Нова тенденція на ринку «первинки»

В умовах недовіри покупців до первинці багатьом девелоперам довелося відмовитися від продажів новобудов до здачі Держкомісії. Ситуація стабілізувалася, а кризова стратегія, схоже, прижилася і мало-помалу стає повсякденною практикою.

Нова тенденція
Криза завдала сильного удару по первинному ринку. За даними дослідження «Трамп Реал Естейт», близько 80% покупців сумніваються, що об'єкт буде зданий в строк. У результаті компанія рекомендувала девелоперам відмовитися від продажів квартир до здачі Держкомісії. Така практика була реалізована в деяких проектах, де «Трамп Реал Естейт» виступає консультантом, наприклад в ЖК «Висоцький» (ЮВАО). Однак дана стратегія застосовувалася і на більш великих об'єктах. Наприклад, «Ренова-СтройГрупп» всі квартири у своєму ЖК «Академічний» продає виключно подібним чином.
Однак не всі експерти згодні, що мова йде про тенденцію. «Мало у кого знайдуться величезні гроші на спорудження житлового будинку без компенсації за рахунок поточних продажів. Будинок бізнес-і еліт-класу зводиться в середньому два-три роки, а вкладення становлять кілька мільярдів рублів. Раніше початковий етап вели переважно за рахунок кредитних коштів і до здачі в експлуатацію, як правило, всі квартири були продані, а за рахунок прибутку від продажів гасилися відсотки », - розповідає маркетолог компанії« Пересвет-Інвест »Наталія Бланкова. За її словами, продаж в практично готовому будинку відкривалися вкрай рідко, хіба що в елітному сегменті, де квартир мало і ціна питання надто висока. Втім, ситуація змінилася. «Зараз девелопери не часто ведуть роботи за рахунок кредитів, а значить, і не погашають відсотки. Але залишилися старі позики. Та й знайти декілька мільярдів на будівництво, а квартири почати продавати тільки через два-три роки не кожен зможе », - говорить експерт.

Можливі причини
Крім відсутності нових кредитних ресурсів учасники ринку називають кілька підстав відмови від реалізації квартир до здачі будинку. По-перше, законодавчі ризики. «Можливо, небажання ряду компаній продавати житло на стадії зведення є одним з наслідків жорсткості законодавства в області пайового будівництва. Покупці об'єктів, які пройшли ГК, вже не є пайовиками, і їх кошти не йдуть на фінансування самого будівництва », - говорить комерційний директор компанії« Сіті - XXI століття »Віталій Разуваєв. Відповідно, за його словами, девелопер в цьому випадку не скутий рамками 214-ФЗ і має право використовувати будь-яку схему, відповідну російському законодавству. Очевидні і вигоди для покупця: відсутність ризиків довгобуду або незавершеного будівництва, що відкриває хороші можливості іпотечного кредитування - банки будуть вкрай зацікавлені в такому позичальнику за умови його достатньої платоспроможності.

«Відмовитися від продажів недобудови можуть і девелопери, які отримали проектне фінансування під об'єкт, - коли він вже зданий, його можна реалізувати максимально дорого. Однак треба враховувати, що якщо на ринок одночасно вийде ряд готових будинків з граничною вартістю, деякі можуть виявитися незатребуваними », - додає В. Разуваєв. За словами генерального директора «МІЕЛЬ-Новобудови» Марії Литинецкой, нові проекти з самого початку намічено реалізовувати тільки за договорами пайової участі. Деякі будинки, зняті з реалізації в кризовий час, девелопери планують знову вивести на ринок після приведення у відповідність з 214-ФЗ. «Якщо дозвіл на будівництво було отримано до 1 квітня 2005 року, коли вступив в силу 214-ФЗ, або будинок уже готовий, отримав Висновок про відповідність (ЗОС) і введений в експлуатацію - за такими проектами залишаються правомірними схеми реалізації, що діяли до введення 214 -ФЗ і поправок до нього », - говорить експерт.

Під гнітом закону
«Відмова від продажів до введення в експлуатацію - відповідь на недавні поправки до 214-ФЗ. Дія закону поширюється на будинки, що будуються, тому продажі в зданих будинках цим правовим актом не регулюються. Таким чином, девелопери вправі реалізовувати готове житло за попередніми договорами купівлі-продажу », - говорить начальник відділу маркетингу компанії« Квартал Естейт »Олег Ісаєв. Однак, за його словами, подібну політику можуть дозволити собі деякі. Як правило, надходження від продажу - основне джерело фінансування, і якщо він вичерпується, необхідне залучення банківського кредиту або наявність достатнього обсягу власних коштів. Ще однією причиною відмови керуючий директор «Century 21 Захід» Євген Скоморовський називає репутаційні ризики: «Традиційно нерухомість, що продається в напівготовому вигляді, сприймається покупцем як напівфабрикат. Справа не в тому, що первинний ринок чимось гірше, просто якщо девелопер згоден дочекатися завершення будівництва, це додаткове свідчення його фінансової надійності. Можливо, саме тому від продажів до здачі відмовилися в такому знаковому проекті, як мікрорайон «Академічний».

Плюси і мінуси
«Подібна практика дозволяє фінансувати будівництво за рахунок поточних продажів. Враховуючи невисокий платоспроможний попит, знижена ціна - це значна конкурентна перевага », - говорить Н. Бланкова. З іншого боку, за її словами, плюси реалізації готового житла - висока ціна і прибуток. «Квартири в завершеному будинку максимально дороги, але вони також залучають людей, оскільки ризиків вже немає і видно готовий результат. Але не варто забувати, що зараз підвищеним попитом користується недорогий економкласу, розкуповують його дуже швидко і до кінця будівництва нічого не залишається », - попереджає експерт. Як нагадує генеральний директор «Служби нерухомості» Павло Карасьов, саме новобудови економсегмент на початковому етапі «вистрілили» на московському ринку в кризу. На думку Н. бланкової, довіра покупців до девелоперів за останній рік підвищилося. Ризики знизилися - і продажі на етапі котловану знову не рідкість.

З іншого боку, ряд експертів-скептиків вважають продаж після здачі безперспективною. Так, на думку керівника аналітичного центру корпорації ІНКОМ Дмитра Таганова, це не дуже гарна ідея стосовно до російського ринку нерухомості: «Справа в тому, що сенс реалізації на ранніх етапах полягає саме в залученні додаткових коштів на будівництво. Тоді як варіант із продажами після проходження ГК передбачає, що всі етапи, від проектування до безпосереднього спорудження і зовнішньої обробки, будуть вестися за рахунок девелопера. Поки що далеко не всі можуть собі це дозволити ». А О. Ісаєва взагалі вважає, що практика відмови може призвести до зростання середніх цін на житло: «Квартира в готовому будинку завжди дорожче. Значить, якщо багато девелопери знайдуть способи ведення будівництва без залучення коштів пайовиків, квартир на етапі котловану буде пропонуватися все менше і нерухомість подорожчає ».
www.zagorodna.com