Обзор рынка загородной недвижимости за 1 полугодие 2010

Основной тенденцией рынка загородной недвижимости стало повышение цен: многие собственники придерживаются мнения, что кризис уже закончился, в связи с чем пересматривают свои предложение в сторону повышения стоимости объекта. Часто альтернативой повышению оказывается решение снять объекты с продажи на несколько месяцев, чтобы выйти на рынок  уже с новой ценой.

Стоит отметить, что в сегменте загородной недвижимости предложение по-прежнему превышает спрос. Новых предложений в январе не появилось, при этом и «старые» разморожены не были.

Отмечен всплеск спроса на загородную аренду в высоком бюджетном сегменте: 20000-30000 долларов. Причиной этому послужило то, что клиенты, интересующиеся покупкой загородной недвижимости, цена которой составляет выше 10 млн. долларов, откладывают принятие решения и предпочитают дорогостоящую аренду.

Согласно исследованиям департамента аналитики компании MAYFAIR Properties в апреле-начале мая в сегменте аренды и продажи загородной недвижимости
предложение по-прежнему сильно превышает спрос. Одной из важных причин роста предложений по аренде является увеличение количества выставленных на продажу, но непроданных на сегодняшний день, коттеджей.

Стоит отметить, что спрос в сегменте аренды загородной недвижимости можно охарактеризовать как небольшой, но стабильный.

Несмотря на «открытие летнего сезона», наибольшим спросом по-прежнему пользуются коттеджи/дома находящиеся на территории Москвы или в пределах 10-ти километровой зоны по традиционным направлениям - Рублево-Успенское шоссе, Ильинское шоссе и Новая Рига.

Важно отметить, что в обоих сегментах продолжается снижение цен. При этом, в последнем месяце наметилась новая тенденция: ликвидные объекты при снижении цены собственниками "уходят" в сверхкороткие сроки.

На рынке элитной загородной аренды в первые месяцы 2010 г. активность также была достаточно высока. К концу 1-го квартала 2010 г. средний уровень арендной платы достиг показателя $13 400, рост за период оказался достаточно высоким и составил 15%. Однако докризисного уровня ставки пока не достигли - данный сегмент достаточно сильно «просел» с момента разворачивания кризиса.

Рынок загородной жилой недвижимости Подмосковья в 1 квартале 2010 г. не претерпел значительных изменений в общей структуре предложения. За рассматриваемый период объем предложения на загородном рынке Подмосковья пополнился 8 проектами, половина из которых относится к высокобюджетному сегменту недвижимости.

В 1 квартале 2010 г. падение цен на рынке загородной жилой недвижимости Подмосковья остановилось, но и роста цен отмечено не было. Несмотря на это большинство игроков рынка отмечают весеннее оживление спроса.

В связи с общим оживлением рынка произошло восстановление спроса на объекты, расположенные на большем удалении от МКАД, чем в 2009 г. Также отмечена тенденция перераспределения спроса на придомовые земельные участки больших площадей.

Ситуация на оптовом рынке земельных участков Подмосковья по-прежнему развивается по кризисным тенденциям: общий объем предложения участков, выставленных на открытую продажу, остается довольно высоким относительно докризисных показателей.

Несмотря на высокий объем предложения на оптовом рынке земельных участков Подмосковья и существенно сниженные цены, крупных сделок за 1 квартал 2010 г. практически не было.

Первые месяцы 2010 г. ознаменовались достаточно активным ростом рынка элитной загородной аренды. С одной стороны, достаточно быстро увеличивались объемы нового предложения - в марте количество новых объектов, поступивших в базу компании, увеличилось почти в 2 раза. При этом в предложение поступали, в том числе, «летние» коттеджи (дома, выставляемые непосредственно на летний период, и дома, выставленные в долгосрочную аренду, но при наличии спроса сдаваемые на сезон), ставки в которых как правило несколько выше рыночных - на 15-20%.

С другой стороны, спрос традиционно оказался очень высоким, причем как на долгосрочную, так и на сезонную аренду. Самые предусмотрительные клиенты начинали активно подбирать варианты для летней аренды уже с февраля. Примечательно, что данная стратегия вполне оправдана - несмотря на то, что объемы предложения в связи с кризисом повысились, качественных объектов было по-прежнему мало, а наиболее ликвидные объекты «уходили» с рынка достаточно быстро.

В итоге, к концу 1-го квартала 2010 г. средний уровень арендной платы элитных коттеджей достиг показателя $13 400, рост за период составил 15%. По аналогии с рынком городской аренды достаточно высокий рост вызван рядом причин (положительной динамикой на рынке в целом и оптимистичным настроем арендодателей, снижением курса доллара, дефицитом качественных объектов и постепенным «вымыванием» с рынка недорогих предложений, а также сезонным фактором, который для рынка загородной аренды всегда играл определяющую роль). Однако докризисного уровня ставки пока не достигли - данный сегмент достаточно сильно «просел» с момента разворачивания кризиса.

Так, снижение цен с пикового уровня (сентября 2008 г.) до конца марта 2010 г. составило 34%.

Самым дорогим по ценам предложения в 1 квартале 2010 г. было Рублево-Успенское направление. Уровень арендной платы, в рамках которой предлагался коттедж площадью 1 000 кв. м на участке 42 сотки (КП «Ландшафт»), составлял $100 000 в мес. Такой же уровень арендной платы предлагался за коттедж площадью 1 800 кв. м на участке 120 соток в КП «Ликино» на Минском шоссе.

Очевидно, что рост ставок в краткосрочной перспективе замедлится - традиционно в сегменте загородной аренды пиком активности являются весенние месяцы, в остальные же периоды рынок достаточно стабилен.

Сегодня общее количество проектов на загородном рынке малоэтажного строительства в Подмосковье приближается к 800. Из них, по приблизительным подсчетам, около 300 – сданы (это в основном поселки до 50 домовладений построенные до 2002 года), около 100 проектов – заморожены в конце 2008 – начале 2009 г. и примерно 400 находятся на разных стадиях готовности и ведутся активные продажи. В свою очередь, только 30% из этих 400 могут заинтересовать покупателей, т.к. они находятся на заключительной стадии готовности - построены дома (как минимум 1 очередь) и введены либо все, либо 3 из 4 основных коммуникаций (газ, электричество, водопровод, канализация). Но только в половине из 120 почти готовых проектов ведется строительство и домов и коммуникаций.

Что же касается структуры предложений, то она сильно не изменилась. Наибольшим спросом на рынке, как и в 2009, в 1 квартале текущего года, пользуется недвижимость эконом- и бизнес-класса – примерно 80% от общего числа сделок. Во время кризиса было отмечено серьезное падение спроса на элитную недвижимость (30-45%), однако в ближайшей перспективе резкий рост в данном секторе видится маловероятным. Если повышение и будет, то только незначительным – по нашим подсчетам, он составит не более 15%.

Изменилась структура спроса - люди, в основном, берут готовое жилье. Но, при определенных условиях, возможна покупка проектов на ранней стадии. Но только у опытных игроков – компаний, у которых есть более 5 построенных поселков, а также стабильная положительная репутация.

В настоящий момент, на рынке практически отсутствуют покупатели с инвестиционными целями.

На первый взгляд может показаться, что в период октябрь 2008 - декабрь 2009 мы были свидетелями неуклонного падения цен во всех секторах российской недвижимости. Однако, это только половина правды - на рынке присутствовало некоторое количество компаний, которые не только не снижали, но даже повышали цены на свои проекты (в среднем повышение было на 20-50%). Это связано, в первую очередь, с тем, что проекты данных компаний либо были уже полностью построены, либо находились на финальном этапе реализации (это 1/3 из тех самых 30%, о которых мы говорили выше).

Несмотря на тяжелый, в финансовом плане, год, достаточные финансовые средства в сфере загородной недвижимости были, как и у девелоперов, так и у потенциальных клиентов. Малая активность объясняется тем, что большинство участников рынка придерживали деньги «на черный день» и если со стороны покупателя это было обоснованно, то с девелоперами такая запасливость сыграла злую шутку. Именно в период октября 2008 – декабря 2009 складывалась благоприятная обстановка для вложения необходимых средств с целью завершения ранее начатых проектов. Это обусловлено снижением цен в кризис как на рабочую силу, строительные материалы, так и на сопутствующие расходы. Те компании, которые были достаточно дальновидны и вложились в кризисный год, уже в марте 2010 первыми снимали «первые сливки».

Также, с целью привлечения «живых денег» многие компании из этих 30% внедряли различные программы финансирования, что положительно повлияло на их состояние в проблемный период.

Мы ожидаем, что в 2010 – 2011 гг. будет нехватка готового жилья, которая выльется в рост цен. Спрос со стороны клиентов будет расти, а ликвидный продукт будет отсутствовать, что выльется в рост цен.

Диапазон роста – от 5 до 50% процентов. Такой широкий разброс обусловлен тем, насколько компания–застройщик обременена кредитными ограничениями. Если такие ограничения имеются, то цена будет стагнировать (либо можно ожидать небольшие колебания в пределах 10%). Если же у компании отсутствуют кредитные обременения (либо они незначительные), то к осени цена может вырасти на 50%.

Сейчас наиболее привлекательные для инвесторов – поселки на ранней стадии готовности, реализуемые опытными игроками (компаниями у которых уже есть минимум 5 реализованных проектов). В таком поселке ежеквартально цена будет повышаться на 15-20%. Таким образом, за два года (средний срок реализации проекта) инвестор сможет получить около 160% прибыли.

Во втором квартале рост достигнет 10-20% по сравнению с 1 кварталом. Но этот рост будет не спекулятивным, а взвешенным: ключевые факторы, положительно влияющие на цену – репутация компании и качество каждого конкретного проекта.

С последней недели февраля мы наблюдаем всплеск покупательского интереса и если в течение апреля – мая данный интерес будет устойчивым, то с конца мая – июня можно ожидать существенного роста цен. Однако, все это верно только для обозначенных 30% проектов, находящихся в финальной стадии. Что касается остальных компаний, которые по тем или иным причинам находятся в стагнации, то мы ожидаем, что в этом году они активизируют свои проекты, но в ближайший год они не будут ликвидными.

Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы сохранится тенденция роста спроса, который достигнет 160% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

Это обусловлено не только сезонностью, но и достаточно серьезным отложенным спросом. Если рассматривать структуру роста, то распределение приблизительно такое: 1/3 роста – сезонность, 2/3 – отложенный спрос. Также, не стоит забывать о том, что люди начали приспосабливаться к сложной финансовой обстановке и постепенно все большее количество граждан всерьез задумываются о том, чтобы улучшить свои жилищные условия, переехав из города за город, несмотря на пессимизм в отношении девелоперов вице-премьера Кудрина.
metrinfo.ru