Первичный и вторичный рынки недвижимости: две большие разницы

29.05.2011 07:22
Статьи о недвижимости | Первичный и вторичный рынки недвижимости: две большие разницы На пике кризиса сделки по вторичной загородке не прекратились, но их стало заметно меньше, как и в целом на рынке. Однако уже по итогам 2010 года вторичка стала самым востребованным товаром. И дело не в том, что качество резко возросло или цены упали — просто на первичном рынке стало не из чего выбирать.

Лидер

До 2008 года особой любовью покупателей загородки пользовалась первичка. Риэлторы даже жаловались, что им нечего делать в бизнес- и экономсегменте. Исключение составляла элитка, где большинство объектов всегда относилось к вторичному рынку. Оно и понятно: Жуковка и Барвиха не резиновые, много новых поселков там не уместишь. Однако в кризис у строящихся поселков возникли проблемы, и до сих пор ситуация не может нормализоваться. Вторичный рынок перетянул на себя спрос — из-за отсутствия предложения на первичном. «Сейчас в продаже находится более 20 тыс. объектов против 12-15 тыс. до 2009 года. Новые проекты в посткризисные годы практически не выходили, — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». — Поэтому люди смотрят вторичку. Раньше соотношение было 60 на 40 в пользу первички, а сейчас новые поселки интересуют не более 10% клиентов».

Статья по теме: Что дает продавцу недвижимости договор с риелтором?


Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, констатирует, что в 2010-м современная качественная недвижимость «из вторых рук» стала самым востребованным товаром: «Это, скорее, не победа вторичного рынка, а провал первичного, где сегодня отсутствуют объекты, которые можно «потрогать». К тому же первичный рынок в последние два года переключился на продажу участков без подряда. Скоро и на вторичке все раскупят и выбирать станет не из чего. Д. Цветков уже бьет тревогу: «Как одну из самых негативных тенденций следует отметить тотальное уменьшение качественного предложения. Если для 2010-го было характерно вымывание ликвидных объектов только на первичном рынке, то сейчас дефицит отмечается повсеместно. Из того, что пытаются выставить на продажу собственники, большая часть просто непродаваемая. Три четверти того, что поступает к нам в агентство, мы даже не берем на реализацию».

Две большие разницы
«Неоспоримые плюсы вторички — наличие полного набора документов, готовый дом, разнообразие предложения», — перечисляет Д. Цветков. Зато первичка дешевле, замечает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»: «Хотя обратной стороной этого преимущества является очень длительный срок реализации проектов. Ведь полноценно поселок начнет функционировать лишь по окончании сооружения всех домов и инженерии». Действительно, в целом вторичка дороже. «Как правило, частные продавцы в отличие от застройщиков не очень ориентируются в рынке, — объясняет Сергей Цывин, руководитель отделения «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Продают те, кто быстрее сообразил, что возврат к докризисным ценам чреват потерей спроса, и предложил дисконт. Но в большинстве своем собственники ждут роста».

Впрочем, иногда на этом рынке можно совершить очень выгодную покупку «по случаю». «На вторичке все еще остаются предложения, продиктованные специфической ситуацией продавца — например, срочно нужны деньги на другую сделку или для инвестиций в собственный бизнес. И тогда люди соглашаются на относительно низкую цену, — говорит Константин Романов, коммерческий директор Vesco Group. — Что касается первички, то, когда с декабря прошлого года наметилась тенденция роста (увеличилось количество звонков, показов и сделок), девелоперы стали менее охотно идти на уступки». Следует учесть, что покупку вторички непременно должен сопровождать риэлтор, тогда как на первичном рынке без его услуг (во всяком случае, платных) можно обойтись.

Что и как покупать?

Эксперты рекомендуют учитывают прежде всего цели покупки. «Если нужен готовый объект, смотреть следует в основном вторичку. Если же человек хочет поселиться в интересном поселке, получить специальные условия по оплате и готов подождать, стоит выбрать первичку», — рассуждает К. Романов. Дом для проживания лучше брать вторичный, тогда как инвестировать целесообразнее в первичный рынок, считает Н. Бланкова. Грамотного посредника для подбора недвижимости и совершения сделки нужно искать в агентстве с хорошей репутацией. В основном, конечно, риэлтор нужен для того, чтобы проверить юридическую чистоту участка и дома, поскольку на регулярном рынке можно столкнуться и с двойными продажами, и с претензиями третьих лиц (каких-нибудь «обманутых колхозников»), и со статусом земли.

Теоретически все это можно сделать самому. Прежде всего следует обратиться в Единый кадастр, который четко определит объект покупки. «Вы будете точно знать схему участка и его границы, — объясняет Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. — Так же, как и в городе, при покупке нужно проанализировать историю возникновения собственности и последующих сделок, убедиться, что земля не является предметом судебного спора и продавец дееспособен». Отсутствие и наличие прописки сейчас и в городе не особенно влияет на права пользования объектом — практически любой прописанный, не являющийся собственником, может быть выписан новым хозяином по суду. Информация об актуальном статусе участка содержится в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ценовой прогноз
По данным В. Яхонтова, вторичка экономкласса стоит сегодня от 6 млн руб. за таунхаус до 12 млн за коттедж. В ближнем поясе самый бюджетный вариант стоит от $180 тыс., подальше можно найти землю и по $10 за сотку, но подводить коммуникации и дороги придется самостоятельно. Как сообщают в «ИНКОМ-Недвижимость», средний вторичный объект сегодня — дом в 250 кв. м на 10-15 сотках в коттеджном поселке в 30 км от МКАД по Киевскому направлению стоимостью $0,7-0,8 млн. Диапазон объектов в базе компании — от дачного домика на 6 сотках в 60 км от МКАД за 1 млн руб. до коттеджей по $5 млн на Калужском, Киевском, Новорижском, Рублевском шоссе. В Penny Lane Realty так обозначили средние цены вторички: экономкласс — $1,4 тыс. за кв. м, в бизнес-категория — $4,6 тыс., премиум-сегмент — $5,1 тыс. Как утверждает Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting, за последний год домовладения подорожали в среднем на 5-10%. Однако, поясняет эксперт, на вторичном рынке цена сделки почти всегда оказывается на 3-5% ниже заявленной. В Penny Lane Realty утверждают, что только за минувшую зиму экономкласс «подрос» на 1,5%, бизнес — на 1%, элитка — на 2%. По данным В. Яхонтова, положительную динамику демонстрируют готовые объекты на расстоянии до 10-15 км от МКАД, то есть в зоне, пригодной для постоянного проживания; а также в организованных поселках, где есть хотя бы охрана. Дешевеют дома 15-20-летней давности, хаотичная застройка (деревни), объекты за 30-м км от МКАД (кроме Новорижского шоссе).

Похоже, спрос на вторичном рынке уже превышает предложение. По словам Д. Цветкова, «в первом полугодии произойдет окончательное вымывание качественного предложения, а во втором мы рассчитываем на выход свежих поселков». Тем не менее, считают специалисты Penny Lane Realty, в ближайшие пять лет экономкласс будет представлен коттеджными и дачными комплексами на регулярном рынке — поскольку на первичном предлагаются в основном участки без подряда. Бизнес-класс будет предлагать преимущественно первичную недвижимость: на рынок вернутся крупные девелоперы, возможно, появятся новые. Ну а в премиум-классе традиционно будет превалировать вторичная недвижимость.

www.zagorodna.com

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти