Не такий страшний загорож ...

Близько року тому пройшли чутки, що покупцям ділянок без підряду загрожують проблеми, оскільки забудовники можуть виявитися не в змозі створити інженерну інфраструктуру. Чи не було це спробою відлякати людей від сегмента, що не дає девелоперу і агенту великий рентабельності? Сьогодні експерти вважають, що страхи були дещо перебільшені. Так, на заміському ринку є свої проблеми, але при кваліфікованому підході ризики цілком передбачувані і керовані.

За МКАД все спокійно, але не все зрозуміло
Нічого драматичного за рік не сталося. І це вже заспокоює. Однак коментарі експертів на тему «кризи обіцянок» не так просто привести до спільного знаменника. «На даний момент 90% того, що було заморожено, продовжує розвиватися, - радує Наталя Кац, керуючий директор агентства ексклюзивної нерухомості« Садиба ». - Багато проектів пережили ребрендинг або реконцепцію. Загорожі вдалося уникнути проблеми «ошуканих вкладників» - багато в чому тому, що, купуючи нерухомість за містом, навіть при несприятливому результаті споживач залишається з землею, тобто з активом. Ну і ціни там інші, і способи оформлення об'єкта ». Сегмент ділянок без підряду (УБП) привертає особливу увагу, оскільки в кризу він став самим масовим. І без проблем з інженерною інфраструктурою, на жаль, не обійшлося: «Таких земель реалізовано безліч, - каже Дмитро Цвєтков, директор департаменту заміської нерухомості компанії Penny Lane Realty. - За підсумками 2010 року тут поставлено абсолютний рекорд продажів: 13 877 об'єктів. Для порівняння: у 2009-му продано 4265 ділянок, у 2008-му - лише 714. До кризи на ринку були присутні безліч лендлордів, які займалися тільки оптовими продажами. Коли ж великі землі виявилися незатребуваними, їх стали нарізати на УБП. При цьому досвіду підведення комунікацій, а також розуміння, як це робиться і скільки може коштувати, у продавців не було. Надалі з'ясувалося, що не всі можуть стримати дані обіцянки ».

Проте деякі експерти вважають ділянку без підряду більш передбачуваним активом: «Для покупця земля за містом - не єдина нерухомість і купується не на останні гроші, - говорить Ганна Левітова, керуючий партнер компанії Evans. - А УБП навіть безпечніше - менше вкладень, менше обіцянок ». За словами Тимура Сайфутдінова, керуючого директора департаменту житлової нерухомості компанії Blackwood, інтерес до ділянках без підряду, як і раніше великий: «Такі проекти продовжують виходити на ринок. Природно, потенційні покупці намагаються більш уважно підходити до купівлі-продажу такої землі, проте немає причин говорити про те, що «бесподрядний» сегмент почав сипатися ».

«Міські» зручності і заміські незручності
На думку більшості експертів, основна проблема заміського ринку полягає не в «підступних» забудовників, а в загальній ситуації з інфраструктурою. Купівельна активність в наявності. Однак мережі в районах, де йде жваве котеджне будівництво, просто не розраховані на такі серйозні розширення. Особливо гостро це відчувається у відношенні електроенергетики. «Не вистачає генеруючих потужностей, немає ЛЕП, щоб ці потужності транспортувати, немає необхідних підстанцій, - нарікає Д. Цвєтков. - Інколи здається, що ті, хто переводить у цих районах землю в категорію під ІЖС, не віддають собі звіту в масштабах продажів ». Кількість індивідуальних ділянок, що виникають навколо кожного села, в рази перевершує кількість будинків в самому селі, констатують у Penny Lane Realty. Звичайно ж, там немає ні газу, ні електрики в потрібній кількості. «Поки рятує ситуацію лише те, що дачі довго будуються, люди там не живуть постійно, тому немає одноразової розбору потужностей, - говорить Д. Цвєтков. - Але коли більшість будинків увійдуть в дію, цікаво буде подивитися, як вони вирішать проблему з мережами ».

У більш дорогих сегментах проблема інфраструктури стоїть не так гостро. Але щоб не розчаруватися в об'єкті, треба реально уявляти собі цикл будівництва. Картинка в рекламному буклеті стане дійсністю років через п'ять, попереджають експерти «Садиби». Більшість людей про це знають і планують заселення відповідним чином. У Blackwood радять при покупці перевіряти наявність техумов на підключення комунікацій. У розглянутому сегменті основна складність - газ, який підводиться в останню чергу, вважають у компанії «Садиба». «З електрикою таких проблем, як правило, не виникає, оскільки воно необхідне для ведення будівельних робіт, - каже М. Кац. - Часто навіть в організованих селищах декларується один термін здачі газової магістралі, а на ділі її введення в експлуатацію може затримуватися до року. Тому зараз багато клієнтів вимагають наявності в будинку котла і вентиля - щоб мінімізувати ризики збоїв при подачі газу ».

Юридична чистота - заміські нюанси
Якщо на комунікації покупець вплинути не може, то у правових питаннях йому варто зайняти активну позицію. Приватний клієнт навряд чи досягне складання для себе окремого договору, але від сумнівної угоди можна просто відмовитися, благо вибір є. До кого краще звертатися - безпосередньо до забудовника або в агентство нерухомості? Відповідь залежить від того, кого питати - у девелоперів та ріелторів свої аргументи. І все-таки здоровий глузд підказує, що друга думка не буде зайвим, особливо якщо забудовник не особливо відомий. При цьому в Blackwood додають, що при покупці будинку послуги посередника оплачує продавець, так що звернення в агентство не потягне за собою додаткових витрат.

Наскільки захищені права покупця на заміському ринку? «Спеціальних заходів державного регулювання (аналогічних 214-ФЗ) у відношенні угод із заміською нерухомістю не передбачено, - каже О. Левітова. - Відносини сторін регулюються Земельним та Цивільним кодексом. Оплата, як правило, поетапна. Спочатку покупець розплачується за ділянку. Наступні платежі найчастіше пов'язуються із завершенням певної стадії будівництва ». До слова, на більш «гарячому» ринку (до кризи) продавцям часто вдавалося отримати всі гроші наперед. І тут покупець може тільки порадіти змін, оскільки поетапна оплата - набагато більш дієвий механізм захисту інвестицій, ніж горезвісний 214-ФЗ, який, до речі, легко обходять багато забудовників міського житла.

Якщо купується не тільки земля, але й підряд на будівництво, полягає кілька договорів: «Перший, відразу ж, - договір на оформлення ділянки у власність. Потім договір підряду на будівництво, - розповідає Т. Сайфутдінов. - А після завершення спорудження будинку укладається договір купівлі-продажу й відбувається оформлення житла у власність ». При грамотній перевірки всіх правовстановлюючих документів на ділянку, історії забудовника, наявності техумов на підключення до мереж, коректності умов договорів на землю і підрядні роботи ризики покупця зведені до мінімуму. А тому, хто не хоче витрачати кілька років на очікування, краще купити готовий будинок під чистову обробку в завершеному селищі. Звичайно, це дорожче, але, можливо, гра варта свічок: на думку експертів, тільки такий варіант майже повністю позбавляє споживача від неприємних сюрпризів.

www.zagorodna.com