Драма «Еліта-центру», яка понівечила життя тисячам людей, нас нічого не навчила — після неї виросли й вибухнули «Укогруп» Анатолія Войцеховського, «Укрбуд» та «Аркада».
У 2020 році при Кабінеті Міністрів було створено міжвідомчу робочу групу з питань сприяння постраждалим інвесторам у добудові об'єктів незавершеного житлового будівництва, яка була покликана напрацювати постанову Кабміну, що дозволить проводити інвентаризацію недобудов. У цьому процесі результати поки лише проміжні, але паралельно заступниця голови фракції Слуга народу Олена Шуляк і ряд інших нардепів від СН подали законопроект «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», також спрямований на вирішення проблеми ошуканих інвесторів.
8 вересня Верховна Рада України прийняла законопроект за основу (у першому читанні), тож давайте подивимось, що саме він змінить у нашому житті у разі прийняття.
Основні положення законопроекту можна звести до наступного:
1. Нові умови набуття прав на квартири та інші приміщення
Як зараз: людина, яка вкладає гроші у незавершене будівництво, права власності на свою майбутню квартиру не має - найчастіше вона заключає договір купівлі-продажу майнових прав або інвестиційний договір та купує за цим договором майнове право на отримання квартири у майбутньому. Такі майнові права не реєструються, тому недобросовісні забудовники можуть по кілька разів продавати права на одну й ту саму квартиру. Повноцінне право власності інвестор отримує вже після введення будинку в експлуатацію.
Як буде: по-перше, незавершені об'єкти нерухомості реєструватимуться у Державному реєстрі речових прав, а інвестор матиме спеціальне майнове право на майбутній об'єкт (наприклад, квартиру), яке також реєструватиметься у Державному реєстрі. Таким чином можна буде зупинити подвійний перепродаж квартир. По-друге, для реєстрації об'єктів незавершеного будівництва у реєстрі, забудовнику знадобиться повний комплекс необхідних документів, тому продавати квартири за відсутності права на здійснення будівництва (як це багато разів робилося у фінансово-будівельних пірамідах) буде вже значно складніше.
2. Запровадження гарантійної частки
Як зараз: немає ніяких гарантійних часток.
Як буде: частина квартир чи приміщень у майбутній будівлі буде заморожена — забудовник фінансуватиме її з власних коштів та не зможе продавати ці квартири до введення будинку в експлуатацію. Якщо забудовник збанкрутує або буде фінансово неспроможний добудувати об'єкт, гроші від продажу цих заморожених приміщень підуть на добудову. Це може виявитися чудовим механізмом захисту від пірамід на кшталт «піраміди Войцеховського», але диявол традиційно у деталях — навколо розміру гарантійної частки точаться запеклі дискусії. Забудовники лобіюють зниження її розміру до 10%, або навіть нижче, бо її високий розмір їм невигідний. Ініціатори наполягають на великому розмірі частки, на рівні 30% - бо для добудови часто потрібні великі суми коштів і маленька гарантійна частка проблему просто не вирішує.
3. Суттєве коригування проекту лише за згодою всіх майбутніх власників
Як зараз: забудовник не повинен погоджувати зміни у проектній документації з інвесторами будівництва, навіть якщо ці зміни суттєво впливають на характеристики приміщення, у яке вкладає гроші інвестор. Тому трапляються ситуації, коли у договорі купівлі-продажу прописані одні технічні характеристики, а збудована квартира має інші.
Як буде: для зміни загальної площі майбутнього об'єкта нерухомості на 10 та більше відсотків забудовник матиме погодити цю зміну з майбутнім власником об'єкта.
4. Забудовників зобов’яжуть публікувати більше інформації
Буде розширений перелік даних, що мають публікувати забудовники на сайтах та у рекламі об'єктів. Тепер до переліку увійде дозвільна й інша документація та щомісячна фотофіксація процесу будівництва.
Крім цих основних пунктів автори законопроекту пропонують встановити ряд механізмів та умов для їх виконання. Наприклад, умови, за яких незавершені об'єкти ставатимуть об'єктами права власності, механізм набуття такого права, процедуру продажу прав чи особливості стандартного договору щодо організації та фінансування будівництва об'єкта. Усе це дійсно давно треба зробити, бо допускати подальше існування чисельних фінансово-будівельних пірамід — це просто злочин по відношенню до українців. І, як на мене, новий закон є хорошим першим кроком на шляху до позбавлення від Еліта-центрів та Войцехівських.
Але є одне але. Окрім усього переліченого, законопроект передбачає внесення зміни до Земельного кодексу, що спрощує процедуру отримання землі під незавершеною будівлею у власність. Тепер людина, яка має право власності, наприклад, на недобудований сарай на спірній ділянці у лісі під Києвом (отримане, наприклад, ухвалою суду Кіровоградської області, як у нас часто буває), зможе автоматично отримати і земельну ділянку, на якій той сарай розташований.
Поки незрозуміло, яким чином автори законопроекту зможуть усунути цей ризик. Але особисто я щиро сподіваюся, що їм це вдасться, адже в цілому цей проект може стати реальним механізмом захисту прав інвесторів під час інвестування у нерухомість.
Ольга Балицька, громадський діяч, депутатка Київради 8 скликання
https://nv.ua
Коментарі