Плюсы и минусы самостроя

Изучить строительное дело, на несколько лет став прорабом, по силам далеко не каждому, кто хочет иметь загородный дом. На чем можно сэкономить при строительстве, за что придется переплатить и на каком километре от Киева за те же деньги можно найти готовый дом в коттеджном поселке, выясняла обозреватель "Денег" Евгения Дмитриева.

Риэлтеры предсказывают чуть ли не двукратный рост стоимости подмосковных земель по итогам года. И, как ни странно, чем дальше от столицы, тем больше принесут вложенные капиталы. "Рост цен на землю в ближайшие годы составит от 30% до 100% в год. Динамика изменения стоимости земельных участков во многом зависит от направления и удаленности от МКАД. При этом чем ближе к столице, тем меньше рост",-- уверен начальник отдела продаж департамента инвестиций в загородное строительство корпорации "Бест-Недвижимость" Андрей Яловенко. Таким образом, если бюджет на строительство загородного дома ограничен, вывод напрашивается тривиальный: обращайтесь к дальним подмосковным землям и справочникам по строительству и обустройству дома.

Вне зависимости от ценовой категории, к которой должен относиться будущий дом, вопрос о том, купить готовое жилье или построить его самому, зависит от массы различных факторов. При самостоятельном строительстве возникает масса проблем -- временных, психологических и финансовых. "Если есть возможность отойти от дел и заняться только строительством собственного дома или вы уверены в выбранных вами строителях на все 100%, то лучше дом построить",-- уверен Андрей Яловенко.

Когда человек самостоятельно строит дом, он, конечно, стремится удешевить процесс. Однако, принимая такое решение, надо понимать, что целый год надо будет почти ежедневно приезжать на стройку и контролировать рабочих: решать вопрос с их проживанием, руководить процессом, следить за тем, какие материалы они применяют, и т. д. "В итоге экономия составит порядка 30%. То есть, если стоимость дома $1 млн, то самостоятельно построить его будет дешевле на $300 тыс., если стоимость дома $100 тыс., то удастся сэкономить $30 тыс.",-- рассказывает заместитель гендиректора компании "Миэль -- загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. "Я бы предостерег от мысли, что строители все построят без вашего участия,-- добавляет он.-- Знаю по собственному опыту строительства, что надо быть готовым потратить немалое количество сил и нервов. Надо будет основательно подготовиться, почитать специальную литературу, проконсультироваться со знающими людьми. По сути, речь идет о приобретении новой специальности. Всем нужно будет заниматься самому, начиная от подбора материалов и заканчивая правилами пожарной безопасности и улаживанием конфликтов с соседями".

Кроме того, вам предстоит преодолеть существенные трудности, связанные с получением разрешения на строительство, подводом инженерных коммуникаций и многим другим. "Бизнес и работа постепенно отойдут на второй план: решение вопроса с подключением к канализации и водопроводу, если они есть, либо получение разрешения на установку септика с оборудованием отвода сточных вод (выгребные ямы запрещены) заберут больше времени, чем вы планировали. А еще надо бурить скважину, получать технические условия на подключение электричества... Заказать проект отопительной системы, смонтировать ее, пригласить специалистов "Мосгаза" для испытания системы и выдачи разрешения на подключение к газу -- это лишь начало. Само подключение возможно только после ввода дома в эксплуатацию",-- рассказывает руководитель салона загородной недвижимости "Резиденция" компании "Инком-Недвижимость" Антон Архипов.

"Если человек разбирается в тонкостях загородного строительства, имеет административный ресурс в районе застройки, имеет выход на поставщиков стройматериалов и, самое главное, обладает временем и большим запасом нервов, то можно смело браться за самостоятельное строительство дома",-- уверена руководитель направления загородной недвижимости "МИАН -- агентство недвижимости" Светлана Кондачкова.

Начать рыть яму под фундамент или в первую очередь заняться чем-то другим, будет зависеть от того, что за участок был выбран под строительство. Если земля находится рядом с рекой или озером, но на внушительном удалении не только от Москвы, но и любого другого населенного пункта, то выгода от дешевизны соток сойдет на нет из-за проблем с подведением коммуникаций. "Для строительства дома можно приобрести большой участок, но на достаточном (60-100 км) удалении от Москвы, например, 50-200 соток (и более) по цене от $100 до $600 за сотку. Это могут быть восточные направления, Каширское, Симферопольское, Волоколамское или Ярославское. Самые серьезные проблемы возникнут с коммуникациями: электричество, газ. Скорее всего, придется себя обеспечивать автономно",-- говорит Андрей Яловенко.

Другое дело -- это уже оформленные садовые товарищества, где подобные проблемы решаются коллективно. "Участок в деревне или садовом товариществе, которых в Московской области достаточно, по $700-2000 за сотку (на расстоянии 40-70 км) можно приобрести с заброшенным домом. Также можно купить землю у предпринимателей, которые купили большой участок и "нарезали" на маленькие куски, там обычно организуется садовое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Затем новые собственники самостоятельно организуют свое дальнейшее строительство",-- рассказывает Андрей Яловенко. По данным Владимира Яхонтова, значительная доля предложений земельных участков по Подмосковью приходится как раз на садоводческие товарищества и личные подсобные хозяйства. "Но все же основная проблема при рассмотрении предложений в таких местах -- это отсутствие полного набора коммуникаций с согласованными мощностями",-- говорит он.

Стоимость подключения коммуникаций к дому будет зависеть от оборудования, района и отношений с главой этого района. Как подсчитали в агентстве недвижимости "Домострой", покупка 10 соток земли на расстоянии более 60 км от МКАД обойдется в $10-15 тыс. Но это только около 10-15% стоимости всего проекта. Еще 15-25% приходится на затраты, связанные с разработкой проектной документации и согласованиями. Сумма зависит от месторасположения участка, а стоимость проектной документации на дом начинается от $3 тыс. Подвод электричества и других инженерных коммуникаций -- наиболее затратная часть. Например, подключение газа (при условии, что он проходит по границе участка) потребует порядка $4-6 тыс. Если вы хотите иметь в доме водопровод, то необходимо приготовить еще $4-6 тыс., и это только на бурение скважины, без учета стоимости насоса и другого оборудования. Само строительство дома из бруса обойдется примерно в $40 тыс. в зависимости от толщины бруса, качества древесины и того, необходимо ли дополнительное утепление стен.

Конечно, эти траты распределятся на несколько лет. Зато временные и моральные затраты могут заставить задуматься над приобретением земли в коттеджном поселке, правда, там сотка земли дороже, чем в садовых товариществах. "Если говорить о коттеджных поселках, то в большинстве случаев цена земельного участка в строящемся поселке превышает аналогичную цену участка в свободной продаже в рассматриваемом месте на 20-50%. Как правило, такое завышение цены оправданно, так как помимо инфраструктуры коттеджного поселка у участка имеются согласованные коммуникационные мощности",-- говорит Владимир Яхонтов. С ним согласна Светлана Кондачкова: "Коттеджные поселки по статусу оцениваются гораздо выше, нежели садовые товарищества. Берется во внимание и целевое назначение земли (ИЖС), и наличие пакета коммуникаций, как правило, включающего магистральный газ и организованную систему охраны с функционирующими сервисными службами поселка. Соответственно, стоимость сотки земли в среднем отличается на 30%. В садовых товариществах земля дешевле. Разница в некоторых вариантах может быть и значительно выше".

Существуют большие коттеджные поселки, расположенные на землях садовых товариществ. В этом случае различный юридический статус земли не влияет на ее цену -- сотки в коттеджном поселке и в садовом товариществе будут стоить примерно одинаково. "Например, в Немчиновке есть садовые товарищества, где стоимость земли не отличается от цены в коттеджных поселках: размеры участков такие же -- на 12-15 сотках расположены коттеджи, а не садовые домики. Однако в классическом понимании в садовом товариществе земля разделена на участки по шесть соток, на которых стоят садовые домики, а в коттеджных поселках на участках размером 12-15 соток расположены коттеджи. Тогда, конечно, рост цен на землю в садовых товариществах ниже -- иногда это разница в два-три раза",-- говорит Владимир Яхонтов. При покупке участка в организованном поселке без договора подряда (без дома) важно, что не придется самому получать согласования на коммуникации и организовывать процесс строительства. Таким образом, купив землю в поселке, можно миновать первый этап, который подразумевает обустройство участка на предмет центральных коммуникаций, приступив сразу же ко второму -- выбору проекта дома.

Тут встает следующая задача -- разработка проектной документации. Нередко у будущих домовладельцев бывает не совсем правильное представление о том, где, что и как можно строить. Первое, от чего нужно отойти,-- это от известной присказки: "Что нам стоит дом построить? Нарисуем -- будем жить". Нарисовать дом и спроектировать его -- вещи абсолютно разные. Многие проекты, представленные на страницах журналов, порой приемлемы исключительно во Франции или Бразилии и совсем не предназначены для климата наших широт. Предостеречь стоит и от готовых типовых проектов зданий, которые можно "скачать" из интернета без подробного описания методики возведения. В этом случае игнорирование или несоблюдение СНиПов (строительных норм и правил) гарантированно приведет к проблемам, образно говоря, "заложенным" в дом вместе с фундаментом. Каждый раздел проекта должен быть просчитан. Например, геодезисты, учитывая условия местности, должны просчитать прочность фундамента. То же относится к электро-, водо- и теплоснабжению, канализации, вентиляции и многому другому.

Хотя дом -- будущая частная собственность, его проект надо согласовывать. Хотя бы потому, что можно начать рыть котлован и повредить телефонный кабель, например. Или, прокладывая канализацию, врезаться в сеть водоснабжения. Даже с ГИБДД требуются согласования, если дом находится неподалеку от трассы. Согласно СНиПам, дом должен быть расположен не ближе 50 м от такой дороги. После оформления проектной документации необходимо получить разрешение на строительство и подключение к коммуникациям.

Все эти этапы можно пройти самостоятельно, но вполне разумно часть работы доверить специализированной компании. Например, можно нанять подрядчика, который предоставит разнообразные дизайн-проекты домов: в альпийском стиле, в стиле барокко, классическом или модерн. Проекты коттеджей для больших семей, дач и коттеджей для нескольких хозяев и т. д. Этот же подрядчик привезет на ваш участок стройматериалы и сам "соберет" дом. Можно заказать дом из бруса, бревна, из сэндвич-панелей. А каркасно-щитовой домик строители могут поставить меньше чем за неделю.

При этом фирма может за определенную плату взять на себя все этапы работ от проектирования до подбора цвета выключателей в доме. Компаний, которые занимаются проектированием и сборкой домов, довольно много. Через интернет можно найти сотни таких организаций. Стоимость проекта будет зависеть от многих факторов, таких, как материал, площадь дома, объем заказываемой работы и т. д. Вместе с проектом компания рассчитывает сметную стоимость дома, куда войдут не только затраты на строительные работы, но и стоимость всех материалов.

Весь цикл от проекта до сборки может стоить от $36 тыс. до нескольких миллионов долларов. "Первые затраты, если нет проблем с коммуникациями,-- это фундамент -- где-то $20 тыс. Здесь тоже есть возможность сэкономить: если, например, строить щитовой дом, можно обойтись легким фундаментом. В принципе, если строить не выходящий за обычные потребности дом под чистовую отделку, это обойдется где-то в $800 за кв. м. Если использовать более дешевые технологии, удастся уложиться в $500 за кв. м. При этом не учитываются затраты на землю, подведение коммуникаций, фундамент, установку окон",-- рассказывает Владимир Яхонтов.

Найти дом на вторичном рынке за те же деньги, что планируется вложить в строительство, также можно, но это, скорее всего, будет дешевый дощатый дом в дачном кооперативе. В таком доме могут быть проблемы с водоснабжением и отоплением, к тому же место его расположения и сопутствующая инфраструктура будут оставлять желать лучшего. Другое дело -- новые строящиеся коттеджные поселки. "Число организованных коттеджных поселков экономкласса растет, как грибы после дождя, и такие вещи, как водо- и газоснабжение, центральная канализация, закладываются в них с самого начала",-- говорит Антон Архипов.

За последний год на рынке подмосковной недвижимости действительно стало появляться все больше поселков экономкласса. Например, в коттеджном поселке "Лесной ветерок" (52 км по Рогачевскому шоссе) на участках от 9 до 11 соток строятся коттеджи от 160 кв. м, любой из которых можно купить за сумму от $135 тыс. В поселке "Садко" (42 км от МКАД по Егорьевскому шоссе) коттеджи на 15 сотках земли продаются за сумму от $156 тыс. В "Дубраве-2" (35 км по Симферопольскому шоссе) за $130 тыс. можно приобрести коттедж с 12 сотками земли. В 55 км от МКАД в поселке "Зеленый городок" можно найти дома от 200 кв. м из оцилиндрованного бревна и кирпича стоимостью от $170 тыс. c участком в 12,5 сотки. В поселке "Речица" (58 км от МКАД) на участках по 15 соток в окружении леса стоят дома, сделанные из сэндвич-панелей, площадью от 180 кв. м и стоимостью от $168 тыс. А в коттеджном поселке "Единство" (35 км Симферопольского шоссе) участки по 10-20 соток с небольшими домиками продаются по $74-148 тыс.

С другой стороны, если вы готовы продолжить дачную историю ваших предков, можно пойти на то, чтобы купить готовый дом в садовом товариществе. В радиусе 50 км от столицы расположены сформировавшиеся дачные поселки, где есть водопровод, достаточная мощность электросетей, хорошие дороги, приличная охрана, но газ и канализация в этот набор явно не войдут. "Правда, один из минусов покупки дачного дома -- необходимость выплачивать сразу всю стоимость домовладения. Другой вариант -- оформление кредитной линии, но тогда вы сразу обречены на увеличение стоимости за счет выплаты банковских процентов. В отличие от покупки на вторичном рынке строительство позволяет распределить траты как в случае самостоятельных действий, так и при приобретении дома в коттеджном поселке -- девелоперы охотно идут и на предоставление рассрочек",-- говорит Антон Архипов.

NERS.ru
Евгения Дмитриева