Острів: ризикована мрія

Купити мрію у вигляді острова з пальмами, віллою, білими піщаними пляжами і власної лазуровій лагуною можна за досить скромну суму. Однак будівництво, транспорт і зміст покупки змушує задуматися навіть самого заможного клієнта. Які ризики підстерігають сьогодні покупців островів?

Придбати острів можна дешевше, ніж гараж в Москві - ціни на найдешевші з них, нехай і розташовані в північних морях, починається від 20 тис. доларів. Звичайно, є й дорожчі варіанти - острови у регіонах зі спокійною політичною обстановкою і сприятливим для життя кліматом дійсно коштують мільйони доларів. За даними компанії EVANS, щорічно на продаж виставляється 250-300 островів в різних морях, їхня вартість доходить до 50 млн доларів. Проте купити острів і утримувати його - два різних прайсу, часто витрати на утримання власного раю може на порядок перевищувати його вартість і стати дуже накладними навіть для досить забезпеченої людини.

«Золотий» острів

Треба відзначити, що російські ріелтори продажами островів практично не займаються, наші земляки взагалі не часто звертаються до фахівців з проханням підібрати острів. «Це не той об'єкт, який продається швидко. Угода купівлі-продажу може тривати 5 або навіть 10 років. А фахівця з нерухомості набагато вигідніше брати участь у «швидких» угодах: російський ріелтор краще продасть 20 квартир за один рік і гарантовано отримає свої комісійні, ніж буде вести угоду 5 років, що у підсумку може закінчитися нічим », - пояснив генеральний директор інвестиційно-будівельної компанії «KRAVITZ INVEST» Валерій Кравіц.

Такі випадки не рідкість: дуже часто ріелтор витрачав час на те, щоб дізнатися всі нюанси місцевого законодавства, вилітав на об'єкт, щоб провести переговори з власником, але в результаті операція зривалася. Причин відмови від покупки острова декілька. По-перше, страхи покупців: багатьох насправді лякає перспектива тривалого очікування дозвільної документації (у деяких країнах дозвіл на забудову доведеться чекати 2-3 року), а також бюрократичні зволікання, пов'язані з оформленням острова у власність. Крім того, часто місцеві будівельні організації відмовляються надавати інформацію про архітекторів, які могли б вести проект забудови острова, а також про нюанси місцевого будівельного законодавства.

Найбільший ризик - юридичний, саме тому фахівці рекомендують не економити на додаткових перевірках. «Завжди необхідно за допомогою місцевих юристів детально ознайомитися із законодавчою базою обраної країни, перш ніж приймати будь-яке рішення і тим більше підписувати документи», - зазначає керівник відділу закордонної нерухомості компанії EVANS Олександра Юрченко.

Водопостачання острова - окрема стаття. Наприклад, одного разу покупець придбав острів без прісної води, хоча колишній власник показував геологорозвідувальне висновок про те, що вона є. Після цього довелося купувати дорогі опріснювачі, і те прісна вода виявилася для нього в підсумку «золотий». Тому часто стоїть провести додаткові перевірки геологорозвідувальних висновків або попросити продавця про можливості провести бурові роботи на острові.

Істотні проблеми власникові, може принести природні умови, пов'язані з географічним розташуванням острова (шторми, цунамі, землетруси). Однак, якщо врахувати і ці моменти перед ухваленням рішення про покупку, то про природні ризики можна забути. Тим не менш, варто пам'ятати про те, що острів є дуже витратним об'єктом нерухомості. Потрібно бути готовим до того, що витрати на облаштування інфарструктури острова, на персонал, транспортні витрати - наприклад, покупка катера або літака, можуть у декілька разів перевищити вартість самого острова. Крім того, до кошторису витрат потрібно включити і логістику - доставку будматеріалів, провізії і робітників на острів.

Тому початкові розрахунки, пов'язані з витратами на острів, можуть виявитися досить заниженими. Більше того, витрати на утримання острова будуть рости з появою кожного нового об'єкту та розширенням інфраструктури. Тому вигідніше купувати острів з уже існуючою інфраструктри або дозволеним проектом. За словами Юрченка, вартість будівельних робіт, як правило, буде вище на 30-35%, ніж для будівництва на материку.

Взагалі фахівці перед покупкою острова рекомендують майбутньому власнику взяти його в оренду на кілька місяців, щоб остаточно вирішити для себе, чи підходить йому острів для комфортного проживання або успішного ведення комерційної діяльності.

У кожному море свої підводні камені

Греція. За словами генерального директора компанії Penny Lane Realty Георгія Дзагурова, зараз в Росії дуже активно ведуть переговори грецькі бізнесмени, що пропонують острови для інвестицій. У цій країні продаж не обмежена законом, іноземні фізичні та юридичні особи мають ті самі права, що й грецькі. «Налякати потенційного інвестора може обмеження на забудову острова. Наприклад, з 4000 кв.м. можна забудувати лише 200 кв.м., а також обов'язкове отримання дозволу від археологічної служби », - пояснює Кравіц. Археологи зобов'язані провести розкопки на придбаному острові, і якщо виявляться цінності, то власник повинен або перенести будівництво на іншу ділянку острови, або не забудовувати його взагалі.

Відповідно до законодавства Мальдівської республіки, острів не можна купити, його можна тільки взяти в оренду строком до 25 років і тільки під господарську діяльність (це може бути туристична діяльність, птахівництво, жіводноводство, вирощування овочів або фруктів). Причому, іноземному громадянину взяти острів в оренду неможливе: специфіка мальдівського законодавства передбачає передачу острова в оренду лише громадянину Мальдівської республіки. Іноземці, які бажають взяти в оренду острів на Мальдівах, змушені вдаватися до допомоги місцевого населення: вся документація при угоді і всілякі дозволи на господарську діяльність оформляються на громадянина республіки Мальдіви.

На Бермудських островах також існують обмеження для іноземних громадян. Наприклад, не можна використовувати куплений острів в комерційних цілях, тільки як приватне володіння. Крім того, відповідно до місцевого законодавства, громадянин іншої держави не може купити острів більше 810 га і з нерухомістю вартістю менше 1 млн доларів США.

На Сейшелах острів також не можна купити, а тільки взяти в оренду. Проте, перевага Сейшельських островів для інвесторів полягає в тому, що для орендарів немає податкових обмежень, тому можна займатися туристичним бізнесом, не сплачуючи місцеву скарбницю податки на доходи.

Також забороняє придбати острів у власність законодавство Великобританії (у держави є регулярно оновлюваний список островів, які дозволено придбати в приватну власність), Фіджі (там пріоритетне право оренди має місцеве населення), Панами, Гватемали, Коста-Ріки, Китаю, Маршаллових островів, Тонга .

На Карибах власник зможе отримати у власність тільки острів з кам'янистим берегом, тому що острова з піщаними пляжами використовуються державою в туристичних цілях. Отримати ліцензію на право володіння островом в Карибському басейні досить просто - протягом трьох місяців після співбесіди в міністерстві закордонних справ власник отримує острів у власність. Недолік Карибських островів полягає в погодних умовах: на серпень і жовтень доводиться головний період дощів, причому температура сягає 45 градусів. Майже всі Карибські острови потерпають від землетрусів і ураганів. Клімат на островах жаркий і сирий, через що дерево і метал дуже швидко втрачають свою міцність. Тому будуть потрібні значні витрати на частий ремонт будівель і споруд.

У Коста-Ріці, Фіджі, Панама, Гватемала, Маршаллових островах, Таїланді, Балі та інших країнах Південно-Східної Азії острова форма власності на землю - leasehold, тобто оренда на термін від 30 до 90 років.

У Європі острови продаються у повну приватну власність (freehold). У Французькій Полінезії та Белізі теж немає істотних обмежень при покупці. Улюблена багатьма Куба взагалі не продає землю у приватну власність, а в Хорватії необхідно буде зареєструвати юридичну особу для здійснення покупки.

Наталія Безсонова, кореспондент ГдеЕтотДом.РУ