Невизначеність - перешкода для інвестування в нерухомість

Відносно недавно в Земельний кодекс було внесено зміни (ч. 5 ст. 20), що дозволяють власнику чи користувачу ділянки самостійно визначати вид його використання в рамках певної категорії земель. Напевно, законодавець мав на меті спростити життя забудовникам, щоб не було необхідності проводити тривалу процедуру зміни цільового призначення земельної ділянки у випадку, наприклад, якщо замість адміністративної будівлі прийнято рішення побудувати торговий центр або готель. Дійсно, категорія «землі житлової та громадської забудови» дозволяє будувати будь-який з зазначених об'єктів, і, здавалося б, змінювати цільове призначення необхідності немає. Однак на практиці проблеми все ж виникають.

По-перше, сама ст. 20 говорить, що вид використання визначається власником «з урахуванням містобудівної та землевпорядної документації». Відповідно, якщо при відведенні ділянки в проекті землеустрою вказано призначення «для будівництва адміністративної будівлі», то виходить, що забудовник не може будувати торговий центр, так як в такому випадку землевпорядна документація «не буде врахована».

По-друге, з терміна «цільове призначення земельної ділянки», визначеного Законом України «Про землеустрій», можна зробити висновок, що цільове призначення ділянки зазначено в правовстановлюючому документі, тобто акті про право власності або постійного користування, договорі оренди. Виникає питання - якщо в правовстановлюючому документі зазначено цільове призначення «для будівництва адміністративного" будівлі, а власник будує торговий центр - чи може це бути витлумачено як використання земельної ділянки не за цільовим призначенням? Аналіз судової практики показує, що може. На жаль, позиція Госземагентсва з даного питання періодично змінюється. Тут не зайвим буде згадати, що Земельним Кодексом передбачена така санкція за нецільове використання, як припинення права користування ділянкою.

Цікаво також, що Закон України «Про державний земельний кадастр», який повинен вступити в силу 1 січня 2013 р., передбачає внесення інформації до Державного земельного кадастру щодо виду використання земельної ділянки (в рамках категорії) на підставі: а) землевпорядної документації щодо ділянок , які формуються, б) на підставі письмової заяви власника (користувача) земельної ділянки державної або комунальної власності, і в) на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яким передбачена зміна цільового призначення. Звертаємо увагу - законодавець передбачив можливість зміни виду використання за заявою землекористувача лише для земель державної та комунальної власності. Тобто, приватному власнику все одно доведеться міняти вид використання в такому ж порядку, як і при зміні цільового призначення. Виникає питання, а де ж право «самостійно визначати вид використання» передбачений ч. 5 ст. 20 ЗК, про яку йшла мова вище?

Очевидно, що в законодавстві існує плутанина і невизначеність в таких базових поняттях, як «категорія земель», «цільове призначення земельної ділянки», «вид використання земельної ділянки», «функціональне призначення земельної ділянки», що збільшує ризики інвесторів і гальмує розвиток ринку.

У зв'язку з цим представляється вкрай важливим на рівні закону дати чітке визначення зазначених понять і уточнити процедуру зміни виду використання ділянки без зміни категорії земель. Поки це не буде зроблено, ми рекомендуємо інвесторам і девелоперам обережно ставитися до можливості «самостійно визначати вид використання земельної ділянки», яку передбачає ст. 20 Земельного Кодексу.

Павло Міщенко старший юрист, Arzinger
Building.ua