После завершения боевых действий многие будут пытаться вернуться домой, но из-за разрушенных городов в новом жилье будут нуждаться не менее 1 млн человек (моя личная оценка).
Разрабатываются программы строительства массового временного жилья, но стандартные методы строительства квартир требуют 1−2 года для строительства многоэтажного дома. Даже если удастся сократить сроки вдвое, до 6−12 месяцев, мы все равно не успеваем до этой зимы. А еще нужно время на ремонт квартиры, а это минимум еще несколько месяцев. А до прохладного времени уже остается 5 месяцев.
К счастью, в Киеве и многих городах Украины уже построены тысячи квартир, которые используются не для жилья, а как инструмент инвестиций или сбережений. Из-за недоверия к банковской системе наилучшим сбережением средств за последние 8 лет было «инвестировать в новостройку» — в Киеве, Одессе, Львове. По моим оценкам, от 10% до 20% от построенных 1 млн квартир за последние 8 лет являются инвестиционными и не используются сейчас по назначению (в них фактически никто не проживает). Это дает нам потенциал в 100−200 тысяч готовых квартир (которые, как правило, не имеют ремонта).
Инвестиционные квартиры покупают на старте строительства новостройки по привлекательной цене, а затем либо перепродают, когда новостройка достроится, либо ремонтируют и сдают в аренду, либо оставляют в качестве сбережений. Именно последние квартиры нас интересуют как неиспользованный потенциал. Таких квартир может быть порядка 50−100 тысяч.
Сейчас барьером для использования этих квартир является необходимость сделать там ремонт, а это дополнительные расходы для владельца. Но если государство поможет профинансировать ремонт, эти квартиры могут быстро попасть на рынок жилья.
Почему это может сработать?
Время. Ремонт может занимать 2−4 месяца. У нас до холодов есть 5. Поэтому по времени это возможно (в отличие от «построить»)
Стоимость. Не нужно инвестировать в строительство+ремонт, а только в ремонт. Строительство это минимум $500-$1000 за метр, ремонт — $250-$500. Следовательно экономия 2/3, нужно привлечь только 1/3 от суммы денег.
Например, нормальное жилье для семьи из 3 человек (квартира 40 кв.м.) потребует инвестиций не $30−$50 тыс (построить+ремонт), а только $10−$20 тыс. Возьмем среднее, 15 тыс долларов — это эквивалент 3 лет аренды: $400 в месяц * 12 мес = $5 000 * 3 года.
Как может выглядеть эта программа:
- владельцы таких квартир подают заявку на финансирование ремонта (например в виде льготного кредита 0% в 3 года)
- коммерческие банки выдают кредит под залог той же квартиры
- государство компенсирует банкам рыночную процентную ставку
- одновременно государство выделяет деньги ЄПідтримка переселенцам на временную аренду квартиры (пока не построит новое жилье)
- переселенцы сами выбирают где они хотят жить, таким образом не ломаются рыночные механизмы
Выгоды:
Для владельца — он получил финансы, чтобы превратить неработающую квартиру в актив, приносящий деньги.
Для переселенцев — на рынке появились тысячи новых качественных квартир, а не временных вагончиков, с возможностью выбирать где жить
Для рынка — новое предложение в ответ на высокий спрос (что дополнительно снижает цены)
Для государства: относительно недорого профинансировали временное жилье для людей, пока строит новое
Дополнительно поддержали рынок труда, потому что это работа для тысяч ремонтных бригад
Финансирование ремонтов: 100 тыс. квартир (максимум) потребует 1,5 млрд долларов кредитов, даст жилье для 300 тыс.+ людей уже этой зимой. Если смотреть реалистично, я думаю, что минимум 30 тыс. квартир для 100 тыс. человек за $500 млн будет реально успеть. От государства требуется меньшая сумма для компенсации ставок на 3 года. Наша компания готова всеми своими информационными мощностями помочь собрать заявки от владельцев инвестиционных квартир.
Конечно, это не решает проблему 1 млн человек полностью, но может решить частично на 10−30% на несколько лет. Главное — это дешево и быстро. Эта программа не отменяет необходимости строить новое и отстраивать старое, но строить — это решение на среднесрочную перспективу (1−2 года), а нам сейчас нужно решение дать результат за 4−5 месяцев. Много жилья уже построено, нужно просто помочь как можно быстрее поставить его на рынок.
Андрей Мима, Кофаундер ЛУН
Комментарии