Який земельний ринок потрібен Україні?





Google+
16.04.2011 19:20
Статті про нерухомість | Який земельний ринок потрібен Україні? Малоземельні олігархи розраховують при введенні «ринку землі» скористатися тим, що сьогодні вони - влада, і змусити олігархів-мораторщіков поділитися найбільш ласими шматками.

Зняти або продовжити мораторій: у чому суть дискусії


Дискусія, яка йде у Верховній Раді Україні та суспільстві щодо продовження або зняття мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення, насправді не більш ніж боротьба між олігархами, які вже контролюють достатні з їхньої точки зору земельні наділи, і "малоземельними олігархами". Адже ні для кого не секрет, що і одних, і інших земля цікавить не як засіб виробництва, а як предмет спекуляції та можливості отримання специфічної ренти при зміні цільового призначення - з землі сільськогосподарського призначення на землю під котеджне або багатоквартирне будівництво поблизу великих міст, а також при продажу великих земельних масивів під сільгоспвиробництво для іноземців.

Гаряча дискусія розгорілася виключно через те, що прихильники мораторію де-факто вже мають відповідну землю й успішно займаються цим «бізнесом» за наявності ними ж пролобійованого «мораторію». Зняття мораторію породжує небажану для них конкуренцію. А «малоземельні олігархи» розраховують у процесі впровадження «ринку землі» скористатися тим, що сьогодні вони - влада, і змусити «олігархів-мораторщіков» поділитися найбільш ласими шматками землі.

Жодну зі сторін, включаючи комуністів, не турбує питання, чи принесе перемога їхньої позиції якусь користь селянам, сільському господарству або державі Україні.

У дійсності для України, українського народу та сільського господарства шкідливо як продовження дії мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення, так і його механічне зняття.

Реальна мета реформи


На зміну мораторію повинен прийти комплекс заходів, застосування яких призведе до створення високоефективного сільськогосподарського виробництва і цивілізовано врегулює попит і пропозицію на купівлю-продаж землі. При цьому відштовхуватися потрібно не від якихось теоретичних схем та досвіду інших країн, які ніколи не вирішували тих проблем, перед якими опинилося наше держава. За відправну точку потрібно брати реальний стан земельних відносин та сільського господарства, в якому Україні опинилися на початку 2011 року.

Зокрема, об'єктивною обставиною є те, що практично вся земля сільськогосподарського призначення розпайована і є приватною власністю. Отже, проводити реформи, які не зважають на цю обставину, було б не тільки їм, але і антиконституційно. При плануванні земельної реформи потрібно врахувати бажання великої кількості селян-пайовиків продати свої паї, тому що їм реально потрібні гроші на лікування, навчання, поліпшення житлових умов.

У той же час внутрішній попит на покупку землі сільськогосподарського призначення з метою виробництва сільськогосподарської продукції (без впровадження ефективного механізму кредитування як сільгоспвиробництва, так і купівлі землі для сільськогосподарського використання), схоже, значно менше готівкового пропозиції щодо продажу паїв. Без створення ефективного механізму кредитування левовою часткою попиту на купівлю землі буде попит з боку олігархів з метою скупки за безцінь і подальшого перепродажу її реальному іноземному інвестору.

Розмови про те, що організувати сільськогосподарське виробництво можна і на орендованих землях, не витримують ніякої критики хоча б через те, що орендар ніколи не буде піклуватися про збереження природної родючості землі - йому простіше і дешевше, виснаживши одну земельну ділянку, взяти в оренду інший.

Адже в найближчій перспективі пропозиція ділянок для оренди з боку селян-пайовиків, позбавлених вибору, буде перевищувати попит з боку потенційних орендарів. Отже, будувати стратегію розвитку сільського господарства, спираючись на орендні відносини між селянами-власниками землі та потенційними організаторами сільськогосподарського виробництва, - це свідомо перетворювати родючі чорноземи в порожнечу.

У той же час в нинішніх українських реаліях, коли гроші є лише в олігархів, які не мають найменшого бажання займатися виробництвом сільгосппродукції, а хочуть лише за безцінь забрати у селян землю з метою перепродажу їх інвесторам-іноземцям, впровадження вільного ринку землі сільськогосподарського призначення - нісенітниця і злочин проти України.

Метою земельної реформи не повинно бути забезпечення монополії спекулянтів на дикому земельному ринку. А саме цього домагаються сьогодні (кожен своїм способом) і олігархи - батьки мораторію, і олігархи, які борються за зняття мораторію і введення "вільного" (для них!) Земельного ринку. Метою земельної реформи має стати створення умов для розвитку сучасного високоефективного сільськогосподарського виробництва.

Посередником могло б стати держава


Одне з найважливіших умов для створення такого виробництва в українських реаліях початку 2011 року, безсумнівно, - задоволення як бажання селян-пайовиків продати землю, так і потенційних інвесторів-резидентів цю землю купити. Але для цього немає необхідності зводити їх лоб в лоб на дикому та вільний земельному ринку. Є більш сучасний і цивілізований спосіб. Адже на «вільному земельному ринку» між ними все одно виросте посередник у вигляді олігарха, який буде скуповувати у селян землю за монопольно низькою ціною і продавати реальному інвестору за ціною монопольно високою. Так чому б місце цього посередника не зайняти державі?

Для того, щоб бути успішною, земельна реформа повинна бути прозорою і зрозумілою перш за все для селян - власників земельних паїв і потенційних інвесторів в сільськогосподарське виробництво.

Щоб реалізувати бажання значної частини селян-пайовиків продати за справедливою ціною свій пай і дати нарешті шанс обробляти свої паї тим селянам-пайовикам, які цього хочуть, а також дати можливість цим інвесторам купити землю для сільськогосподарського виробництва, - держава повинна стати реальним учасником цивілізованого земельного ринку. Створивши для цього Державне земельне агентство і Державний іпотечний (земельний) банк.

Для власників земельних паїв у результаті земельної реформи держава має створити реальну можливість вибору:

1) взяти кредит і спробувати обробляти свій пай самостійно. Обов'язок надавати такі кредити під заставу землі повинна бути покладена на спеціально створений Державний іпотечний (земельний) банк, а право надавати такі кредити повинні отримати і комерційні банки;

2) або об'єднатися в сільськогосподарський виробничий кооператив, який спільними зусиллями буде обробляти паї;

3) або за грошову винагороду повернути земельний пай державі в особі спеціально створеної установи - Державного земельного агентства (Гза). За основу при розрахунку цього грошової винагороди у разі викупу державою земельних паїв повинна братися ринкова (аукціонна) вартість землі. Селянин за свій пай повинен отримати від держави ринкову (аукціонну) вартість землі за вирахуванням витрат Гза на організацію проведення земельних аукціонів;

4) або платити досить високий земельний податок з інших джерел і чекати "кращих часів".

Для резидентів (юридичних і фізичних осіб), які відповідають певним обмеженням і хочуть зайнятися виробництвом сільськогосподарської продукції, держава повинна створити реальну можливість:

1) купівлі землі сільськогосподарського призначення на аукціоні у Державного земельного агентства;

2) отримання кредиту під заставу землі в Державній іпотечній (земельного) банку;

3) страхування ризиків втрати врожаю внаслідок несприятливих природних явищ;

4) реалізації вирощеної продукції за ринковими цінами.

Почати земельну реформу потрібно з прийняття нових законів, або змін до чинного законодавства, які передбачали б:

1. Створення Державного іпотечного (земельного) банку. Формування та збільшення статутного фонду банку може відбуватися за рахунок Державного бюджету та з надходжень від земельних аукціонів. У разі неповернення кредитів, закладені земельні ділянки повинні продаватися через земельні аукціони, а кошти від аукціонів спрямовуватися на поповнення статутного фонду банку.

2. Надання права комерційним банкам теж надавати кредити під заставу земельної ділянки за умови, що у випадку неповернення кредиту цю землю у комерційного банку має викуповувати на загальних умовах (тих же умовах, що і в селян-пайовиків) Державне земельне агентство.

3. Створення Державного земельного агентства, в обов'язки якого буде входити викуп землі у власника, який цього забажає, і продаж земельних ділянок на аукціонах резидентам (юридичним і фізичним особам), які відповідають визначеним законом умовам (наприклад, обов'язкове сільськогосподарське освіта резидента-фізичної особи, або керівника підприємства-резидента тощо).

4. Заборона зміни цільового призначення земельних ділянок, які перебувають у приватній власності (рента від зміни цільового призначення земельної ділянки не повинна присвоюватися земельними спекулянтами, вона повинна повністю належати державі!). Лише держава та органи місцевого самоврядування через ухвалення генерального плану відповідної адміністративно-територіальної одиниці можуть визначати цільове призначення того чи іншої земельної ділянки. Власник ділянки буде мати право продати Державного земельного агентства, наприклад, земельну ділянку сільськогосподарського призначення і купити у нього ж земельну ділянку під промислове або житлове (котеджне) будівництво в місці, де таке будівництво передбачено генеральним планом села, міста, району, області.

5. Гарантоване право власників земельних ділянок повернути державі землю за грошову винагороду через Державне земельне агентство або отримати кредит під заставу земельної ділянки.

6. Заборона на володіння нерезидентами земельними ділянками сільськогосподарського призначення.

7. Продаж земельних ділянок резидентам Україні виключно через земельні аукціони Державним земельним агентством і Державною іпотечною (земельною) банком.

8. Викуп у власників земельних ділянок (нерухомості) для суспільних потреб під будівництво доріг, комунікацій тощо за ринковою вартістю, але не вище, ніж середня вартість, з якою власник земельної ділянки платив земельний податок протягом останніх п'яти років. Такий простий крок убезпечить державу від процвітання «бізнесу» чиновників, які володіють інформацією про майбутні інфраструктурних проектах.

Звичайно, перерахованими заходами не вичерпуються кроки, які потрібно зробити для успішної земельної реформи. Але такі заходи необхідні для успіху реформ.

Чи здатна піти на такі кроки нинішня владна "еліта"? І чи скоро в Україні отримає владу сила, здатна поставити інтереси українського народу і держави вище своїх особистих інтересів та інтересів свого клану?
УНІАН
Теги до контенту: земельна ділянка
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти