Драма «Элита-центра», изувечившая жизни тысячам людей, нас ничему не научила — после нее выросли и взорвались «Укогруп» Анатолия Войцеховского, «Укрбуд» и «Аркада».
В 2020 году при Кабинете Министров была создана межведомственная рабочая группа по вопросам содействия пострадавшим инвесторам в достройке объектов незавершенного жилищного строительства, которая была призвана выработать постановление Кабмина, которое позволит проводить инвентаризацию недостроев. В этом процессе результаты пока только промежуточные, но параллельно заместитель главы фракции Слуга народа Елена Шуляк и ряд других нардепов от СН подали законопроект «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», также направленный на решение проблемы обманутых инвесторов.
8 сентября Верховная Рада Украины приняла законопроект за основу (в первом чтении), поэтому давайте посмотрим, что именно он изменит в нашей жизни в случае принятия.
Основные положения законопроекта можно свести к следующему:
1. Новые условия приобретения прав на квартиры и другие помещения
Как сейчас: человек, который вкладывает деньги в незавершенное строительство, права собственности на свою будущую квартиру не имеет — чаще всего он заключает договор купли-продажи имущественных прав или инвестиционный договор и покупает по этому договору имущественное право на получение квартиры в будущем. Такие имущественные права не регистрируются, поэтому недобросовестные застройщики могут по несколько раз продавать права на одну и ту же квартиру. Полноценное право собственности инвестор получает уже после ввода дома в эксплуатацию.
Как будет: во-первых, незавершенные объекты недвижимости будут регистрироваться в Государственном реестре вещных прав, а инвестор будет иметь специальное имущественное право на будущий объект (например, квартиру), которое также будет регистрироваться в Государственном реестре. Таким образом можно будет остановить двойную перепродажу квартир. Во-вторых, для регистрации объектов незавершенного строительства в реестре, застройщику понадобится полный комплекс необходимых документов, поэтому продавать квартиры при отсутствии права на осуществление строительства (как это много раз делалось в финансово-строительных пирамидах) будет уже значительно сложнее.
2. Введение гарантийной доли
Как сейчас: нет никаких гарантийных долей.
Как будет: часть квартир или помещений в будущем здании будет заморожена — застройщик будет финансировать ее из собственных средств и не сможет продавать эти квартиры до ввода дома в эксплуатацию. Если застройщик обанкротится или будет финансово не способен достроить объект, деньги от продажи этих замороженных помещений пойдут на достройку. Это может оказаться замечательным механизмом защиты от пирамид вроде «пирамиды Войцеховского», но дьявол традиционно в деталях — вокруг размера гарантийного доли идут ожесточенные дискуссии. Застройщики лоббируют снижение ее размера до 10%, или даже ниже, поскольку ее высокий размер им невыгоден. Инициаторы настаивают в крупном размере доли, на уровне 30% — потому что для достройки часто требуются большие суммы средств и маленькая гарантийная доля проблему просто не решает.
3. Существенная корректировка проекта только с согласия всех будущих владельцев
Как сейчас: застройщик не должен согласовывать изменения в проектной документации с инвесторами строительства, даже если эти изменения существенно влияют на характеристики помещения, в которое вкладывает деньги инвестор. Поэтому случаются ситуации, когда в договоре купли-продажи прописаны одни технические характеристики, а построенная квартира имеет другие.
Как будет: для изменения общей площади будущего объекта недвижимости на 10 и более процентов застройщик будет согласовать это изменение с будущим владельцем объекта.
4. Застройщиков обяжут публиковать больше информации
Будет расширен перечень данных, которые должны публиковать застройщики на сайтах и в рекламе объектов. Теперь в перечень войдет разрешительная и другая документация и ежемесячная фотофиксация процесса строительства.
Кроме этих основных пунктов авторы законопроекта предлагают установить ряд механизмов и условий для их выполнения. Например, условия, при которых незавершенные объекты станут объектами права собственности, механизм приобретения такого права, процедуру продажи прав или особенности стандартного договора по организации и финансированию строительства объекта. Все это действительно давно нужно сделать, потому что допускать дальнейшее существование многочисленных финансово-строительных пирамид — это просто преступление по отношению к украинцам. И, на мой взгляд, новый закон является хорошим первым шагом на пути к избавлению от Элита-центров и Войцеховских.
Но есть одно но. Кроме всего перечисленного, законопроект предусматривает внесение изменения в Земельный кодекс, упрощающий процедуру получения земли под незавершенным зданием в собственность. Теперь человек, который имеет право собственности, например, на недостроенный сарай на спорном участке в лесу под Киевом (полученное, например, постановлением суда Кировоградской области, как у нас часто бывает), сможет автоматически получить и земельный участок, на котором тот сарай расположен.
Пока непонятно, каким образом авторы законопроекта смогут устранить этот риск. Но лично я искренне надеюсь, что им это удастся, ведь в целом этот проект может стать реальным механизмом защиты прав инвесторов во время инвестирования в недвижимость.
Ольга Балицкая, общественный деятель, депутат Киевсовета 8 созыва
https://nv.ua
Комментарии