Остров: рискованная мечта

Купить мечту в виде острова с пальмами, виллой, белыми песчаными пляжами и собственной лазурной лагуной можно за весьма скромную сумму. Однако строительство, транспорт и содержание покупки заставляет задуматься даже самого состоятельного клиента. Какие риски подстерегают сегодня покупателей островов?

Приобрести остров можно дешевле, чем гараж в Москве – цены на самые дешевые из них, пусть и расположенные в северных морях, начинается от 20 тыс. долларов. Конечно, есть и более дорогие варианты – острова в регионах со спокойной политической обстановкой и благоприятным для жизни климатом действительно стоят миллионы долларов. По данным компании EVANS, ежегодно на продажу выставляется 250-300 островов в разных морях, их стоимость доходит до 50 млн долларов. Однако купить остров и содержать его – два разных прайса, зачастую затраты на содержание собственного рая может на порядок превышать его стоимость и стать очень накладным даже для весьма обеспеченного человека.

«Золотой» остров

Надо отметить, что российские риэлторы продажами островов практически не занимаются, наши земляки вообще не часто обращаются к специалистам с просьбой подобрать остров. «Это не тот объект, который продается быстро. Сделка купли-продажи может длиться 5 или даже 10 лет. А специалисту по недвижимости намного выгоднее участвовать в «быстрых» сделках: российский риелтор лучше продаст 20 квартир за один год и гарантированно получит свои комиссионные, чем будет вести сделку 5 лет, которая в итоге может закончиться ничем», - объяснил генеральный директор инвестиционно-строительной компании «KRAVITZ INVEST» Валерий Кравиц.

Такие случаи не редкость: очень часто риелтор тратил время на то, чтобы узнать все нюансы местного законодательства, вылетал на объект, чтобы провести переговоры с собственником, но в итоге сделка срывалась. Причин отказа от покупки острова несколько. Во-первых, страхи покупателей: многих на самом деле пугает перспектива длительного ожидания разрешительной документации (в некоторых странах разрешение на застройку придется ждать 2-3 года), а также бюрократические проволочки, связанные с оформлением острова в собственность. Кроме того, зачастую местные строительные организации отказываются предоставлять информацию об архитекторах, которые могли бы вести проект застройки острова, а также о нюансах местного строительного законодательства.

Самый большой риск – юридический, именно поэтому специалисты рекомендуют не экономить на дополнительных проверках. «Всегда необходимо с помощью местных юристов детально ознакомиться с законодательной базой выбранной страны, прежде чем принимать какое-либо решение и тем более подписывать документы», - отмечает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании EVANS Александра Юрченко.

Водоснабжение острова – отдельная статья. Например, однажды покупатель приобрел остров без пресной воды, хотя бывший владелец показывал геологоразведочное заключение о том, что она есть. После этого пришлось приобретать дорогостоящие опреснители, и то пресная вода оказалась для него в итоге «золотой». Поэтому зачастую стоит провести дополнительные проверки геологоразведочных заключений или попросить продавца о возможности провести буровые работы на острове.

Существенные проблемы владельцу могут принести природные условия, связанные с географическим расположением острова (штормы, цунами, землетрясения). Однако, если учесть и эти моменты перед принятием решения о покупке, то о природных рисках можно забыть. Тем не менее, стоит помнить о том, что остров является очень затратным объектом недвижимости. Нужно быть готовым к тому, что расходы на обустройство инфарструктуры острова, на персонал, транспортные расходы – например, покупка катера или самолета, могут в несколько раз превысить стоимость самого острова. Кроме того, в смету расходов нужно включить и логистику - доставку стройматериалов, провизии и рабочих на остров.

Поэтому первоначальные расчеты, связанные с затратами на остров, могут оказаться весьма заниженными. Более того, расходы на содержание острова будут расти с появлением каждого нового объекта и расширением инфраструктуры. Поэтому выгоднее покупать остров с уже существующей инфраструктрой или разрешенным проектом. По словам Юрченко, стоимость строительных работ, как правило, будет выше на 30-35%, чем для строительства на материке.

Вообще специалисты перед покупкой острова рекомендуют будущему владельцу взять его в аренду на несколько месяцев, чтобы окончательно решить для себя, подходит ли ему остров для комфортного проживания или успешного ведения коммерческой деятельности.

В каждом море свои подводные камни

Греция. По словам генерального директора компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, сейчас в России очень активно ведут переговоры греческие бизнесмены, предлагающие острова для инвестиций. В этой стране продажа не ограничена законом, иностранные физические и юридические лица имеют те же права, что и греческие. «Отпугнуть потенциального инвестора может ограничение на застройку острова. Например, из 4000 кв.м. можно застроить только 200 кв.м., а также обязательное получение разрешения от археологической службы», - объясняет Кравиц. Археологи обязаны провести раскопки на приобретенном острове, и если обнаружатся ценности, то владелец должен либо перенести строительство на другой участок острова, либо не застраивать его вообще.

В соответствии с законодательством Мальдивской республики, остров нельзя купить, его можно только взять в аренду сроком до 25 лет и только под хозяйственную деятельность (это может быть туристическая деятельность, птицеводство, живодноводство, выращивание овощей или фруктов). Причем, иностранному гражданину взять остров в аренду невозможно: специфика мальдивского законодательства предусматривает передачу острова в аренду лишь гражданину Мальдивской республики. Иностранцы, желающие взять в аренду остров на Мальдивах, вынуждены прибегать к помощи местного населения: вся документация при сделке и всевозможные разрешения на хозяйственную деятельность оформляются на гражданина республики Мальдивы.

На Бермудских островах также существуют ограничения для иностранных граждан. Например, нельзя использовать купленный остров в коммерческих целях, только как частное владение. Кроме того, в соответствии с местным законодательством, гражданин другого государства не может купить остров более 810 га и с недвижимостью стоимостью менее 1 млн долларов США.

На Сейшелах остров также нельзя купить, а только взять в аренду. Однако, преимущество Сейшельских островов для инвесторов состоит в том, что для арендаторов нет налоговых ограничений, поэтому можно заниматься туристическим бизнесом, не выплачивая в местную казну налоги на доходы.

Также запрещает приобрести остров в собственность законодательство Великобритании (у государства есть регулярно обновляемый список островов, которые разрешено приобрести в частную собственность), Фиджи (там приоритетное право аренды имеет местное население), Панамы, Гватемалы, Коста-Рики, Китая, Маршалловых островов, Тонга.

На Карибах владелец сможет получить в собственность только остров с каменистым берегом, т.к. острова с песчаными пляжами используются государством в туристических целях. Получить лицензию на право владения островом в Карибском бассейне достаточно просто – в течение трех месяцев после собеседования в министерстве иностранных дел владелец получает остров в собственность. Недостаток Карибских островов заключается в погодных условиях: на август и октябрь приходится главный период дождей, причем температура достигает 45 градусов. Почти все Карибские острова страдают от землетрясений и ураганов. Климат на островах жаркий и сырой, из-за чего дерево и металл очень быстро теряют свою прочность. Поэтому потребуются значительные затраты на частый ремонт зданий и сооружений.

В Коста-Рике, Фиджи, Панама, Гватемала, Маршалловых островах, Тайланде, Бали и других странах Юго-Восточной Азии острова форма собственности на землю – leasehold, то есть аренда на срок от 30 до 90 лет.

В Европе острова продаются в полную частную собственность (freehold). Во Французской Полинезии и Белизе тоже нет существенных ограничений при покупке. Любимая многими Куба вообще не продает землю в частную собственность, а в Хорватии необходимо будет зарегистрировать юридическое лицо для осуществления покупки.

Наталья Бессонова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ