Первинний і вторинний ринки нерухомості: дві великі різниці

На піку кризи угоди з вторинної загородки не припинилися, але їх стало помітно менше, як і в цілому на ринку. Проте вже за підсумками 2010 року вторинка стала самим затребуваним товаром. І справа не в тому, що якість різко зросла або ціни впали - просто на первинному ринку стало не з чого вибирати.

Лідер
До 2008 року особливою любов'ю покупців заміської нерухомості користувалася первинка. Ріелтори навіть скаржилися, що їм нема чого робити в бізнес-і економсегменті. Виняток становила елітка, де більшість об'єктів завжди відносилося до вторинного ринку. Воно й зрозуміло: Жуківка і Барвіха не гумові, багато нових селищ там не вмістяться. Проте в кризу в споруджуваних селищ виникли проблеми, і до цих пір ситуація не може нормалізуватися. Вторинний ринок перетягнув на себе попит - через відсутність пропозиції на первинному. «Зараз у продажу знаходиться понад 20 тис. об'єктів проти 12-15 тис. до 2009 року. Нові проекти в посткризові роки практично не виходили, - говорить Володимир Яхонтов, керуючий партнер «Міель-Заміська нерухомість». - Тому люди дивляться вторинному. Раніше співвідношення було 60 на 40 на користь первинки, а зараз нові селища цікавлять не більше 10% клієнтів ».

Дмитро Цвєтков, директор департаменту заміської нерухомості Penny Lane Realty, констатує, що в 2010-му сучасна якісна нерухомість «з других рук» стала самим затребуваним товаром: «Це, скоріше, не перемога вторинного ринку, а провал первинного, де сьогодні відсутні об'єкти, які можна «помацати». До того ж первинний ринок в останні два роки переключився на продаж ділянок без підряду. Скоро і на вторинці все розкуплять і вибирати стане ні з чого. Д. Цвєтков вже б'є на сполох: «Як одну з найбільш негативних тенденцій слід відзначити тотальне зменшення якісної пропозиції. Якщо для 2010-го було характерно вимивання ліквідних об'єктів тільки на первинному ринку, то зараз дефіцит відзначається повсюдно. З того, що намагаються виставити на продаж власники, велика частина просто забороненого для продажу. Три чверті того, що надходить до нас в агентство, ми навіть не беремо на реалізацію ».

Дві великі різниці
«Незаперечні плюси вторинки - наявність повного набору документів, готовий будинок, різноманітність пропозиції», - перераховує Д. Цвєтков. Зате первинка дешевше, зауважує Наталя Бланкова, маркетолог компанії «Пересвет-Інвест»: «Хоча зворотною стороною цієї переваги є дуже тривалий термін реалізації проектів. Адже повноцінно селище почне функціонувати лише після закінчення спорудження всіх будинків та інженерії ». Дійсно, в цілому вторинка дорожче. «Як правило, приватні продавці на відміну від забудовників не дуже орієнтуються в ринку, - пояснює Сергій Цивін, керівник відділення« Проспект Вернадського »департаменту заміської нерухомості компанії« ИНКОМ-нерухомість ». - Продають ті, хто швидше зметикував, що повернення до докризових цін загрожує втратою попиту, і запропонував дисконт. Але в більшості своїй власники чекають зростання ».

Втім, іноді на цьому ринку можна зробити дуже вигідну покупку «з нагоди». «На вторинці все ще залишаються пропозиції, продиктовані специфічною ситуацією продавця - наприклад, терміново потрібні гроші на іншу угоду або для інвестицій у власний бізнес. І тоді люди погоджуються на відносно низьку ціну, - каже Костянтин Романов, комерційний директор Vesco Group. - Що стосується первинного житла, то, коли з грудня минулого року намітилася тенденція зростання (збільшилася кількість дзвінків, показів і угод), девелопери стали менш охоче йти на поступки ». Слід врахувати, що купівлю вторинки неодмінно повинен супроводжувати ріелтор, тоді як на первинному ринку без його послуг (в усякому разі, платних) можна обійтися.

Що і як купувати?
Експерти рекомендують враховують перш за все мети покупки. «Якщо потрібний готовий об'єкт, дивитися треба в основному вторинному. Якщо ж людина хоче оселитися в цікавому селищі, отримати спеціальні умови по оплаті і готовий почекати, варто вибрати первинку », - міркує К. Романов. Будинок для проживання краще брати вторинний, тоді як інвестувати доцільніше у первинний ринок, вважає М. Бланкова. Письменного посередника для підбору нерухомості та здійснення угоди потрібно шукати в агентстві з хорошою репутацією. В основному, звичайно, ріелтор потрібен для того, щоб перевірити юридичну чистоту ділянки і будинку, оскільки на регулярному ринку можна зіткнутися і з подвійними продажами, і з претензіями третіх осіб (яких-небудь «ошуканих колгоспників»), і зі статусом землі.

Теоретично все це можна зробити самому. Перш за все слід звернутися до Єдиного кадастр, який чітко визначить об'єкт покупки. «Ви будете точно знати схему ділянки та її межі, - пояснює Ганна Левітова, керуючий партнер компанії EVANS. - Так само, як і в місті, при покупці потрібно проаналізувати історію виникнення власності і наступних угод, переконатися, що земля не є предметом судового спору і продавець дієздатний ». Відсутність і наявність прописки зараз і в місті не особливо впливає на права користування об'єктом - практично будь-який прописаний, не є власником, може бути виписаний новим господарем по суду. Інформація про актуальний статус ділянки міститься в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.

Ціновий прогноз
За даними В. Яхонтова, вторинка економкласу коштує сьогодні від 6 млн руб. за таунхаус до 12 млн за котедж. У ближньому поясі самий бюджетний варіант коштує від $ 180 тис., подалі можна знайти землю і по $ 10 за сотку, але підводити комунікації і дороги доведеться самостійно. Як повідомляють в «Інком-Нерухомість», середній вторинний об'єкт сьогодні - будинок у 250 кв. м на 10-15 сотках у котеджному селищі в 30 км від МКАД по Київському напрямку вартістю $ 0,7-0,8 млн. Діапазон об'єктів в базі компанії - від дачного будиночка на 6 сотках в 60 км від МКАД за 1 млн руб. до котеджів по $ 5 млн на Калузькому, Київському, Новоризькому, Рубльовському шосе. У Penny Lane Realty так позначили середні ціни вторинки: економкласс - $ 1,4 тис. за кв. м, у бізнес-категорія - $ 4,6 тис., преміум-сегмент - $ 5,1 тис. Як стверджує Тетяна Алексєєва, керівник відділу досліджень Vesco Consulting, за останній рік домоволодіння подорожчали в середньому на 5-10%. Однак, пояснює експерт, на вторинному ринку ціна операції майже завжди виявляється на 3-5% нижче заявленої. У Penny Lane Realty стверджують, що тільки за минулу зиму економкласс «підріс» на 1,5%, бізнес - на 1%, елітка - на 2%. За даними В. Яхонтова, позитивну динаміку демонструють готові об'єкти на відстані до 10-15 км від МКАД, тобто в зоні, придатною для постійного проживання; а також в організованих селищах, де є хоча б охорона. Дешевшають будинку 15-20-річної давності, хаотична забудова (села), об'єкти за 30-му км від МКАД (крім Новоризького шосе).

Схоже, попит на вторинному ринку вже перевищує пропозицію. За словами Д. Цвєткова, «у першому півріччі відбудеться остаточне вимивання якісної пропозиції, а в другому ми розраховуємо на вихід свіжих селищ». Тим не менш, вважають фахівці Penny Lane Realty, в найближчі п'ять років економкласс буде представлений котеджними та дачними комплексами на регулярному ринку - оскільки на первинному пропонуються в основному ділянки без підряду. Бізнес-клас буде пропонувати переважно первинну нерухомість: на ринок повернуться великі девелопери, можливо, з'являться нові. Ну а в преміум-класі традиційно буде превалювати вторинна нерухомість.

www.zagorodna.com