Какой земельный рынок нужен Украине ?

Малоземельные олигархи рассчитывают при введении «рынка земли» воспользоваться тем, что сегодня они - власть, и заставить олигархов-мораторщиков поделиться наиболее лакомыми кусками.

Снять или продлить мораторий: в чем суть дискуссии

Дискуссия, которая идет в Верховной Раде Украины и обществе относительно продления или снятия моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения, в действительности не более чем борьба между олигархами, которые уже контролируют достаточные с их точки зрения земельные наделы, и ”малоземельными олигархами”. Ведь ни для кого не секрет, что и одних, и других земля интересует не как средство производства, а как предмет спекуляции и возможности получения специфической ренты при изменении целевого назначения – с земли сельскохозяйственного назначения на землю под коттеджное или многоквартирное строительство вблизи больших городов, а также при продаже больших земельных массивов под сельхозпроизводство для иностранцев.

Горячая дискуссия разгорелась исключительно из-за того, что сторонники моратория де-факто уже имеют соответствующую землю и успешно занимаются этим «бизнесом» при наличии ими же пролоббированного «моратория». Снятие моратория порождает нежелательную для них конкуренцию. А «малоземельные олигархи» рассчитывают в процессе внедрения «рынка земли» воспользоваться тем, что сегодня они - власть, и заставить «олигархов-мораторщиков» поделиться наиболее лакомыми кусками земли.

Ни одну из сторон, включая коммунистов, не заботит вопрос, принесет ли победа их позиции какую-то пользу крестьянам, сельскому хозяйству или государству Украина.

В действительности для Украины, украинского народа и сельского хозяйства вредно как продление действия моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения, так и его механическое снятие.

Реальная цель реформы

На смену мораторию должен прийти комплекс мер, применение которых приведет к созданию высокоэффективного сельскохозяйственного производства и цивилизовано урегулирует спрос и предложение на куплю-продажу земли. При этом отталкиваться нужно не от каких-то теоретических схем и опыта других стран, которые никогда не решали тех проблем, перед какими оказалось наше государство. За отправную точку нужно брать реальное состояние земельных отношений и сельского хозяйства, в котором Украина очутились в начале 2011 года.

В частности, объективным обстоятельством является то, что практически вся земля сельскохозяйственного назначения разделена на паи и является частной собственностью. Следовательно, проводить реформы, которые не учитывают это обстоятельство, было бы не только безрассудно, но и антиконституционнно. При планировании земельной реформы нужно учесть желание большого количества крестьян-пайщиков продать свои паи, потому что им реально нужны деньги на лечение, учебу, улучшение жилищных условий.

В то же время внутренний спрос на покупку земли сельскохозяйственного назначения с целью производства сельскохозяйственной продукции (без внедрения эффективного механизма кредитования как сельхозпроизводства, так и покупки земли для сельскохозяйственного использования), похоже, значительно меньше наличного предложения относительно продажи паев. Без создания эффективного механизма кредитования львиной долей спроса на покупку земли будет спрос со стороны олигархов с целью скупки за бесценок и последующей перепродажи ее реальному иностранному инвестору.

Разговоры о том, что организовать сельскохозяйственное производство можно и на арендованных землях, не выдерживают никакой критики хотя бы из-за того, что арендатор никогда не будет заботиться о сохранности естественного плодородия земли – ему проще и дешевле, истощив один земельный участок, взять в аренду другой.

Ведь в ближайшей перспективе предложение участков для аренды со стороны крестьян-пайщиков, лишенных выбора, будет превышать спрос со стороны потенциальных арендаторов. Следовательно, строить стратегию развития сельского хозяйства, опираясь на арендные отношения между крестьянами-владельцами земли и потенциальными организаторами сельскохозяйственного производства, – это сознательно превращать плодородные черноземы в пустоту.

В то же время в нынешних украинских реалиях, когда деньги есть лишь у олигархов, которые не имеют малейшего желания заниматься производством сельхозпродукции, а хотят лишь за бесценок забрать у крестьян землю с целью перепродажи ее инвесторам-иностранцам, внедрение свободного рынка земли сельскохозяйственного назначения - бессмыслица и преступление против Украины.

Целью земельной реформы не должно быть обеспечение монополии спекулянтов на диком земельном рынке. А именно этого добиваются сегодня (каждый своим способом) и олигархи – родители моратория, и олигархи, которые борются за снятие моратория и введение “свободного” (для них!) земельного рынка. Целью земельной реформы должно стать создание условий для развития современного высокоэффективного сельскохозяйственного производства.

Посредником могло бы стать государство

Одно из важнейших условий для создания такого производства в украинских реалиях начала 2011 года, несомненно, - удовлетворение как желания крестьян-пайщиков продать землю, так и потенциальных инвесторов-резидентов эту землю купить. Но для этого нет необходимости сводить их лоб в лоб на диком и свободном земельном рынке. Есть более современный и цивилизованный способ. Ведь на «свободном земельном рынке» между ними все равно вырастет посредник в виде олигарха, который будет скупать у крестьян землю по монопольно низкой цене и продавать реальному инвестору по цене монопольно высокой. Так почему бы место этого посредника не занять государству?

Для того, чтобы быть успешной, земельная реформа должна быть прозрачной и понятной прежде всего для крестьян – владельцев земельных паев и потенциальных инвесторов в сельскохозяйственное производство.

Чтобы реализовать желание значительной части крестьян-пайщиков продать по справедливой цене свой пай и дать наконец шанс обрабатывать свои паи тем крестьянам-пайщикам, которые этого хотят, а также дать возможность настоящим инвесторам купить землю для сельскохозяйственного производства, - государство должно стать реальным участником цивилизованного земельного рынка. Создав для этого Государственное земельное агентство и Государственный ипотечный (земельный) банк.

Для владельцев земельных паев в результате земельной реформы государство должно создать реальную возможность выбора:

1) взять кредит и попробовать обрабатывать свой пай самостоятельно. Обязанность предоставлять такие кредиты под залог земли должна быть возложена на специально созданный Государственный ипотечный (земельный) банк, а право предоставлять такие кредиты должны получить и коммерческие банки;

2) или объединиться в сельскохозяйственный производственный кооператив, который совместными усилиями будет обрабатывать паи;

3) или за денежное вознаграждение вернуть земельный пай государству в лице специально созданного учреждения – Государственного земельного агентства (ГЗА). За основу при расчете этого денежного вознаграждения в случае выкупа государством земельных паев должна браться рыночная (аукционная) стоимость земли. Крестьянин за свой пай должен получить от государства рыночную (аукционную) стоимость земли за вычетом расходов ГЗА на организацию проведения земельных аукционов;

4) или платить достаточно высокий земельный налог из других источников и ожидать “лучших времен”.

Для резидентов (юридических и физических лиц), которые отвечают определенным ограничениям и хотят заняться производством сельскохозяйственной продукции, государство должно создать реальную возможность :

1) покупки земли сельскохозяйственного назначения на аукционе у Государственного земельного агентства;

2) получения кредита под залог земли в Государственном ипотечном (земельному) банке;

3) страхования рисков потери урожая в результате неблагоприятных природных явлений;

4) реализации выращенной продукции по рыночным ценам.

Начать земельную реформу нужно с принятия новых законов, или изменений к действующему законодательству, которые предусматривали бы:

1. Создание Государственного ипотечного (земельного) банка. Формирование и увеличение уставного фонда банка может происходить за счет Государственного бюджета и из поступлений от земельных аукционов. В случае невозвращения кредитов, заложенные земельные участки должны продаваться через земельные аукционы, а средства от аукционов направляться на пополнение уставного фонда банка.

2. Предоставление права коммерческим банкам тоже предоставлять кредиты под залог земельного участка при условии, что в случае невозвращения кредита эту землю у коммерческого банка должно выкупать на общих условиях (тех же условиях, что и у крестьян-пайщиков) Государственное земельное агентство.

3. Создание Государственного земельного агентства, в обязанности которого будет входить выкуп земли у владельца, который этого пожелает, и продажа земельных участков на аукционах резидентам (юридическим и физическим лицам), которые отвечают определенным законом условиям (например, обязательное сельскохозяйственное образование резидента-физического лица, или руководителя предприятия-резидента и тому подобное).

4. Запрещение изменения целевого назначения земельных участков, которые находятся в частной собственности (рента от смены целевого назначения земельного участка не должна присваиваться земельными спекулянтами, она должна полностью принадлежать государству!). Лишь государство и органы местного самоуправления через принятие генерального плана соответствующей административно-территориальной единицы могут определять целевое назначение того или другого земельного участка. Владелец участка будет иметь право продать Государственному земельному агентству, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения и купить у него же земельный участок под промышленное или жилищное (коттеджное) строительство в месте, где такое строительство предусмотрено генеральным планом села, города, района, области.

5. Гарантированное право владельцев земельных участков вернуть государству землю за денежное вознаграждение через Государственное земельное агентство или получить кредит под залог земельного участка.

6. Запрет на владение нерезидентами земельными участками сельскохозяйственного назначения.

7. Продажа земельных участков резидентам Украины исключительно через земельные аукционы Государственным земельным агентством и Государственным ипотечным (земельным) банком.

8. Выкуп у владельцев земельных участков (недвижимости) для общественных потребностей под строительство дорог, коммуникаций и тому подобное по рыночной стоимости, но не выше, чем средняя стоимость, с которой владелец земельного участка платил земельный налог на протяжении последних пяти лет. Такой простой шаг оградит государство от процветания «бизнеса» чиновников, которые владеют информацией о будущих инфраструктурных проектах.

Конечно, перечисленными мерами не исчерпываются шаги, которые нужно сделать для успешной земельной реформы. Но такие меры необходимы для успеха реформ.

Способна ли пойти на такие шаги нынешняя властная “элита”? И скоро ли в Украине получит власть сила, способная поставить интересы украинского народа и государства выше своих личных интересов и интересов своего клана?
УНИАН