Неприступна іпотека

Банки знову готові ризикувати, кредитуючи покупців житла. Правда, на більш жорстких умовах, ніж до кризи.

Вітчизняні банки відновлюють іпотечне кредитування. За інформацією директора Української національної іпотечної асоціації Павла Матяша, сьогодні кредити на купівлю житла надають близько 30 фінінститутів, пише Експерт.

Причому в цьому списку фігурують як невеликі установи на кшталт Банку Кіпру та Піреус Банку (які відносно недавно вийшли на український ринок і не встигли обзавестися "проблемкою"), так і ледве пережили кризу великі гравці начебто Укргазбанку і банку "Фінанси та Кредит". Звернувшись до найбільшим роздрібним кредиторам, оглядач "Експерта" вирішила з'ясувати, чи означає масове відновлення іпотечних програм, що житло в кредит знову доступно.

Ставки зроблені

За даними генерального директора компанії "КредітСвіт" Любові Слободенюк, сьогодні ефективна ставка за іпотечними кредитами в середньому становить 28% річних. Середня номінальна ставка (без комісій і додаткових платежів) коливається в межах 20-21,5%, тоді як інфляція за підсумками року ледь дотягне до 10%. І хоча за останні три місяці ставки знизилися приблизно на два процентних пункти, вони високі (кредит подвоюється за неповні чотири роки), а тому не дивно, що народ не вибудовується в чергу за отриманням позики.

На думку Андрія Яцури, голови правління Юнекс Банку, зараз іпотечний ринок стоїть. "Сьогодні позичальник не може показати нормальні доходи. До того ж складно кредитувати в умовах невизначеності навколо ціни застави. Тому нинішні іпотечні позики - це штучний продукт під конкретного позичальника", - говорить Яцура. За спостереженнями Слободенюк, зараз люди якщо і вирішуються придбати в кредит квартиру, то, як правило, невелику і відносно недорогу (до 80 тис. доларів) де-небудь в спальному районі Києва. Причому купівлю цю роблять для себе, а не для перепродажу.

Для просування іпотеки банки все частіше вдаються до співпраці з ріелторами, які відправляють своїх позичальників до певних кредиторам. Деякі банки, як, наприклад, ВТБ Банк, клієнтам дружніх агентств нерухомості обіцяють кредити за зниженими ставками. Крім того, фінустанови знову відкривають іпотечні центри. Наприклад, той же ВТБ Банк має намір вже в наступному році побудувати цілу мережу іпотечних модулів по всім обласним центрам на базі існуючих філій - у цієї російської дочірній структурі стверджують, що кількість заявок і виданих іпотечних кредитів росте з кожним місяцем.

Масові неплатежі мали навчити банки інформувати потенційних позичальників про реальні умови кредитування. Проте цього, як і раніше не спостерігається. Наприклад, співробітники кредитних відділів банків чи то навмисне, чи то через незнання не називають ефективну ставку по іпотеці. Консультантка банку "Форум" моє запитання про ефективну ставку поставив у глухий кут, тому вона покликала більш досвідчену співробітницю, яка теж округлила очі: мовляв, що ви маєте на увазі під ефективною ставкою?

Після проведеного мною лікнепу, старша консультантка поспішила запевнити: "Ми відразу вказуємо ефективну ставку, нічого не приховуємо від клієнтів". Однак потім з'ясувалося, що крім відсотків по кредиту (19,5% річних) доведеться розщедритися ще й на страхування майна - 0,3% вартості квартири, страховку від нещасного випадку - приблизно 0,25-0,35% вартості, на оцінку квартири (приблизно тисяча гривень) і на нотаріуса (до двох тисяч гривень). Плюс плата за оформлення договору іпотеки, відрахування до Пенсійного фонду, банківська комісія (три відсотки від суми кредиту), комісія за зарахування грошей на банківський рахунок. Всю цю інформацію чомусь потрібно кліщами витягати із службовців фінустанов.

Деякі банки пропонують іпотеку за так званим плаваючих ставок, які залежать від ставок на депозити. Ці плаваючі ставки, як правило, на чотири-п'ять процентних пунктів нижче голих фіксованих, але фінінститути попереджають, що будуть їх міняти. "Ставки по депозитах за останній час істотно впали, і, запевняю вас, впадуть ще більше. І та ж картина спостерігається у ставленні кредитних ставок. Тому плаваюча ставка більш приваблива", - намагався переконати мене менеджер Ерсте Банку.

Співробітниця Укргазбанку, навпаки, не радила зв'язуватися з плаваючими відсотками: мовляв, самі знаєте, в якій країні ми живемо. А Індекс-Банк запропонував кредити під плаваючі ставки, які складаються з фіксованої маржі 11,25% (не змінюється протягом усього терміну кредитування) та облікової ставки НБУ. До речі, плаваючі ставки також припускають комісію і додаткові платежі.

Виходить, що більшість банків як і раніше намагаються роздобути клієнта будь-якою ціною, тому й приховують від нього всю правду. Однак так вони ризикують поповнити портфелі проблемних кредитів.

Чому навчив криза

До кризи деякі фінансові установи видавали іпотечні кредити, не вимагаючи навіть початкового внеску. Крім того, багато банків не особливо приділяли уваги платоспроможності клієнта. Так, у 2005 році журналістка Тетяна, отримуючи кредит в УкрСиббанку, в анкеті не просто сильно перебільшила свою зарплату, а пред'явила фальшиву довідку про доходи безробітного на той момент чоловіка. У 2004-му менеджер з продажу Ірина теж примальовувала собі кілька сотень доларів доходу в заявці на отримання кредиту в Укрсоцбанку.

Банк у фінансовий стан клієнтки особливо не вникав, але вона сама себе покарала. Після того як Держфонд сприяння молодіжному житловому кредитуванню перестав виплачувати компенсацію процентних ставок, Ірині виявилося не на що жити - вся зарплата йшла на платіж банку.

Сьогодні фінустанови запевняють, що посилили вимоги до позичальників. В УкрСиббанку мене попередили про те, що позика отримати буде дуже непросто: служби банку ретельно перевірять мої доходи. Правда, ця установа поки надає іпотечні кредити тільки корпоративним клієнтам (і їх співробітникам) і працівникам банку. До речі, співробітники компаній-корпоративних клієнтів - це цільова аудиторія багатьох банків сьогодні. Наприклад, ВТБ Банк обіцяє таким клієнтам вигідніші умови.

У фінінститутах, які вже видають позики на житло всім охочим, також насамперед цікавляться офіційними доходами потенційного позичальника. Крім того, всі вони вимагають початковий внесок як мінімум 30% вартості квартири. "Офіційний дохід позичальника повинен покривати всі його зобов'язання і щоденні потреби", - пояснює директор департаменту роздрібного бізнесу Ерсте Банку Тетяна Надточій.

До кризи майже всі банки погоджувалися мати справу з позичальниками у віці від 21 років. Тепер багато фінустанов підняли мінімальну вікову планку. Наприклад, Ерсте Банк надає перевагу кредитувати клієнтів у віці від 23 років, Універсал Банк - від 24, Індекс-Банк - від 25 років. Піреус Банк може видати кредит позичальнику і в 21 рік, але обов'язково зажадає поруки третьої особи - від усіх клієнтів, які не досягли 25 років.

Закласти все

Коли мова заходить про заставу, співробітники банку відповідають, що таким буде служити тільки купується в кредит квартира. Правда, вони, як би між іншим, запитують потенційного позичальника про наявні активи. "Чи є у вас автомобіль, дача або квартира? Не хочете про це повідомляти?" - Допитувалася менеджер Індекс-Банку.

Судячи з усього, банки сьогодні намагаються перестрахуватися. У разі чого вони зможуть відібрати у позичальника не тільки закладену квартиру, але й додаткові активи. Вони, за словами банкірів, можуть стати вагомим аргументом при прийнятті рішення про видачу кредиту, навіть якщо офіційна зарплата потенційного позичальника не повністю покриває його зобов'язання за позикою. Наприклад, якщо людина бажає довести банку, що він крім невисокою "білої" зарплати має ще й непогані "конвертні" доходи, то йому бажано мати або депозит, або цінні папери, або хороше авто, дачу, земельну ділянку і т. п.

У кризу всі банки зіткнулися з проблемою списання різниці між ціною квартири, прописаної в кредитному договорі, і її реальною ціною. Наприклад, позичальник заборгував 50 тис. доларів, після чого банк відібрав у нього квартиру. Реалізувати її він зміг лише за 30 тис. доларів. За ідеєю, що залишилися 20 тис. доларів боргу банк має списати.

Однак за законом ці 20 тисяч вважаються доходом, тому банк повинен сплатити з них 25% податку на прибуток, а позичальник - 15% податку на дохід. Оскільки позичальник неплатоспроможний, то платити знову ж таки доводиться банку - всі 40%. Зрозуміло, що при такому розкладі фінустанові дуже невигідно списувати утворилася різницю. Якщо б у кредитному договорі було вказано ще якесь майно, то банк міг би реалізувати його і покрити цю різницю.

Щоправда, механізм банкрутства фізособи в Україну на практиці не працює (хоча теоретично ця процедура, що передбачає списання частини боргів, доступна для приватних підприємців). "Наш банк зафіксував кілька спроб використовувати схему так званого лжебанкротства з використанням суб'єкта підприємницької діяльності. Правда, ми уникли конфлікту, запропонувавши клієнтам оптимальні реструктуризацію їх заборгованостей", - розповів начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку Олександр Борщевич.

За спостереженнями Любові Слободенюк, сьогодні банки в нових іпотечних договорах, як правило, занижують ціну застави на 10-15%. "Таким чином фінустанови знижують свої ризики, адже ціни на нерухомість є стабільними", - відзначає вона. Банківські співробітники попереджають про те, що рішення про видачу кредиту приймається тільки після того, як незалежний оцінювач (під таким мається на увазі компанія або фізособа, з якими співпрацює фінустанова) обчислить вартість заставного житла. "Вартість предмета іпотеки визначає оцінювач, акредитований у банку.

У процесі розгляду заявки на надання кредиту цю вартість підтверджують співробітники управління по роботі з забезпеченням ", - пояснила директор департаменту роздрібного бізнесу БМ Банку Елла Дембовська. Менеджер ВТБ банку була зі мною більш відверта:" Оцінювач визначає ринкову вартість квартири, яка може відрізнятися від ціни продавця. Як правило, експертна оцінка нижча запропонованої ціни, адже продавці зазвичай кілька завищують вартість ". (До речі, за цією ж експертної ціною оформляється і угода: фінустанови вимагають, щоб і в договорі купівлі-продажу, і в іпотечному договорі значилася ціна, яку визначив оцінювач .)

При такому розкладі потенційний позичальник виявляється в ситуації, коли він або повинен заплатити більшу суму у вигляді початкового внеску, або брати більший кредит, або подовжувати термін кредитування. Жоден з варіантів невигідний клієнтові, особливо при теперішніх ставках. На думку Павла Матяша, зараз доцільно брати кредит не більше ніж на три роки. Банки сьогодні не штрафують клієнтів за дострокове погашення позики.

Кредити для обраних

Більшість банкірів упевнені, що в найближчі рік-два не варто очікувати різкого падіння ставок за іпотечними кредитами. "Думаю, до кінця року процентні ставки знизяться несуттєво. Цікавіша з точки зору споживача картина буде спостерігатися в наступному році. Думаю, орієнтиром на 2011-й послужить процентна ставка по іпотечних кредитах у межах 18-19 відсотків річних", - говорить Сергій Шевченко , директор департаменту роздрібного кредитування банку "Фінанси та Кредит".

Сьогодні банки лобіюють ідею повернення до валютного кредитування, що могло б пожвавити ринок. Це було б вигідно як потенційним позичальникам (ставки по таких позиках істотно нижче гривневих), так і банкам (у них зараз скупчилася велика кількість валюти, оскільки вони продовжують приймати від населення депозити у ВКВ). Але, найімовірніше, НБУ на задній хід не піде. "Товар Нацбанку - це гривня. Навіщо йому просувати тут долар? Регулятор, навпаки, прагне витіснити його з ринку", - запевняють фінансисти.

Голова правління ПриватБанку Олександр Дубілет важко відповісти, коли ж іпотечне кредитування досягне передкризових обсягів або хоча б наблизиться до них. "На це питання має відповісти ринок. Повинні відновитися і купівельна спроможність людей, і кількість об'єктів, що будуються, і кількість угод на ринку має прийти в норму. Крім того, потрібно відрегулювати багато законодавчі питання.

Наприклад, наша судова система не налаштована захищати права кредиторів. Сьогодні дуже важко вилучити предмет застави. Поки ця ситуація не зміниться, про відновлення іпотечного кредитування не може бути й мови ", - вважає Дубілет. На думку Андрія Яцури, пожвавлення на іпотечному ринку відбудеться не раніше 2012 року.

Які клієнти є найбажанішими?

• Вік 32-45 років

• Житель столиці чи міста-мільйонника

• Одружений, але у нього немає маленьких дітей

• Має офіційно підтверджений дохід понад вісім тисяч гривень на місяць

• Працює у великій стабільній компанії не менше півтора років

• Ніколи не брав кредити або вже погасив їх

• Володіє майном (автомобіль, гараж, дача, цінні папери і т. д.)

Кредит готові дати

За легендою я маю намір купити за 46 тис. доларів (або 368 тис. гривень) однокімнатну квартиру в спальному районі Києва. У банку хотіла б отримати у вигляді кредиту половину її вартості, тобто приблизно 184 тис. гривень. Виявилося, що цілком можу розраховувати на таку позику, якщо мій офіційний доход становить десять тисяч гривень на місяць.

Правда, багато фінустанови також цікавилися, наскільки стабільно моє теперішнє місце роботи, тобто як довго я там працюю. Відповідь "більше року" був зарахований як задовільний.

Більшість банків запевнили мене, що при окладі в десять тисяч гривень мені навіть не потрібен поручитель. Тільки в Укргазбанку і банку "Фінанси та Кредит" (які більше за інших відчули на собі вплив кризи) у мене запитали про поручителе. Він повинен бути платоспроможним (тобто мати приблизно такий же дохід, що і позичальник), у віці до 50 років (якщо мова йде про кредит на десять років), і дуже бажано, щоб цей чоловік був близьким родичем позичальникові. Разом з тим якщо поручителем виступить хороший знайомий, який не тільки непогано заробляє, але і має активи (нерухомість, автомобіль, акції, власний бізнес і т. п.), то банк навряд чи від нього відмовиться.

Фінустанови сьогодні цікавляться також і кредитною історією позичальника. Майже у всіх банках, які я відвідала, мені задали питання про наявність позик в інших фінінститутах. За словами керівника служби ризик-менеджменту Діамантбанка Дмитра Василика, якщо людина коли-небудь брав заставну позику в якому-небудь з банків, то про його кредитної історії можна дізнатися в спеціальному банківському реєстрі. Так що приховати кредитні гріхи в цьому випадку навряд чи вдасться.

Інша справа, якщо на потенційного клієнта висить споживчий кредит. Відстежити його кредитну історію складніше, хоча імена несумлінних одержувачів споживчих позик повинні бути занесені в чорний список. Василик стверджує, що сьогодні в Україні не існує такого єдиного переліку, але при великому бажанні можна отримати інформацію з різних джерел: Нацбанку, ПриватБанку, Надра Банку, колекторських компаній.

У 95% випадків фінансових установ "обчислюють" проблемних клієнтів і вважають за краще з ними не зв'язуватися. "Однак якщо споживчий кредит був узятий в дрібному банку або в ліквідованому Укрпромбанку, то інформація цілком могла і загубитися", - припускає Василик.

Цікаво, що в деяких фінустановах настійно радили не поспішати з кредитом. "Ставки зараз не самі підходящі, краще почекати, коли вони опустяться хоча б до докризового рівня", - рекомендував мені співробітник банку "Фінанси та Кредит".

Іпотека повернеться тільки у гривні

Наталія Базарова, начальник відділу кредитування фізичних осіб банку "Південний":

- Основні підходи до кредитування та критерії прийняття рішень про надання позички кардинально не змінилися. Проте якщо раніше ми могли враховувати сукупний дохід сім'ї позичальника з метою погашення заборгованості по кредиту, то зараз приймається до уваги лише особистий дохід потенційного клієнта. У свою чергу, банк розробляє програми кредитування, що дозволяють вибрати зручний спосіб і термін погашення позики, щоб розміри виплат були адекватні доходів потенційного позичальника.

Зазвичай плаваюча процентна ставка застосовується в умовах високої інфляції. При використанні такої ставки процентний ризик несе позичальник. Сьогодні наш банк застосовує фіксовані ставки, проте клієнт має право клопотати про перегляд умов за кредитним договором у разі істотних змін, зокрема, при значному зниженні ставок на фінансовому ринку. Ми вважаємо, що слід очікувати зменшення процентних ставок на кілька процентних пунктів уже в найближчому майбутньому.

З огляду на постійну потребу населення у житло і звідси у відновленні будівництва житлових комплексів, існує реальна можливість поступового повернення іпотечного кредитування. Валютне кредитування фізичних осіб, судячи зі змін в законодавстві, найближчим часом не буде відновлено.

Кредити на розширення

Дмитро Мусієнко, член правління і директор департаменту філіальної мережі Піреус Банку в Україні:

- Піреус Банк не припиняв кредитування іпотеки навіть під час кризи, а з вересня 2010 року запропонував удосконалену програму іпотечного кредитування. На жаль, через кризу стало значно менше якісних позичальників, а вимоги банків зросли, тому говорити про великі обсяги іпотечного кредитування поки передчасно. Найбільшим попитом користується іпотека в Києві (там же більше всього пропозицій на ринку нерухомості), а також у східному регіоні України.

Основна частина позичальників Піреус Банку - це люди, які хочуть покращити свої житлові умови, продавши вже наявну нерухомість і взявши кредит на розширення житлоплощі. Зараз покупка квартири з метою перепродажу - рідкість. За нашою інформацією, 99 відсотків клієнтів сьогодні купують нерухомість для подальшого проживання в ній. Середній вік позичальника - старше 35 років, середня сума запрошуваного кредиту - близько 300 тисяч гривень.

Кредитна історія клієнта перевіряється як за допомогою внутрішньої служби безпеки фінустанови, так і з залученням бюро кредитних історій та інформації з реєстру боржників Національного банку.

Докризового ажіотажу не буде

Богдан Гапонюк, начальник відділу продуктів для заможних клієнтів Укрсоцбанку:

- Безперечно, криза дав банкам певні уроки. Усі фінустанови стали обережніше ставитися до іпотечного кредитування у цілому, а особливо на первинному ринку. Банки посилили вимоги до потенційних позичальників в частині підтвердженої платоспроможності. Тепер вони з острахом дивляться на "сірі доходи". Крім того, фінінститути підвищили авансові платежі по іпотечних продуктів.

Останнім часом намітився тренд щодо зниження вартості ресурсів для банків, поступово опускаються ставки за депозитами, а відповідно, і за кредитами. Надлишкова ліквідність по всій банківській системі і посилена вибірковість фінустанов при відборі позичальників призведе до поступового зменшення кредитних ставок.

Укрсоцбанк розраховує на плавну активізацію іпотечного кредитування, у тому числі і на первинному ринку, за дуже обмеженій кількості проектів. Будучи реалістами, ми розуміємо, що докризового ажіотажу не буде з багатьох економічних причин. Частково ситуація з іпотечним кредитуванням залежатиме й від активізації державних програм будівництва і реалізації доступного житла, які сьогодні погоди на не роблять.

Ми не очікуємо повернення найближчим часом кредитування в іноземній валюті, у всякому разі, прямого валютного кредитування в межах банківської системи. Хоча прецеденти по прив'язці позик у гривні до курсу іноземної валюти вже є.
Експерт