Нехватку земли можно восполнить за счет трансформации

Говорят, что существует только один абсолютно невосполнимый природный ресурс – земля. Ее никак не прибавишь. Особенно такую, которая пригодна для застройки. Разве что засыпать воду. Хотя, по большому счету, реки и океаны – это тоже земля, только под поверхностью воды.

Это все к тому, что любую нехватку земельного пространства можно восполнить только за счет трансформации его существующего использования. Превратить леса в поля или наоборот (хотя это нескорое дело), снести хижины и поставить дворцы или намыть затапливаемые луга и другие угодья, чтобы построить Русановку, Оболонь или Троещину.

Однако, год от года земельная пружина сжимается все больше. Чтобы подвинуть ее на какой-нибудь десяток, не говоря уже о сотне или (фантастика!) тысяче гектаров, нужно все больше усилий, все больше средств на компенсацию затрат на трансформацию, на решение социальных проблем людей, ныне на этой земле живущих (или работающих, или отдыхающих)…

А делать это нужно. Особенно в применении к городам и еще особеннее – к нашему любимому Киеву. Никуда не денешься – сегодня в столице на одного жителя едва можно наскрести где-то 22 квадрата жилья. И это «в среднем». Потому что у многих раз в пять больше, а еще у более многих – раз в пять меньше. Тогда, как в благополучных Европах, а тем паче в Америках и Австралиях, этих квадратов приходится где-то 35-40 и более «на нос».

И не надо быть большим ученым или пророком, чтобы утверждать: эти и другие люди, их дети и внуки будут неизбежно стремиться к таким же (или примерно таким же) показателям.

Это объективный процесс. Рано или поздно все цивилизованные страны (в аналогичных нашим природно-климатических условиях) к этому приходят. Рано или поздно должны будем прийти и мы. Как подходим сегодня к среднемировому уровню автомобилизации, ведь набрали мы сегодня (за каких-то 15-20 лет) уже процентов 60. Кто бы мог подумать о таких скачках лет 30-40 назад, когда мы отставали по этой (очень даже дорогостоящей) части раз в 5-10?

Так, где же строить? Особенно, когда в общественное сознание настойчиво внедряются мысли о переуплотненности города, когда с боем решаются любые вопросы размещения нового строительства, даже когда не нарушаются действующие нормативные каноны. Идти в «прерию», за пределы городской черты? Не исключено. Частично так оно, наверное, и будет. Хотя, там нас не очень ждут.

В условиях правового нигилизма и беспредела Киев уже сегодня по всем более-менее благоприятным направлениям беспорядочно обсели сотни две недостроенных коттеджных городков и случайно расположенных в прилегающих населенных пунктах жилых кварталов и квартальчиков.

Весь этот градостроительный винегрет, лишенный необходимых объектов общественного обслуживания, нормального городского транспорта и других совершенно обязательных компонентов цивилизации, конечно, может, в определенной мере, решать жилищные проблемы. Но что-то не очень заметно, чтобы киевляне в массе стремились уходить из хорошо освоенных благоустроенных районов, подальше от метрополитена, от налаженной инженерно-транспортной инфраструктуры и объектов социальной сферы. Поэтому, видимо, еще рано ставить крест на дальнейшем планомерном использовании существующего городского пространства.

Давайте посмотрим на любимый город с высоты птичьего полета. Сегодня это просто: открываешь Google – и пожалуйста – весь город как на ладони, со всеми подробностями.

Так вот, глядя на Киев глазом, заинтересованным в рациональном использовании земельных ресурсов, сразу видно, что правильно, эффективно застроенные старые и новые кварталы тонут в море усадебной застройки, присущей не столице, а среднестатистическому поселку городского типа, а главное, буквально теряются в обширных пространствах беспорядочной промышленно-складской застройки.

Да бог с ним с Гуглом. Судить по нему о градостроительной ситуации – не профессионально. Это больше эмоции, хотя весьма впечатляющие.

Поэтому обратимся к сухим цифрам. В процессе разработки нового Генерального плана Киева оказалось, что из 32 тыс. га застроенной территории столицы (включая все виды застройки, зеленые насаждения общего пользования, улицы и дороги) – 8 342га (или 25 %!), – это промышленные и коммунально-складские территории.

Вы слышали когда-нибудь о том, что в Киеве расположен металлургический комбинат или автозавод, которые требуют многих сотен, а то и тысяч гектаров промтерриторий? Конечно – нет. А промзоны, по удельному весу которых Киев может запросто сравниться с крупнейшими промышленными центрами, – есть!

И площадь их, по сравнению с «лучшими временами», не уменьшилась. Хотя, как известно, киевская промышленность, как говорится, «лежит». Большая часть крупных предприятий, к сожалению, развалилась или бездействует.

Оставим в стороне усадебную зону, хотя тут есть о чем говорить. Она составляет всего 5% городского жилого фонда, а занимает почти 30% всех территорий жилой застройки Киева.

Не будем говорить и о кварталах «хрущовок», которые рано или поздно будут снесены, и, соответственно, высвободят территорию для более эффективной и современной застройки.

Все это территориальные ресурсы, частичное или полное вовлечение которых в оборот требует огромных капиталовложений, и связано с необходимостью решения множества социальных проблем.

Конечно же, и промтерритории не беспроблемны. Но значительная часть их просто «гуляет» или сдается сегодняшними собственниками и пользователями в аренду. Огромные пространства в срединной зоне города, прилегающие к центральным районам, используются неэффективно.

Сегодня очень популярен лозунг: «давайте выносить промышленность из города!». Отвлечемся от экологических аспектов этой проблемы – спору нет, с ними обязательно нужно считаться. Но, что значит «выносить»? Кто это будет делать? Это анахронизм, пришедший из социалистического прошлого, когда все было общенародной собственностью. Сегодня практически у каждого предприятия есть собственник. Если ему выгодно – он уйдет сам. А, если нет, то что же? На каких правовых основаниях можно «сдвинуть» неэффективного пользователя территории? Таких оснований нет.

Есть только один путь. Проблему нужно и можно решать экономическими методами. Нужно создавать такую ситуацию, когда нерационально использовать территорию автоматически станет не выгодно. Сделать это, к примеру, можно через глубокую дифференциацию платы за землю. Задача, конечно, очень не простая. Для этого нужна система объективных показателей и соответствующих нормативов.

Тем не менее, на уровне города в рамках действующей системы денежной оценки территории вполне можно принять дифференцированные показатели платы за землю для разных видов производственной деятельности, для разных отраслей. Профильных или непрофильных, в рамках народно-хозяйственного комплекса города, традиционных и инновационных, с высокой или малой концентрацией рабочих мест на единицу территории и т.д. и т.п.

Если эта система платы за промтерритории заработает, неэффективный пользователь вынужден будет сам отдать городу ту часть территории, которая не нужна ему для производства, или уйти совсем. Такая система будет способствовать распространению принципов социальной справедливости при использовании промтерриторий, совершенствованию градостроительной ситуации в городе и пополнению городской казны.

Новые возможности лежат под ногами. Нужно только хорошо подумать и воспользоваться ими.

Андрей Малафеев Глава наблюдательного совета ,
Институт Городского Гражданского Проектирования
Building.ua