Новая тенденция на рынке «первички»

В условиях недоверия покупателей к первичке многим девелоперам пришлось отказаться от продаж новостроек до сдачи Госкомиссии. Ситуация стабилизировалась, а кризисная стратегия, похоже, прижилась и мало-помалу становится повседневной практикой.

Новая тенденция
Кризис нанес сильнейший удар по первичному рынку. По данным исследования «Трамп Реал Эстейт», около 80% покупателей сомневаются, что объект будет сдан в срок. В результате компания рекомендовала девелоперам отказаться от продаж квартир до сдачи Госкомиссии. Такая практика была реализована в некоторых проектах, где «Трамп Реал Эстейт» выступает консультантом, например в ЖК «Высоцкий» (ЮВАО). Однако данная стратегия применялась и на более крупных объектах. Например, «Ренова-СтройГруп» все квартиры в своем ЖК «Академический» продает исключительно подобным образом.
Однако не все эксперты согласны, что речь идет о тенденции. «Мало у кого найдутся огромные деньги на сооружение жилого дома без компенсации за счет текущих продаж. Здание бизнес- и элиткласса возводится в среднем два-три года, а вложения составляют несколько миллиардов рублей. Раньше начальный этап вели преимущественно за счет кредитных средств и к сдаче в эксплуатацию, как правило, все квартиры были проданы, а за счет прибыли от продаж гасились проценты», — рассказывает маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталия Бланкова. По ее словам, продажи в практически готовом доме открывались крайне редко, разве что в элитном сегменте, где квартир мало и цена вопроса слишком высока. Впрочем, ситуация изменилась. «Сейчас девелоперы не часто ведут работы за счет кредитов, а значит, и не погашают проценты. Но остались старые займы. Да и найти несколько миллиардов на строительство, а квартиры начать продавать только через два-три года не каждый сможет», — говорит эксперт.

Возможные причины
Помимо отсутствия новых кредитных ресурсов участники рынка называют несколько оснований отказа от реализации квартир до сдачи дома. Во-первых, законодательные риски. «Возможно, нежелание ряда компаний продавать жилье на стадии возведения является одним из последствий ужесточения законодательства в области долевого строительства. Покупатели объектов, прошедших ГК, уже не являются дольщиками, и их средства не идут на финансирование самого строительства», — говорит коммерческий директор компании «Сити — XXI век» Виталий Разуваев. Соответственно, по его словам, девелопер в этом случае не скован рамками 214-ФЗ и вправе использовать любую схему, соответствующую российскому законодательству. Очевидные и выгоды для покупателя: отсутствие рисков долгостроя или незавершенного строительства, что открывает хорошие возможности ипотечного кредитования — банки будут крайне заинтересованы в таком заемщике при условии его достаточной платежеспособности.

«Отказаться от продаж незавершенки могут и девелоперы, получившие проектное финансирование под объект, — когда он уже сдан, его можно реализовать максимально дорого. Однако надо учитывать, что если на рынок одновременно выйдет ряд готовых домов с предельной стоимостью, некоторые могут оказаться невостребованными», — добавляет В. Разуваев. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Марии Литинецкой, новые проекты изначально намечено реализовывать только по договорам долевого участия. Некоторые дома, снятые с реализации в кризисное время, девелоперы планируют вновь вывести на рынок после приведения в соответствие с 214-ФЗ. «Если разрешение на строительство было получено до 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу 214-ФЗ, или дом уже готов, получил Заключение о соответствии (ЗОС) и введен в эксплуатацию – по таким проектам остаются правомерными схемы реализации, действовавшие до введения 214-ФЗ и поправок к нему», — говорит эксперт.

Под гнетом закона
«Отказ от продаж до ввода в эксплуатацию – ответ на недавние поправки в 214-ФЗ. Действие закона распространяется на строящиеся дома, поэтому продажи в сданных домах этим правовым актом не регулируются. Таким образом, девелоперы вправе реализовывать готовое жилье по предварительным договорам купли-продажи», — говорит начальник отдела маркетинга компании «Квартал Эстейт» Олег Исаев. Однако, по его словам, подобную политику могут позволить себе немногие. Как правило, поступления от продаж — основной источник финансирования, и если он иссякает, необходимо привлечение банковского кредита либо наличие достаточного объема собственных средств. Еще одной причиной отказа управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский называет репутационные риски: «Традиционно недвижимость, продаваемая в полуготовом виде, воспринимается покупателем как полуфабрикат. Дело не в том, что первичный рынок чем-то хуже, просто если девелопер согласен дождаться завершения строительства, это дополнительное свидетельство его финансовой надежности. Возможно, именно поэтому от продаж до сдачи отказались в таком знаковом проекте, как микрорайон «Академический».

Плюсы и минусы
«Подобная практика позволяет финансировать строительство за счет текущих продаж. Учитывая невысокий платежеспособный спрос, сниженная цена – это значительное конкурентное преимущество», — говорит Н. Бланкова. С другой стороны, по ее словам, плюсы реализации готового жилья – высокая цена и прибыль. «Квартиры в завершенном доме максимально дороги, но они также привлекают людей, поскольку рисков уже нет и виден готовый результат. Но не стоит забывать, что сейчас повышенным спросом пользуется недорогой экономкласса, раскупают его весьма быстро и к концу строительства ничего не остается», — предупреждает эксперт. Как напоминает генеральный директор «Службы недвижимости» Павел Карасев, именно новостройки экономсегмента на начальном этапе «выстрелили» на московском рынке в кризис. По мнению Н. Бланковой, доверие покупателей к девелоперам за последний год повысилось. Риски снизились — и продажи на этапе котлована снова не редкость.

С другой стороны, ряд экспертов-скептиков считают продажу после сдачи бесперспективной. Так, по мнению руководителя аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрия Таганова, это не очень хорошая идея применительно к российскому рынку недвижимости: «Дело в том, что смысл реализации на ранних этапах заключается именно в привлечении дополнительных средств на строительство. Тогда как вариант с продажами после прохождения ГК предполагает, что все этапы, от проектирования до непосредственного возведения и внешней отделки, будут вестись за счет девелопера. Пока далеко не все могут себе это позволить». А О. Исаева вообще считает, что практика отказа может привести к росту средних цен на жилье: «Квартира в готовом доме всегда дороже. Значит, если многие девелоперы найдут способы ведения строительства без привлечения средств дольщиков, квартир на этапе котлована будет предлагаться все меньше и недвижимость подорожает».
www.zagorodna.com