Неопределенность - препятствие для инвестирования в недвижимость

Относительно недавно в Земельный кодекс были внесены изменения (ч. 5 ст. 20), позволяющие собственнику или пользователю участка самостоятельно определять вид его использования в рамках определенной категории земель. Наверное, законодатель преследовал цель упростить жизнь застройщикам, чтобы не было необходимости проводить длительную процедуру изменения целевого назначения земельного участка в случае, например, если вместо административного здания принято решение построить торговый центр или гостиницу. Действительно, категория «земли жилой и общественной застройки» позволяет строить любой из указанных объектов, и, казалось бы, менять целевое назначение необходимости нет. Однако на практике проблемы все же возникают.

Во-первых, сама ст. 20 говорит, что вид использования определяется собственником «с учетом градостроительной и землеустроительной документации». Соответственно, если при отводе участка в проекте землеустройства указано назначение «для строительства административного здания», то получается, что застройщик не может строить торговый центр, так как в таком случае землеустроительная документация «не будет учтена».

Во-вторых, из термина «целевое назначение земельного участка», определенного Законом Украины «О землеустройстве», можно сделать вывод, что целевое назначение участка указано в правоустанавливающем документе, т.е. акте о праве собственности или постоянного пользования, договоре аренды. Возникает вопрос - если в правоустанавливающем документе указано целевое назначение «для строительства административного» здания, а собственник строит торговый центр – может ли это быть истолковано как использование земельного участка не по целевому назначению? Анализ судебной практики показывает, что может. К сожалению, позиция Госземагентсва по данному вопросу периодически меняется. Здесь не лишним будет вспомнить, что Земельным Кодексом предусмотрена такая санкция за нецелевое использование, как прекращение права пользования участком.

Интересно также, что Закон Украины «О государственном земельном кадастре», который должен вступить в силу 1 января 2013 г., предусматривает внесение информации в Государственного земельного кадастра относительно вида использования земельного участка (в рамках категории) на основании: а) землеустроительной документации касательно участков, которые формируются, б) на основании письменного заявления собственника (пользователя) земельного участка государственной или коммунальной собственности, и в) на основании проекта землеустройства по отводу земельного участка, которым предусмотрена смена целевого назначения. Обращаем внимание – законодатель предусмотрел возможность изменения вида использования по заявлению землепользователя лишь для земель государственной и коммунальной собственности. То есть, частному собственнику все равно придется менять вид использования в таком же порядке, как и при изменении целевого назначения. Возникает вопрос, а где же право «самостоятельно определять вид использования» предусмотренное ч. 5 ст. 20 ЗК, о которой шла речь выше?

Очевидно, что в законодательстве существует путаница и неопределенность в таких базовых понятиях, как «категория земель», «целевое назначение земельного участка», «вид использования земельного участка», «функциональное назначение земельного участка», что увеличивает риски инвесторов и тормозит развитие рынка.

В этой связи представляется крайне важным на уровне закона дать четкое определение указанным понятиям и уточнить процедуру изменения вида использования участка без изменения категории земель. Пока это не будет сделано, мы рекомендуем инвесторам и девелоперам осторожно относиться к возможности «самостоятельно определять вид использования земельного участка», которую предусматривает ст. 20 Земельного Кодекса.

Павел Мищенко старший юрист, Arzinger
Building.ua