Павел Сомов
Девелопер, основатель группы компаний EcoBud Building Group
Внешне «Три богатыря» выглядят пока неизменно, но внутри все же идет прогресс: поиск нового управляющего, инициативы по созданию новой институции и стремление довести строительство до логического завершения. Это позволит 300 семьям наконец получить свое жилье и даже пойти дальше, начав трансформацию рынка недвижимости.
Как все началось?
Строительство комплекса началось еще в 2005 году украинской компанией «Киевреконструкция». В то время рынок недвижимости в Украине функционировал по другим правилам.
Во время строительства ЖК «Три богатыря» действовал закон о финансово-кредитных механизмах, который пролоббировал «Киевгорстрой». Согласно закону, люди не платили средства непосредственно застройщику, а инвестировали их через Фонд финансирования строительства (ФФС). Так, инвесторы заключали договоры об участии в фонде финансирования строительства, вносили средства, которые хранились на отдельном счете в банке, за который отвечал управляющий ФФС — «Захидинкомбанк», который и контролировал выполнение строительных работ. Управляющий фонда получал деньги от инвесторов, перечислял их застройщику, но мог также блокировать их в случае нарушений.
В целом 2005-й стал годом строительного бума. В то время банки достаточно щедро предоставляли кредиты на жилье. В то же время происходил стремительный рост цен на жилье в период до 2008 года. Например, в ЖК «Три богатыря» стоимость квадратного метра подскочила вчетверо. В 2008 году строительство объекта было завершено на 80−85%: оставалось несколько непроданных квартир и паркомест. Но неожиданно «Киевреконструкция» объявила о банкротстве из-за конфликтов акционеров с другими бизнес группами.
Кризисные решения
Что должен сделать управляющий в момент кризиса? Согласно договору уступки имущества — автоматически забрать на себя контроль над объектом и найти нового застройщика, а тот соответственно — генподрядчика.
Как инвестор я был абсолютно спокоен и не верил, что строительство остановится. Ведь процесс строительства находился на такой стадии, что не достроить объект было довольно глупо. Но в моих прогнозах было допущено две ошибки. Первая — визуально здания выглядели почти готовыми, хотя на самом деле такие вещи, как внутренние инженерные и внешние сети, которые составляют довольно большую часть в процентах от общей сметы строительства, не были сделаны. Вторая — никто не ожидал, что кризис будет настолько масштабным.
Далее у инвесторов появилась идея создать жилищно-строительный кооператив (ЖСК), задачей которого было компенсировать нехватку средств и завершить строительство за счет инвесторов. Однако большая половина инвесторов оказалась не готова к дополнительным расходам. Остальные или не могли финансировать проект, или считали, что строительство должен завершить кто-то другой. Однако закон четко предусматривал, что эта обязанность лежит на застройщике «Киевреконструкция».
Впоследствии «Киевреконструкция» официально объявила о банкротстве, и права на объект перешли к управляющему — «Захидинкомбанку», который по закону должен был найти нового застройщика и достроить объект.
За решение взялись сами инвесторы, создав жилищно-строительный кооператив «Наш дом», который взял недострой на свой баланс. Люди начали вкладывать средства в кооператив, последний в свою очередь инвестировал в свободные квартиры и паркоместа, чтобы они не попали в ликвидационную массу обанкротившегося застройщика. Строительство таким образом было продолжено, а уровень готовности объекта был максимально высоким.
Впрочем, длилось это недолго, поскольку кризис нанес ощутимый удар по строительной сфере. Оставшиеся свободные квадратные метры не продавались. В то же время в банке, который был управляющим ФФС, ввели временную администрацию, в результате чего механизм остановился. И несмотря на все это, обнаружилась еще одна угроза, а именно: права на земельный участок, оставшиеся за «Киевреконструкцией», могли отдать в ликвидационную массу.
И снова за дело взялись инвесторы: благодаря их активности Киевсовет передал земельный участок под комплекс в собственность ОК ЖСК «Наш дом». Но банкротство банка усложняло весь процесс, а объект стал заложником юридической неопределенности и попал в замкнутый круг: достроить его можно было и обычным хозяйственным методом, но все юридические взаимоотношения сосредоточены вокруг ФФС, закрытие которого в свою очередь зависело от ввода объекта в эксплуатацию.
Что дальше?
Решением ситуации вокруг ЖК «Три богатыря» могло бы стать назначение нового управляющего Фонда финансирования строительства (сейчас управляющий ФФС отсутствует, а Захидинкомбанк ликвидирован еще в 2017 году). Хотя юридически управляющий не способен обеспечить завершение строительства самостоятельно, с новым инвестором и застройщиком такой сценарий становится реальным. Высокие требования к управляющим сейчас повышают вероятность этого шага: в случае невыполнения своих обязанностей управляющий может не только потерять лицензию, но и уставный взнос, размер которого обязали существенно увеличить.
Кроме того, государственные органы могут способствовать подключению объекта к сетям и введению его в эксплуатацию, чтобы инвесторы смогли дофинансировать строительство. Или же привлечение к делу государственного управляющего и застройщика, также могло бы стать гарантией для инвесторов.
Как решить проблему?
Недострои остаются распространенной проблемой на украинском рынке недвижимости, и их количество в столице измеряется десятками. Ситуация с «Тремя богатырями» указывает на необходимость более глубоких изменений в сфере регулирования строительства. Необходима прозрачная структура, которая будет фиксировать весь процесс — от поступления инвестиций до завершения строительства, чтобы избежать финансовых ловушек, недоразумений и конфликтов в триалоге между инвесторами, управляющими и застройщиками. Эта новая институция могла бы стать залогом надежности инвестиций на рынке недвижимости в Украине.
Но это уже новая история.
Комментарии