Брак землі можна заповнити за рахунок трансформації

Кажуть, що існує тільки один абсолютно непоправний природний ресурс - земля. Її ніяк не додаси. Особливо таку, яка придатна для забудови. Хіба що засипати воду. Хоча, за великим рахунком, річки і океани - це теж земля, тільки під поверхнею води.

Це все до того, що будь-яку нестачу земельного простору можна заповнити лише за рахунок трансформації її існуючого використання. Перетворити лісу в поля або навпаки (хоча це нескоро справа), знести хатини і поставити палаци або намити затоплювані луки та інші угіддя, щоб побудувати Русанівку, Оболонь або Троєщину.

Однак, рік від року земельна пружина стискається все більше. Щоб посунути її на якийсь десяток, не кажучи вже про сотні або (фантастіка!) тисячі гектарів, потрібно все більше зусиль, все більше коштів на компенсацію витрат на трансформацію, на вирішення соціальних проблем людей, нині на цій землі живуть (або працюють , або відпочиваючих) ...

А робити це потрібно. Особливо в застосуванні до міст і ще особливо - до нашому улюбленому Києву. Нікуди не дінешся - сьогодні у столиці на одного жителя ледве можна нашкребти десь 22 квадрата житла. І це «в середньому». Тому що у багатьох раз у п'ять більше, а ще у більш багатьох - раз в п'ять менше. Тоді, як в благополучних Європах, а тим паче в Америці і Австралії, цих квадратів доводиться десь 35-40 і більше «на ніс».

І не треба бути великим ученим або пророком, щоб стверджувати: ці та інші люди, їхні діти і внуки будуть неминуче прагнути до таких же (або приблизно таким же) показниками.

Це об'єктивний процес. Рано чи пізно всі цивілізовані країни (в аналогічних нашим природно-кліматичних умовах) до цього приходять. Рано чи пізно повинні будемо прийти і ми. Як підходимо сьогодні до середньосвітового рівня автомобілізації, адже набрали ми сьогодні (за якихось 15-20 років) вже відсотків 60. Хто б міг подумати про такі скачках років 30-40 тому, коли ми відставали по цій (дуже навіть дорогої) частини раз в 5-10?

Так, де ж будувати? Особливо, коли в суспільну свідомість наполегливо впроваджуються думки про переуплотненность міста, коли з боєм вирішуються будь-які питання розміщення нового будівництва, навіть коли не порушуються чинні нормативні канони. Йти в «прерію», за межі міста? Не виключено. Частково так воно, напевно, і буде. Хоча, там нас не дуже чекають.

В умовах правового нігілізму та свавілля Київ уже сьогодні по всіх більш-менш сприятливим напрямами безладно обсіли сотні дві недобудованих котеджних містечок і випадково розташованих у прилеглих населених пунктах житлових кварталів і квартали.

Весь цей містобудівна вінегрет, позбавлений необхідних об'єктів громадського обслуговування, нормального міського транспорту та інших абсолютно обов'язкових компонентів цивілізації, звичайно, може, до певної міри, вирішувати житлові проблеми. Але щось не дуже помітно, щоб кияни в масі прагнули йти з добре освоєних упорядкованих районів, подалі від метрополітену, від налагодженої інженерно-транспортної інфраструктури та об'єктів соціальної сфери. Тому, мабуть, ще рано ставити хрест на подальшому планомірному використанні існуючого міського простору.

Давайте подивимося на улюблене місто з висоти пташиного польоту. Сьогодні це просто: відкриваєш Google - і будь ласка - все місто як на долоні, з усіма подробицями.

Так от, дивлячись на Київ оком, зацікавленим в раціональному використанні земельних ресурсів, відразу видно, що правильно, ефективно забудовані старі і нові квартали тонуть у морі садибної забудови, притаманною не столиці, а середньостатистичному селищу міського типу, а головне, буквально губляться в обширних просторах безладної промислово-складської забудови.

Та бог з ним з Гуглом. Судити по ньому про містобудівної ситуації - не професійно. Це більше емоції, хоча досить вражаючі.

Тому звернемося до сухих цифр. В процесі розробки нового Генерального плану Києва виявилося, що з 32 тис. га забудованої території столиці (включаючи всі види забудови, зелені насадження загального користування, вулиці і дороги) - 8 342га (або 25%!), - Це промислові і комунально-складські території.

Ви чули коли-небудь про те, що в Києві знаходиться металургійний комбінат або автозавод, які вимагають багатьох сотень, а то і тисяч гектарів теріторій? Звичайно - ні. А промзони, за питомою вагою яких Київ може запросто зрівнятися з найбільшими промисловими центрами, - є!

І площа їх, у порівнянні з «кращими часами», не зменшилася. Хоча, як відомо, київська промисловість, як кажуть, «лежить». Велика частина великих підприємств, на жаль, розвалилася або не діє.

Залишимо осторонь садибну зону, хоча тут є про що говорити. Вона складає всього 5% міського житлового фонду, а займає майже 30% всіх територій житлової забудови Києва.

Не будемо говорити і про кварталах «хрущовок», які рано чи пізно будуть знесені, і, відповідно, вивільнять територію для більш ефективної і сучасної забудови.

Все це територіальні ресурси, часткове або повне залучення яких в оборот вимагає величезних капіталовкладень, і пов'язано з необхідністю вирішення безлічі соціальних проблем.

Звичайно ж, і теріторій не безпроблемно. Але значна частина їх просто «гуляє» або здається сьогоднішніми власниками і користувачами в оренду. Величезні простори в серединній зоні міста, прилеглі до центральних районів, використовуються неефективно.

Сьогодні дуже популярний лозунг: «давайте виносити промисловість з міста!». Відвернемося від екологічних аспектів цієї проблеми - спору немає, з ними обов'язково треба рахуватися. Але, що означає «виносити»? Хто це буде робити? Це анахронізм, який із соціалістичного минулого, коли все було загальнонародною власністю. Сьогодні практично у кожного підприємства є власник. Якщо йому вигідно - він піде сам. А, якщо ні, то що ж? На яких правових підставах можна «зрушити» неефективного користувача території? Таких підстав немає.

Є тільки один шлях. Проблему потрібно і можна розв'язувати економічними методами. Потрібно створювати таку ситуацію, коли нераціонально використовувати територію автоматично стане не вигідно. Зробити це, приміром, можна через глибоку диференціацію плати за землю. Завдання, звичайно, дуже не проста. Для цього потрібна система об'єктивних показників та відповідних нормативів.

Тим не менш, на рівні міста в рамках діючої системи грошової оцінки території цілком можна прийняти диференційовані показники плати за землю для різних видів виробничої діяльності, для різних галузей. Профільних або непрофільних, в рамках народно-господарського комплексу міста, традиційних та інноваційних, з високою або малою концентрацією робочих місць на одиницю території і т.д. і т.п.

Якщо ця система плати за теріторій запрацює, неефективний користувач змушений буде сам віддати місту ту частину території, яка не потрібна йому для виробництва, або піти зовсім. Така система буде сприяти поширенню принципів соціальної справедливості при використанні теріторій, вдосконаленню містобудівної ситуації в місті та поповненню міської скарбниці.

Нові можливості лежать під ногами. Потрібно тільки добре подумати і скористатися ними.

Андрій Малафєєв Глава наглядової ради,
Інститут Міського Цивільного Проектування
Building.ua