Нова система реєстрації: велике позитивне нововведення

З 1 січня 2012 р. набирають чинності всі положення закону «Про регулювання містобудівної діяльності», який вводить єдину систему реєстрації прав на об'єкти нерухомості. Ми знаємо, що на сьогоднішній день існує система, яка розводить повноваження між Госземом і Мін'юстом, і все, що стосується реєстрації прав на землю знаходиться в сфері управління Госзема, а все, що стосується прав на нерухомість - це повноваження Мін'юсту.

Формально, в системі реєстрації прав, яка діяла в Україну на початок цього року, до лютневого закону, єдиним реєстратором прав був Держзем, але ми знаємо, що насправді більшу частину реєстрував Мін'юст, за винятком права на землю. У нас було законодавство, яке на практиці не працювало. В принципі, вся система реєстрації, яка діяла до лютого 2011 р. - незаконна.

Формально реєстраторами прав власності були БТІ - комунальні підприємства, які підключені до відповідного реєстру.

З 1 січня все змінюється, у нас з'являється єдиний орган реєстрації, при цьому важливо, що ми відходимо від актового реєстрації до титульної, тобто вже не реєструємо документи, на підставі яких відбувається перехід права власності, а реєструємо право.

Є серед юристів дискусія: що ж є моментом переходу права власності? Ми займаємо позицію, що момент здійснення угоди, тобто трансакції, настає після реєстрації в БТІ, тому що власність складається з трьох основних складових: володіння, користування і розпорядження. На сьогоднішній день розпоряджатися ви можете тільки після реєстрації в БТІ. Тобто у вас з'являється віртуальний право власності з моменту реєстрації правочину (угоди), але тільки після реєстрації в БТІ ви можете розпоряджатися активом.

Нову єдину систему реєстрації ми розглядаємо як велике позитивне нововведення, тому що чинна на сьогодні система досить заплутана. Раніше для землі у нас був тільки державний акт на право власності, і багато хто знає, що був період, коли в Києві цей акт не можна було отримати протягом п'яти-семи місяців через бюрократичні труднощі. У травні 2009 р. були внесені зміни, що власність може бути підтверджена будь-яким правоподтверждающім договором.

Але в мене як у практика є великі сумніви, що система змінитися 1 січня 2012 р. ми чуємо багато побоювань, що під час переформатування можуть зникнути деякі права. І останнє - було б логічно, щоб реєстрацією і далі займалися БТІ, але у БТІ ці повноваження забирають, залишають тільки функції технічної документації. Тому, хоча процедура теоретично і має бути спрощена, але існує багато ризиків, і банки вже трохи напружилися з цього приводу.

Ще одна проблема, яку ми бачимо - реєстр не знаходиться у відкритому доступі. Ми знаємо, що в інших країнах це нормальна практика, коли особи, що мають обгрунтований інтерес, мають право доступу до цього реєстру. Наприклад, коли моєму колезі-адвокатові в Австрії чи Німеччині я задаю питання, хто власник даної нерухомості? То протягом сорока хвилин я отримаю виписку з реєстру на електронну пошту. У нашій країні тільки власник має право одержати дану інформацію і то треба вистояти велику чергу. Це великий недолік системи, ми вважаємо, що тут необхідно внести зміни, тому що реєстр прав на нерухомість апріорі повинен бути відкритим.

Тимур Бондарєв Керуючий партнер, керівник практики нерухомості і будівництва,
Arzinger

Building.ua