7 рази (136 грн / кв.м).

Яка причина такого високого зростання середніх витрат на облаштування 1 кв.м земель міста в умовах відсутності розвитку інфраструктури за останні 10 років? Читач здогадався: індексація!

Витрати на освоєння та облаштування міста у порівнянні з 2000р. зросли в 4,75 рази, а індексація грошової оцінки за той же період збільшила нормативну грошову оцінку в 1,77 рази. Підвищено і коефіцієнти, що характеризують містобудівну цінність економіко - планувальних зон центральної частини міста, що дає в центрі міста загальне підвищення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, від якої розраховуються земельний податок і орендна плата, в 2,33 рази. таке підвищення плати за землю не тільки значно ускладнить підприємницьку діяльність на землях міста, а й зупинить ринок землі у зв'язку з економіко - фінансової недоцільністю.

Ось декілька реальних прикладів. Плата в центральній частині міста за 1 кв.м земельної ділянки промисловості складе з податку - 14,99 грн., По орендній платі - 44,97 грн, теж по землях комерційного призначення - 31,22 грн. і 93,67. грн. А банки будуть при оренді платити 374,75 грн. / кв.м. Смію припустити, що це ставки плати за землю нашого Миколаївського 7 - ми річного майбутнього. Машина часу!

Зазначеним рішенням створена і організаційна проблема для платників податку та орендної плати за землю. Зараз вже квітень, до введення нової нормативної грошової оцінки залишилося менше 3-х місяців. Міськрадою передбачена схема отримання витягів з нормативної грошової оцінки по конкретних земельних ділянок від Миколаївського міського управління земельних ресурсів Держагенства земельних ресурсів, якому передано «робоче місце» (програмний продукт) зі складання витягу.

Для підготовки інформації по зверненню до Міськуправління Держагентства програмні продукти набувають суб'єкти підприємницької діяльності - підприємства, що мають відповідні ліцензії. Таких підприємств у місті до 20. Можна уявити напруженість процесу отримання витягів кількома тисячами платників. Час то залишиться менше 40 робочих днів.

Ще одна проблема: надмірно висока нормативна грошова оцінка земель м. Миколаєва повністю зупинить ранок вільних земельних ділянок міської землі. Статтею 136 Земельного Кодексу України стартова ціна при продажу земельних ділянок у власність призначається рівною нормативної грошової оцінки, тобто в центрі міста земля комерційного призначення на аукціонах буде «стартувати» з 3122 грн. / кв.м. У наш кризовий час це майже ціна 1 кв.м нерухомості.

Збережеться тільки ринок земельних ділянок, на яких є нерухомість і тільки власники цієї нерухомості будуть викуповувати орендовані земельні ділянки за сформованими на ринку цінами, які 20 - 40 разів нижче такої стартової.

Слід також врахувати, що виправляти дану ситуацію в рамках чинного законодавства дуже складно. Виправляючи потрібно дотриматися норми законодавства і того ж Податкового Кодексу.

Оптимальний і законний спосіб виправлення ситуації бачиться такий:

*
скасувати прийняте з порушенням Конституції і законів України рішення від 27.01.2011 р. рішення № 3 / 40 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Миколаєва»,
*
провести громадське обговорення оцінки з залученням авторів з Діпроміста (м. Київ) з ??метою ознайомлення фахівців міста та можливого коректування результатів,
*
відповідно до п.4.1.9 ст.4 Податкового Кодексу України затвердити нову нормативну оцінку земель міста до 30.06.2011г. і ввести її в дію з 01.01.2012г.

Оподаткування стягнення орендної плати в 2011 р. виробити у відповідності зі ставкою земельного податку, наведеної в ст. 275.1 для міст обласного значення з чисельністю населення 500 тис. чол і більше,, яка складає 6,0 грн. / кв.м на рік. При цьому диференціювати ставки земельного податку міськрада вже не в праві, тому що вже йде і пройшов цілий квартал бюджетного 2011р.

Підприємці в центральній частині міста (в зонах високої містобудівної цінності територій) при цьому будуть платити податку дещо менше, ніж платили в 2010р, орендарям можна встановити до кінця року орендну плату на рівні 2010р, за землі промисловості підприємства будуть платити податку та орендної плати дещо більше , ніж у 2010 р., але не в рази.

У той же час, за моїм поданням, трьох місяців достатньо на вивчення і можливу коригування нормативної грошової оцінки земель міста, а замовникам - власникам землі, користувачам та орендарям, і виконавцям - суб'єктам оціночної діяльності та працівникам Міського управління земельних ресурсів Держагентства із земельних ресурсів, шести місяців (липень - грудень) буде достатньо на оформлення документів для підготовки декларацій відповідно до нової нормативної грошової оцінки земель м. Миколаєва без зайвої ажитації і підвищення нормативної оцінки земель міста на рівні індексацій.

Для виключення різких збільшень значень грошової оцінки земель необхідно Порядок відповідний доповнити уточненням, за яким попередня нормативна грошова оцінка не перераховується, а індексується в порядку індексування грошової оцінки; якщо за період з дати прийняття попередньої нормативної грошової оцінки в населеному пункті інфраструктура про розвинулася значно, то витрати на цей розвиток необхідно індексувати на коефіцієнти індексації робіт у будівництві. При такому підході до індексації різких стрибкоподібних збільшень нормативної грошової оцінки при періодичному її оновлення не буде.

На закінчення зазначу, що міська рада мав можливість переходу на нову нормативну оцінку земель міста без порушення законодавства та забезпеченням «м'якого» переходу на нові розміри плати за землю без декілька кратного її збільшення. Оцінка розробником була виконана в 2009р. Було достатньо часу для її вивчення і осмислення, для підготовки пропозицій фахівців, її коригування та прийняття у встановлені законодавством терміни.

У даній ситуації міськрада та її органи виявилися не на висоті. Формальний підхід до складної і важливої ??проблеми породив не менш складні нові проблеми і різко обмежив час на їх вирішення. Індексація переросла просте множення і стала важливим чинником і об'єктом вивчення наслідків, за результатами чого необхідно уточнювати методику і порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

www.zagorodna.com