Огляд ринку заміської нерухомості за 1 півріччя 2010

Основною тенденцією ринку заміської нерухомості стало підвищення цін: багато власників дотримуються думки, що криза вже закінчилася, у зв'язку з чим переглядають свої пропозицію в бік підвищення вартості об'єкта. Часто альтернативою підвищення виявляється рішення зняти об'єкти з продажу на кілька місяців, щоб вийти на ринок уже з новою ціною.

Варто відзначити, що в сегменті заміської нерухомості пропозиція як і раніше перевищує попит. Нових пропозицій в січні не з'явилося, при цьому і «старі» розморожені не були.

Відзначено сплеск попиту на заміську оренду у високому бюджетному сегменті: 20000-30000 доларів. Причиною цього стало те, що клієнти, які цікавляться покупкою заміської нерухомості, ціна якої становить вище 10 млн. доларів, відкладають ухвалення рішення і вважають за краще дорогу оренду.

Згідно з дослідженнями департаменту аналітики компанії MAYFAIR Properties в квітні-початку травня в сегменті оренди та продажу заміської нерухомості
пропозиція як і раніше сильно перевищує попит. Однією з важливих причин зростання пропозицій з оренди є збільшення кількості виставлених на продаж, але непроданих на сьогоднішній день, котеджів.

Варто відзначити, що попит у сегменті оренди заміської нерухомості можна охарактеризувати як невеликий, але стабільний.

Незважаючи на «відкриття літнього сезону», найбільшим попитом як і раніше користуються котеджі / будинку знаходяться на території Москви або в межах 10-ти кілометрової зони з традиційних напрямків - Рублево-Успенське шосе, Іллінське шосе і Нова Рига.

Важливо відзначити, що в обох сегментах продовжується зниження цін. При цьому, в останньому місяці намітилася нова тенденція: ліквідні об'єкти при зниженні ціни власниками "йдуть" в надкороткі терміни.

На ринку елітної заміської оренди в перші місяці 2010 р. активність також була досить висока. До кінця 1-го кварталу 2010 р. середній рівень орендної плати досяг показника $ 13 400, ріст за період виявився досить високим і склав 15%. Однак докризового рівня ставки поки не досягли - даний сегмент досить сильно «просів» з моменту розгортання кризи.

Ринок заміської житлової нерухомості Підмосков'я в 1 кварталі 2010 р. не зазнав значних змін у загальній структурі пропозиції. За розглянутий період обсяг пропозиції на заміському ринку Підмосков'я поповнився 8 проектами, половина з яких належить до високобюджетного сегменту нерухомості.

У 1 кварталі 2010 р. падіння цін на ринку заміської житлової нерухомості Підмосков'я зупинилося, але й зростання цін відзначено не було. Незважаючи на це більшість гравців ринку відзначають весняне пожвавлення попиту.

У зв'язку із загальним пожвавленням ринку відбулося відновлення попиту на об'єкти, розташовані на більшій відстані від МКАД, ніж у 2009 р. Також відзначена тенденція перерозподілу попиту на прибудинкові земельні ділянки великих площ.

Ситуація на оптовому ринку земельних ділянок Підмосков'я і раніше, розвивається по кризовим тенденціям: загальний обсяг пропозиції ділянок, виставлених на відкритий продаж, залишається досить високим щодо докризових показників.

Незважаючи на високий обсяг пропозиції на оптовому ринку земельних ділянок Підмосков'я й істотно знижені ціни, великих угод за 1 квартал 2010 р. практично не було.

Перші місяці 2010 р. ознаменувалися досить активним зростанням ринку елітної заміської оренди. З одного боку, досить швидко збільшувалися обсяги нової пропозиції - у березні кількість нових об'єктів, що надійшли в базу компанії, збільшилася майже в 2 рази. При цьому в пропозицію надходили, в тому числі, «літні» котеджі (будинки, що виставляються безпосередньо на літній період, і вдома, виставлені в довгострокову оренду, але за наявності попиту здаються на сезон), ставки в яких як правило трохи вище ринкових - на 15-20%.

З іншого боку, попит традиційно виявився дуже високим, причому як на довгострокову, так і на сезонну оренду. Найзавбачливіші клієнти починали активно підбирати варіанти для річної оренди вже з лютого. Примітно, що дана стратегія цілком виправдана - незважаючи на те, що обсяги пропозиції у зв'язку з кризою підвищилися, якісних об'єктів було і раніше, мало, а найбільш ліквідні об'єкти «йшли» з ринку досить швидко.

У результаті, до кінця 1-го кварталу 2010 р. середній рівень орендної плати елітних котеджів досяг показника $ 13 400, ріст за період склав 15%. За аналогією з ринком міської оренди досить високий ріст викликаний рядом причин (позитивною динамікою на ринку в цілому і оптимістичним настроєм орендодавців, зниженням курсу долара, дефіцитом якісних об'єктів і поступовим «вимиванням» з ринку недорогих пропозицій, а також сезонним чинником, який для ринку заміської оренди завжди грав визначальну роль). Однак докризового рівня ставки поки не досягли - даний сегмент досить сильно «просів» з моменту розгортання кризи.

Так, зниження цін з пікового рівня (вересня 2008 р.) до кінця березня 2010 р. склало 34%.

Найдорожчим за цінами пропозиції в 1 кварталі 2010 р. було Рублево-Успенський напрямок. Рівень орендної плати, в рамках якої пропонувався котедж площею 1 000 кв. м на ділянці 42 сотки (КП «Ландшафт»), становив $ 100 000 в міс. Такий же рівень орендної плати пропонувався за котедж площею 1 800 кв. м на ділянці 120 соток в КП «Ликино» на Мінському шосе.

Очевидно, що зростання ставок у короткостроковій перспективі сповільниться - традиційно в сегменті заміської оренди піком активності є весняні місяці, а в інші періоди ринок досить стабільний.

Сьогодні загальна кількість проектів на заміському ринку малоповерхового будівництва в Підмосков'ї наближається до 800. З них, за приблизними підрахунками, близько 300 - здані (це в основному селища до 50 домоволодінь побудовані до 2002 року), близько 100 проектів - заморожені в кінці 2008 - початку 2009 р. і приблизно 400 знаходяться на різних стадіях готовності і ведуться активні продажі . У свою чергу, тільки 30% з цих 400 можуть зацікавити покупців, тому що вони перебувають на завершальній стадії готовності - побудовано будинки (як мінімум 1 черга) і введені або всі, або 3 з 4 основних комунікацій (газ, електрика, водопровід, каналізація). Але тільки в половині з 120 майже готових проектів ведеться будівництво і будинків і комунікацій.

Що ж стосується структури пропозицій, то вона сильно не змінилася. Найбільшим попитом на ринку, як і в 2009, в 1 кварталі поточного року, користується нерухомість економ-і бізнес-класу - приблизно 80% від загального числа угод. Під час кризи було відзначено серйозне падіння попиту на елітну нерухомість (30-45%), однак у найближчій перспективі різке зростання в даному секторі бачиться малоймовірним. Якщо підвищення й буде, то тільки незначним - за нашими підрахунками, він становитиме не більше 15%.

Змінилася структура попиту - люди, в основному, беруть готове житло. Але, за певних умов, можлива покупка проектів на ранній стадії. Але тільки у досвідчених гравців - компаній, у яких є більше 5 побудованих селищ, а також стабільна позитивна репутація.

На даний момент, на ринку практично відсутні покупці з інвестиційними цілями.

На перший погляд може здатися, що в період жовтень 2008 - грудень 2009 ми були свідками неухильного падіння цін у всіх секторах російської нерухомості. Однак, це тільки половина правди - на ринку присутня певна кількість компаній, які не тільки не знижували, але навіть підвищували ціни на свої проекти (в середньому підвищення було на 20-50%). Це пов'язано, в першу чергу, з тим, що проекти цих компаній або були вже повністю побудовані, або перебували на фінальному етапі реалізації (це 1 / 3 з тих самих 30%, про які ми говорили вище).

Незважаючи на важкий, у фінансовому плані, рік, достатні фінансові кошти в сфері заміської нерухомості були, як і у девелоперів, так і у потенційних клієнтів. Мала активність пояснюється тим, що більшість учасників ринку притримували гроші «на чорний день» і якщо з боку покупця це було обгрунтовано, то з девелоперами така запасливість зіграла злий жарт. Саме в період жовтня 2008 - грудень 2009 складалася сприятлива обстановка для вкладення необхідних коштів з метою завершення раніше початих проектів. Це обумовлено зниженням цін у кризу як на робочу силу, будівельні матеріали, так і на супутні витрати. Ті компанії, які були досить далекоглядні і вклалися в кризовий рік, вже в березні 2010 першими знімали «перші вершки».

Також, з метою залучення «живих грошей» багато компаній з цих 30% впроваджували різні програми фінансування, що позитивно вплинуло на їх стан в проблемний період.

Ми очікуємо, що в 2010 - 2011 рр.. буде нестача готового житла, яка виллється у зростання цін. Попит з боку клієнтів буде рости, а ліквідний продукт буде відсутній, що виллється у зростання цін.

Діапазон зростання - від 5 до 50% відсотків. Такий широкий розкид обумовлений тим, наскільки компанія-забудовник обтяжена кредитними обмеженнями. Якщо такі обмеження є, то ціна буде стагнувати (або можна очікувати невеликі коливання в межах 10%). Якщо ж у компанії відсутні кредитні обтяження (або вони незначні), то до осені ціна може вирости на 50%.

Зараз найбільш привабливі для інвесторів - селища на ранній стадії готовності, реалізовані досвідченими гравцями (компаніями у яких вже є мінімум 5 реалізованих проектів). У такому селищі щоквартально ціна буде підвищуватися на 15-20%. Таким чином, за два роки (середній термін реалізації проекту) інвестор зможе отримати близько 160% прибутку.

У другому кварталі зростання досягне 10-20% в порівнянні з 1 кварталом. Але це зростання буде не спекулятивним, а зваженим: ключові чинники, що позитивно впливають на ціну - репутація компанії і якість кожного конкретного проекту.

З останнього тижня лютого ми спостерігаємо сплеск купівельного інтересу і якщо протягом квітня - травня даний інтерес буде стабільним, то з кінця травня - червня можна очікувати істотного зростання цін. Проте, все це вірно тільки для визначених 30% проектів, що знаходяться у фінальній стадії. Що стосується інших компаній, які з тих чи інших причин перебувають в стагнації, то ми очікуємо, що цього року вони активізують свої проекти, але в найближчий рік вони не будуть ліквідними.

Ми очікуємо, що в найближчі місяці збережеться тенденція зростання попиту, який досягне 160% по відношенню до аналогічного періоду минулого року.

Це обумовлено не тільки сезонністю, але і досить серйозним відкладеним попитом. Якщо розглядати структуру зростання, то розподіл приблизно таке: 1 / 3 зростання - сезонність, 2 / 3 - відкладений попит. Також, не варто забувати про те, що люди почали пристосовуватися до складної фінансової обстановці і поступово все більшу кількість громадян серйозно замислюються про те, щоб поліпшити свої житлові умови, переїхавши з міста за місто, незважаючи на песимізм відносно девелоперів віце-прем'єра Кудріна.
metrinfo.ru