Новая система регистрации: большое позитивное нововведение

С 1 января 2012 г. вступают в силу все положения закона «О регулировании градостроительной деятельности», который вводит единую систему регистрации прав на объекты недвижимости. Мы знаем, что на сегодняшний день существует система, которая разводит полномочия между Госземом и Минюстом, и все, что касается регистрации прав на землю находится в сфере управления Госзема, а все, что касается прав на недвижимость – это полномочия Минюста.

Формально, в системе регистрации прав, которая действовала в Украине на начало этого года, до февральского закона, единым регистратором прав был Госзем, но мы знаем, что на самом деле большую часть регистрировал Минюст, за исключением права на землю. У нас было законодательство, которое на практике не работало. В принципе, вся система регистрации, которая действовала до февраля 2011 г. – незаконна.

Формально регистраторами прав собственности были БТИ – коммунальные предприятия, которые подключены к соответствующему реестру.

С 1 января все меняется, у нас появляется единый орган регистрации, при этом важно, что мы отходим от актовой регистрации к титульной, то есть уже не регистрируем документы, на основании которых происходит переход права собственности, а регистрируем право.

Есть среди юристов дискуссия: что же является моментом перехода права собственности? Мы занимаем позицию, что момент осуществления сделки, то есть трансакции, наступает после регистрации в БТИ, потому что собственность состоит из трех основных составляющих: владение, пользование и распоряжение. На сегодняшний день распоряжаться вы можете только после регистрации в БТИ. То есть у вас появляется виртуальное право собственности с момента регистрации правочину (сделки), но только после регистрации в БТИ вы можете распоряжаться активом.

Новую единую систему регистрации мы рассматриваем как большое позитивное нововведение, потому что действующая на сегодня система достаточно запутанная. Раньше для земли у нас был только государственный акт на право собственности, и многие знают, что был период, когда в Киеве этот акт нельзя было получить в течение пяти-семи месяцев из-за бюрократических трудностей. В мае 2009 г. были внесены изменения, что собственность может быть подтверждена любым правоподтверждающим договором.

Но у меня как у практика есть большие сомнения, что система изменится 1 января 2012 г. Мы слышим много опасений, что во время переформатирования могут исчезнуть некоторые права. И последнее – было бы логично, чтобы регистрацией и дальше занимались БТИ, но у БТИ эти полномочия забирают, оставляют только функции технической документации. Поэтому, хотя процедура теоретически и должна быть упрощена, но существует много рисков, и банки уже немного напряглись по этому поводу.

Еще одна проблема, которую мы видим – реестр не находится в открытом доступе. Мы знаем, что в иных странах это нормальная практика, когда лица, имеющие обоснованный интерес, имеют право доступа к этому реестру. Например, когда моему коллеге-адвокату в Австрии или Германии я задаю вопрос, кто собственник данной недвижимости? То в течение сорока минут я получу выписку из реестра на электронную почту. В нашей стране только собственник имеет право получить данную информацию и то надо выстоять большую очередь. Это большой недостаток системы, мы считаем, что здесь необходимо внести изменения, потому что реестр прав на недвижимость априори должен быть открытым.

Тимур Бондарев Управляющий партнер, руководитель практики недвижимости и строительства,
Arzinger

Building.ua