• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список уведомлений пуст

Неприступная ипотека

Читати статтю українською

Ипотека. Кредитование

Украина

03.01.2011

Неприступная ипотека фото
Читайте также: Ипотека в Украине держится на государственной ипотечной программе “єОселя”
Банки снова готовы рисковать, кредитуя покупателей жилья. Правда, на гораздо более жестких условиях, чем до кризиса.

Отечественные банки возобновляют ипотечное кредитование. По информации директора Украинской национальной ипотечной ассоциации Павла Матияша, сегодня кредиты на покупку жилья предоставляют около 30 фининститутов, пишет Эксперт.

Причем в этом списке фигурируют как небольшие учреждения вроде Банка Кипра и Пиреус Банка (которые относительно недавно вышли на украинский рынок и не успели обзавестись "проблемкой"), так и еле пережившие кризис крупные игроки вроде Укргазбанка и банка "Финансы и Кредит". Обратившись к крупнейшим розничным кредиторам, обозреватель "Эксперта" решила выяснить, означает ли массовое возобновление ипотечных программ, что жилье в кредит снова доступно.

Ставки сделаны

По данным генерального директора компании "КредитСвіт" Любови Слободенюк, сегодня эффективная ставка по ипотечным кредитам в среднем составляет 28% годовых. Средняя номинальная ставка (без комиссий и дополнительных платежей) колеблется в пределах 20-21,5%, тогда как инфляция по итогам года едва дотянет до 10%. И хотя за последние три месяца ставки снизились примерно на два процентных пункта, они высоки (кредит удваивается за неполные четыре года), а потому неудивительно, что народ не выстраивается в очередь за получением ссуды.

По мнению Андрея Яцуры, председателя правления Юнекс Банка, сейчас ипотечный рынок стоит. "Сегодня заемщик не может показать нормальные доходы. К тому же сложно кредитовать в условиях неопределенности вокруг цены залога. Поэтому нынешние ипотечные ссуды - это штучный продукт под конкретного заемщика", - говорит Яцура. По наблюдениям Слободенюк, сейчас люди если и решаются приобрести в кредит квартиру, то, как правило, небольшую и относительно недорогую (до 80 тыс. долларов) где-нибудь в спальном районе Киева. Причем покупку эту делают для себя, а не для перепродажи.

Для продвижения ипотеки банки всё чаще прибегают к сотрудничеству с риэлторами, которые отправляют своих заемщиков к определенным кредиторам. Некоторые банки, как, например, ВТБ Банк, клиентам дружественных агентств недвижимости обещают кредиты по сниженным ставкам. Кроме того, финучреждения снова открывают ипотечные центры. Например, тот же ВТБ Банк намерен уже в следующем году построить целую сеть ипотечных модулей по всем областным центрам на базе существующих филиалов - в этой российской дочерней структуре утверждают, что количество заявок и выданных ипотечных кредитов растет с каждым месяцем.

Массовые неплатежи должны были научить банки информировать потенциальных заемщиков о реальных условиях кредитования. Однако этого по-прежнему не наблюдается. Например, сотрудники кредитных отделов банков то ли умышленно, то ли по незнанию не называют эффективную ставку по ипотеке. Консультантку банка "Форум" мой вопрос об эффективной ставке поставил в тупик, поэтому она позвала более опытную сотрудницу, которая тоже округлила глаза: мол, что вы подразумеваете под эффективной ставкой?

После проведенного мною ликбеза, старшая консультантка поспешила заверить: "Мы сразу указываем эффективную ставку, ничего не скрываем от клиентов". Однако потом выяснилось, что помимо процентов по кредиту (19,5% годовых) придется раскошелиться еще и на страхование имущества - 0,3% стоимости квартиры, страховку от несчастного случая - примерно 0,25-0,35% стоимости, на оценку квартиры (примерно тысяча гривен) и на нотариуса (до двух тысяч гривен). Плюс плата за оформление договора ипотеки, отчисление в Пенсионный фонд, банковская комиссия (три процента от суммы кредита), комиссия за зачисление денег на банковский счет. Всю эту информацию почему-то нужно клещами вытаскивать из служащих финучреждений.

Некоторые банки предлагают ипотеку по так называемым плавающим ставкам, которые зависят от ставок на депозиты. Эти плавающие ставки, как правило, на четыре-пять процентных пунктов ниже голых фиксированных, но фининституты предупреждают, что будут их менять. "Ставки по депозитам за последнее время существенно упали, и, уверяю вас, упадут еще больше. И та же картина наблюдается в отношении кредитных ставок. Поэтому плавающая ставка более привлекательна", - пытался убедить меня менеджер Эрсте Банка.

Сотрудница Укргазбанка, наоборот, не советовала связываться с плавающими процентами: мол, сами знаете, в какой стране мы живем. А Индэкс-Банк предложил кредиты под плавающие ставки, которые состоят из фиксированной маржи 11,25% (не меняется в течение всего срока кредитования) и учетной ставки НБУ. Кстати, плавающие ставки также предполагают комиссию и дополнительные платежи.

Получается, что большинство банков по-прежнему стараются заполучить клиента любой ценой, поэтому и скрывают от него всю правду. Однако так они рискуют пополнить портфели проблемных кредитов.

Чему научил кризис


До кризиса некоторые финансовые учреждения выдавали ипотечные кредиты, не требуя даже первоначального взноса. Кроме того, многие банки не особо уделяли внимания платежеспособности клиента. Так, в 2005 году журналистка Татьяна, получая кредит в УкрСиббанке, в анкете не просто сильно преувеличила свою зарплату, а предъявила фальшивую справку о доходах безработного на тот момент мужа. В 2004-м менеджер по продажам Ирина тоже пририсовала себе несколько сотен долларов дохода в заявке на получение кредита в Укрсоцбанке.

Банк в финансовое состояние клиентки особо не вникал, но она сама себя наказала. После того как Госфонд содействия молодежному жилищному кредитованию перестал выплачивать компенсацию процентных ставок, Ирине оказалось не на что жить - вся зарплата уходила на платеж банку.

Сегодня финучреждения уверяют, что ужесточили требования к заемщикам. В УкрСиббанке меня предупредили о том, что заем получить будет очень непросто: службы банка тщательно перепроверят мои доходы. Правда, это учреждение пока предоставляет ипотечные кредиты только корпоративным клиентам (и их сотрудникам) и работникам банка. Кстати, сотрудники компаний-корпоративных клиентов - это целевая аудитория многих банков сегодня. Например, ВТБ Банк обещает таким клиентам более выгодные условия.

В фининститутах, которые уже выдают ссуды на жилье всем желающим, также первым делом интересуются официальными доходами потенциального заемщика. Кроме того, все они требуют первоначальный взнос как минимум 30% стоимости квартиры. "Официальный доход заемщика должен покрывать все его обязательства и ежедневные потребности", - поясняет директор департамента розничного бизнеса Эрсте Банка Татьяна Надточий.

До кризиса почти все банки соглашались иметь дело с заемщиками в возрасте от 21 года. Теперь многие финучреждения подняли минимальную возрастную планку. Например, Эрсте Банк предпочитает кредитовать клиентов в возрасте от 23 лет, Универсал Банк - от 24, Индэкс-Банк - от 25 лет. Пиреус Банк может выдать кредит заемщику и в 21 год, но обязательно потребует поручительства третьего лица - от всех клиентов, не достигших 25 лет.

Заложить всё


Когда речь заходит о залоге, сотрудники банка отвечают, что таковым будет служить только приобретаемая в кредит квартира. Правда, они, как бы между прочим, спрашивают потенциального заемщика об имеющихся активах. "Есть ли у вас машина, дача или квартира? Не хотите об этом сообщать?" - допытывалась менеджер Индэкс-Банка.

Судя по всему, банки сегодня стараются перестраховаться. В случае чего они смогут отобрать у заемщика не только заложенную квартиру, но и дополнительные активы. Они, по словам банкиров, могут стать весомым аргументом при принятии решения о выдаче кредита, даже если официальная зарплата потенциального заемщика не полностью покрывает его обязательства по ссуде. Например, если человек желает доказать банку, что он помимо невысокой "белой" зарплаты имеет еще и неплохие "конвертные" доходы, то ему желательно иметь либо депозит, либо ценные бумаги, либо хорошее авто, дачу, земельный участок и т. п.

В кризис все банки столкнулись с проблемой списания разницы между ценой квартиры, прописанной в кредитном договоре, и ее реальной ценой. Например, заемщик задолжал 50 тыс. долларов, после чего банк отобрал у него квартиру. Реализовать ее он смог лишь за 30 тыс. долларов. По идее, оставшиеся 20 тыс. долларов долга финучреждение должно списать.

Однако по закону эти 20 тысяч считаются доходом, поэтому банк должен уплатить с них 25% налога на прибыль, а заемщик - 15% налога на доход. Поскольку заемщик неплатежеспособен, то платить опять же приходится банку - все 40%. Понятно, что при таком раскладе финучреждению очень невыгодно списывать образовавшуюся разницу. Если бы в кредитном договоре было указано еще какое-то имущество, то банк мог бы реализовать его и покрыть эту разницу.

Правда, механизм банкротства физлица в Украине на практике не работает (хотя теоретически эта процедура, подразумевающая списание части долгов, доступна для частных предпринимателей). "Наш банк зафиксировал несколько попыток использовать схему так называемого лжебанкротства с использованием субъекта предпринимательской деятельности. Правда, мы избежали конфликта, предложив клиентам оптимальные реструктуризации их задолженностей", - рассказал начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка Александр Борщевич.

По наблюдениям Любови Слободенюк, сегодня банки в новых ипотечных договорах, как правило, занижают цену залога на 10-15%. "Таким образом финучреждения снижают свои риски, ведь цены на недвижимость нестабильны", - отмечает она. Банковские сотрудники предупреждают о том, что решение о выдаче кредита принимается только после того, как независимый оценщик (под таковым подразумевается компания или физлицо, с которыми сотрудничает финучреждение) вычислит стоимость залогового жилья. "Стоимость предмета ипотеки определяет оценщик, аккредитованный в банке.

В процессе рассмотрения заявки на предоставление кредита эту стоимость подтверждают сотрудники управления по работе с обеспечением", - пояснила директор департамента розничного бизнеса БМ Банка Элла Дембовская. Менеджер ВТБ банка была со мной более откровенна: "Оценщик определяет рыночную стоимость квартиры, которая может отличаться от цены продавца. Как правило, экспертная оценка ниже запрашиваемой цены, ведь продавцы обычно несколько завышают стоимость". (Кстати, по этой же экспертной цене оформляется и сделка: финучреждения требуют, чтобы и в договоре купли-продажи, и в ипотечном договоре значилась цена, которую определил оценщик.)

При таком раскладе потенциальный заемщик оказывается в ситуации, когда он либо должен заплатить бОльшую сумму в виде первоначального взноса, либо брать бОльший кредит, либо удлинять срок кредитования. Ни один из вариантов невыгоден клиенту, особенно при теперешних ставках. По мнению Павла Матияша, сейчас целесообразно брать кредит не более чем на три года. Банки сегодня не штрафуют клиентов за досрочное погашение ссуды.

Кредиты для избранных


Большинство банкиров уверено, что в ближайшие год-два не стоит ожидать резкого падения ставок по ипотечным кредитам. "Думаю, до конца года процентные ставки снизятся несущественно. Более интересная с точки зрения потребителя картина будет наблюдаться в следующем году. Полагаю, ориентиром на 2011-й послужит процентная ставка по ипотечным кредитам в пределах 18-19 процентов годовых", - говорит Сергей Шевченко, директор департамента розничного кредитования банка "Финансы и Кредит".

Сегодня банки лоббируют идею возврата к валютному кредитованию, что могло бы оживить рынок. Это было бы выгодно как потенциальным заемщикам (ставки по таким займам существенно ниже гривневых), так и банкам (у них сейчас скопилось большое количество валюты, поскольку они продолжают принимать от населения депозиты в СКВ). Но, вероятнее всего, НБУ на попятную не пойдет. "Товар Нацбанка - это гривня. Зачем ему продвигать здесь доллар? Регулятор, наоборот, стремится вытеснить его с рынка", - уверяют финансисты.

Председатель правления ПриватБанка Александр Дубилет затрудняется ответить, когда же ипотечное кредитование достигнет предкризисных объемов или хотя бы приблизится к ним. "На этот вопрос должен ответить рынок. Должны восстановиться и покупательная способность людей, и количество вновь строящихся объектов, и число сделок на рынке должно прийти в норму. Кроме того, нужно отрегулировать многие законодательные вопросы.

Например, наша судебная система не настроена защищать права кредиторов. Сегодня очень трудно изъять предмет залога. Пока эта ситуация не изменится, о возобновлении ипотечного кредитования не может быть и речи", - считает Дубилет. По мнению Андрея Яцуры, оживление на ипотечном рынке произойдет не ранее 2012 года.

Какие клиенты являются самыми желанными?

• Возраст 32-45 лет

• Житель столицы или города-миллионника

• Состоит в браке, но у него нет маленьких детей

• Имеет официально подтвержденный доход свыше восьми тысяч гривен в месяц

• Работает в крупной стабильной компании не менее полутора лет

• Никогда не брал кредиты или уже погасил их

• Владеет имуществом (автомобиль, гараж, дача, ценные бумаги и т. д.)

Кредит готовы дать

По легенде я намереваюсь купить за 46 тыс. долларов (или 368 тыс. гривен) однокомнатную квартиру в спальном районе Киева. В банке хотела бы получить в виде кредита половину ее стоимости, то есть примерно 184 тыс. гривен. Оказалось, что вполне могу рассчитывать на такую ссуду, если мой официальный доход составляет десять тысяч гривен в месяц.

Правда, многие финучреждения также интересовались, насколько стабильно мое теперешнее место работы, то есть как долго я там работаю. Ответ "более года" был засчитан как удовлетворительный.

Большинство банков уверили меня, что при окладе в десять тысяч гривен мне даже не нужен поручитель. Только в Укргазбанке и банке "Финансы и Кредит" (которые больше других прочувствовали на себе влияние кризиса) у меня спросили о поручителе. Он должен быть платежеспособным (то есть иметь примерно такой же доход, что и заемщик), в возрасте до 50 лет (если речь идет о кредите на десять лет), и очень желательно, чтобы этот человек являлся близким родственником заемщику. Вместе с тем если поручителем выступит хороший знакомый, который не только неплохо зарабатывает, но и имеет активы (недвижимость, автомобиль, акции, собственный бизнес и т. п.), то банк вряд ли от него откажется.

Финучреждения сегодня интересуются также и кредитной историей заемщика. Почти во всех банках, которые я посетила, мне задали вопрос о наличии займов в других фининститутах. По словам руководителя службы риск-менеджмента Діамантбанка Дмитрия Василика, если человек когда-либо брал залоговую ссуду в каком-либо из банков, то о его кредитной истории можно узнать в специальном банковском реестре. Так что утаить кредитные грехи в этом случае вряд ли удастся.

Другое дело, если на потенциальном клиенте висит потребительский кредит. Отследить его кредитную историю сложнее, хотя имена недобросовестных получателей потребительских ссуд должны быть занесены в черный список. Василик утверждает, что сегодня в Украине не существует такого единого перечня, но при большом желании можно получить информацию из разрозненных источников: Нацбанка, ПриватБанка, Надра Банка, коллекторских компаний.

В 95% случаев финансовые учреждения "вычисляют" проблемных клиентов и предпочитают с ними не связываться. "Однако если потребительский кредит был взят в мелком банке или в ликвидируемом Укрпромбанке, то информация вполне могла и потеряться", - допускает Василик.

Интересно, что в некоторых финучреждениях настоятельно советовали не спешить с кредитом. "Ставки сейчас не самые подходящие, лучше подождать, когда они опустятся хотя бы до докризисного уровня", - рекомендовал мне сотрудник банка "Финансы и Кредит".

Ипотека вернется только в гривне


Наталья Базарова, начальник отдела кредитования физических лиц банка "Південний":

- Основные подходы к кредитованию и критерии принятия решений о предоставлении ссуды кардинально не изменились. Однако если ранее мы могли учитывать совокупный доход семьи заемщика в целях погашения задолженности по кредиту, то сейчас принимается во внимание только личный доход потенциального клиента. В свою очередь, банк разрабатывает программы кредитования, позволяющие выбрать удобный способ и срок погашения ссуды, чтобы размеры выплат были адекватны доходам потенциального заемщика.

Обычно плавающая процентная ставка применяется в условиях высокой инфляции. При использовании такой ставки процентный риск несет заемщик. Сегодня наш банк применяет фиксированные ставки, однако клиент имеет право ходатайствовать о пересмотре условий по кредитному договору в случае существенных изменений, в частности, при значительном снижении ставок на финансовом рынке. Мы считаем, что следует ожидать уменьшения процентных ставок на несколько процентных пунктов уже в ближайшем будущем.

Учитывая постоянную потребность населения в жилье и отсюда в возобновлении строительства жилых комплексов, существует реальная возможность постепенного возвращения ипотечного кредитования. Валютное кредитование физических лиц, судя по изменениям в законодательстве, в ближайшее время не будет возобновлено.

Кредиты на расширение

Дмитрий Мусиенко, член правления и директор департамента филиальной сети Пиреус Банка в Украине:

- Пиреус Банк не прекращал кредитование ипотеки даже во время кризиса, а с сентября 2010 года предложил усовершенствованную программу ипотечного кредитования. К сожалению, из-за кризиса стало значительно меньше качественных заемщиков, а требования банков возросли, поэтому говорить о больших объемах ипотечного кредитования пока преждевременно. Наибольшим спросом ипотека пользуется в Киеве (там же больше всего предложений на рынке недвижимости), а также в восточном регионе Украины.

Основная часть заемщиков Пиреус Банка - это люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия, продав уже имеющуюся недвижимость и взяв кредит на расширение жилплощади. Сейчас покупка квартиры с целью перепродажи - редкость. По нашей информации, 99 процентов клиентов сегодня приобретают недвижимость для дальнейшего проживания в ней. Средний возраст заемщика - старше 35 лет, средняя сумма запрашиваемого кредита - около 300 тысяч гривен.

Кредитная история клиента проверяется как с помощью внутренней службы безопасности финучреждения, так и с привлечением бюро кредитных историй и информации из реестра должников Национального банка.

Докризисного ажиотажа не будет

Богдан Гапонюк, начальник отдела продуктов для состоятельных клиентов Укрсоцбанка:

- Бесспорно, кризис преподал банкам определенные уроки. Все финучреждения стали осторожнее относиться к ипотечному кредитованию в целом, а особенно на первичном рынке. Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам в части подтвержденной платежеспособности. Теперь они с опаской смотрят на "серые доходы". Кроме того, фининституты повысили авансовые платежи по ипотечным продуктам.

В последнее время наметился тренд по снижению стоимости ресурсов для банков, постепенно опускаются ставки по депозитам, а соответственно, и по кредитам. Избыточная ликвидность по всей банковской системе и усиленная избирательность финучреждений при отборе заемщиков приведет к постепенному уменьшению кредитных ставок.

Укрсоцбанк рассчитывает на плавную активизацию ипотечного кредитования, в том числе и на первичном рынке, по очень ограниченному количеству проектов. Будучи реалистами, мы понимаем, что докризисного ажиотажа не будет по многим экономическим причинам. Частично ситуация с ипотечным кредитованием будет зависеть и от активизации государственных программ строительства и реализации доступного жилья, которые сегодня погоды на рынке не делают.

Мы не ожидаем возвращения в ближайшее время кредитования в иностранной валюте, во всяком случае, прямого валютного кредитования в рамках банковской системы. Хотя прецеденты по привязке займов в гривне к курсу иностранной валюты уже есть.
Эксперт

Теги:

ипотека

Комментарии

К этой новости нет комментариев

Читайте также

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.