Не так страшен загород…

Около года назад прошли слухи, что покупателям участков без подряда грозят проблемы, поскольку застройщики могут оказаться не в состоянии создать инженерную инфраструктуру. Не было ли это попыткой отпугнуть людей от сегмента, не дающего девелоперу и агенту большой рентабельности? Сегодня эксперты полагают, что страхи были несколько преувеличены. Да, на загородном рынке есть свои проблемы, но при квалифицированном подходе риски вполне предсказуемы и управляемы.

За МКАД все спокойно, но не все понятно
Ничего драматичного за год не случилось. И это уже успокаивает. Однако комментарии экспертов на тему «кризиса обещаний» не так просто привести к общему знаменателю. «На данный момент 90% того, что было заморожено, продолжает развиваться, — радует Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». — Многие проекты пережили ребрендинг или реконцепцию. Загородке удалось избежать проблемы «обманутых вкладчиков» — во многом потому, что, покупая недвижимость за городом, даже при неблагоприятном исходе потребитель остается с землей, то есть с активом. Ну и цены там другие, и способы оформления объекта». Сегмент участков без подряда (УБП) привлекает особое внимание, поскольку в кризис он стал самым массовым. И без проблем с инженерной инфраструктурой, увы, не обошлось: «Таких земель реализовано великое множество, — говорит Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. — По итогам 2010 года здесь поставлен абсолютный рекорд продаж: 13 877 объектов. Для сравнения: в 2009-м продано 4 265 участков, в 2008-м — всего 714. До кризиса на рынке присутствовало множество лендлордов, которые занимались только оптовыми продажами. Когда же крупные земли оказались невостребованными, их стали нарезать на УБП. При этом опыта подведения коммуникаций, а также понимания, как это делается и сколько может стоить, у продавцов не было. В дальнейшем выяснилось, что не все могут сдержать данные обещания».

Тем не менее некоторые эксперты считают участок без подряда более предсказуемым активом: «Для покупателя земля за городом — не единственная недвижимость и приобретается не на последние деньги, — говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans. — А УБП даже безопаснее — меньше вложений, меньше обещаний». По словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, интерес к участкам без подряда по-прежнему велик: «Такие проекты продолжают выходить на рынок. Естественно, потенциальные покупатели стараются более внимательно подходить к купле-продаже такой земли, однако нет причин говорить о том, что «бесподрядный» сегмент начал сыпаться».

«Городские» удобства и загородные неудобства
По мнению большинства экспертов, основная проблема загородного рынка заключается не в «коварных» застройщиках, а в общей ситуации с инфраструктурой. Покупательская активность налицо. Однако сети в районах, где идет оживленное коттеджное строительство, просто не рассчитаны на такие серьезные расширения. Особенно остро это ощущается в отношении электроэнергетики. «Не хватает генерирующих мощностей, нет ЛЭП, чтобы эти мощности транспортировать, нет необходимых подстанций, — сетует Д. Цветков. — Порой кажется, что те, кто переводит в этих районах землю в категорию под ИЖС, не отдают себе отчета в масштабах продаж». Количество индивидуальных участков, возникающих вокруг каждой деревни, в разы превосходит количество домов в самой деревне, констатируют в Penny Lane Realty. Конечно же, там нет ни газа, ни электричества в нужном количестве. «Пока спасает ситуацию лишь то, что дачи долго строятся, люди там не живут постоянно, поэтому нет единовременного разбора мощностей, — говорит Д. Цветков. — Но когда большинство домов войдут в строй, интересно будет посмотреть, как они решат проблему с сетями».

В более дорогих сегментах проблема инфраструктуры стоит не столь остро. Но чтобы не разочароваться в объекте, надо реально представлять себе цикл строительства. Картинка в рекламном буклете станет явью лет через пять, предупреждают эксперты «Усадьбы». Большинство людей об этом знают и планируют заселение соответствующим образом. В Blackwood советуют при покупке проверять наличие техусловий на подключение коммуникаций. В рассматриваемом сегменте основная сложность — газ, который подводится в последнюю очередь, считают в компании «Усадьба». «С электричеством таких проблем, как правило, не возникает, поскольку оно необходимо для ведения строительных работ, — говорит Н. Кац. — Зачастую даже в организованных поселках декларируется один срок сдачи газовой магистрали, а на деле ее ввод в эксплуатацию может задерживаться до года. Поэтому сейчас многие клиенты требуют наличия в доме котла и вентиля — чтобы минимизировать риски сбоев при подаче газа».

Юридическая чистота — загородные нюансы
Если на коммуникации покупатель повлиять не может, то в правовых вопросах ему стоит занять активную позицию. Частный клиент едва ли добьется составления для себя отдельного договора, но от сомнительной сделки можно просто отказаться, благо выбор есть. К кому лучше обращаться — непосредственно к застройщику или в агентство недвижимости? Ответ зависит от того, кого спрашивать — у девелоперов и риэлторов свои аргументы. И все же здравый смысл подсказывает, что второе мнение не будет лишним, особенно если застройщик не особо известен. При этом в Blackwood добавляют, что при покупке дома услуги посредника оплачивает продавец, так что обращение в агентство не повлечет за собой дополнительных расходов.

Насколько защищены права покупателя на загородном рынке? «Специальных мер государственного регулирования (аналогичных 214-ФЗ) в отношении сделок с загородной недвижимостью не предусмотрено, — говорит А. Левитова. — Отношения сторон регулируются Земельным и Гражданским кодексом. Оплата, как правило, поэтапная. Сначала покупатель расплачивается за участок. Последующие платежи чаще всего связываются с завершением определенной стадии строительства». К слову, на более «горячем» рынке (до кризиса) продавцам часто удавалось получить все деньги вперед. И здесь покупатель может только порадоваться переменам, поскольку поэтапная оплата — гораздо более действенный механизм защиты инвестиций, чем пресловутый 214-ФЗ, который, кстати, легко обходят многие застройщики городского жилья.

Если покупается не только земля, но и подряд на строительство, заключается несколько договоров: «Первый, сразу же, — договор на оформление участка в собственность. Затем договор подряда на строительство, — рассказывает Т. Сайфутдинов. — А после завершения сооружения дома заключается договор купли-продажи и происходит оформление жилья в собственность». При грамотной проверке всех правоустанавливающих документов на участок, истории застройщика, наличия техусловий на подключение к сетям, корректности условий договоров на землю и подрядные работы риски покупателя сведены к минимуму. А тому, кто не хочет тратить несколько лет на ожидание, лучше купить готовый дом под чистовую отделку в завершенном поселке. Конечно, это дороже, но, возможно, игра стоит свеч: по мнению экспертов, только такой вариант почти полностью избавляет потребителя от неприятных сюрпризов.

www.zagorodna.com