На что обратить внимание при покупке загородного дома?

Между загородными домами для постоянного проживания и временного существует большая разница. На что обратить внимание при покупке, как ярмарка выходного дня может преградить путь, как добраться до дома няне и домработнице, где лучше поселиться охотнику и рыболову?

Близок путь
Дома для постоянного проживания сосредоточены в радиусе 30-40 км от МКАД. Хотя в идеале, чтобы считаться альтернативой городскому жилью, расстояние должно быть меньше. «Покупатели ориентированы на более близкие расстояния – 10-15 км от МКАД, – говорит Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. – В основном это предложения сегментов бизнес и элит. В среднем цена на такие объекты составляет $1,5-3 млн. Также в качестве загородного дома для постоянного проживания может выступать сблокированное жилье (таунхаусы, дуплексы) или загородные многоквартирные комплексы. Здесь предложение более доступно, недвижимость стоит $300-600 тыс.».

Желание поселиться ближе к Москве не случайно, поскольку собственники недвижимости, как правило, работают в столице и хотели бы меньше времени тратить на дорогу. Однако путь от загородного дома, расположенного даже на минимальном удалении от мегаполиса, может оказаться не таким уж близким и комфортным, как ожидалось. «Прежде чем приобрести недвижимость, необходимо несколько раз самостоятельно доехать до будущего дома и в будни, и в выходные дни, причем в разное время суток, – советует Анна Левитова, управляющий партнер EVANS. – Могут обнаружиться разные обстоятельства, например, ярмарка выходного дня, из-за которой при подъезде к дому возникает пробка, неподалеку может располагаться какое-то производство, куда в будни приезжают грузовики, затрудняя движение на трассе. Кроме того, необходимо подумать о том, как до вашего нового дома будут добираться те, кто не водит машину: няни, помощницы по хозяйству или преподаватели для детей». То есть важна транспортная доступность поселка в целом, можно ли добраться до местности на электричке или автобусе.

Иногда для неработающих членов семьи, например, пожилых родителей или мам с детьми дома для постоянного проживания покупают на удалении 50-70 км от МКАД. Стоимость земли и строений там значительно ниже и доступна более широкой аудитории. В этом случае вопрос с пробками не стоит так остро, поскольку нет необходимости кому-то спешить на работу, более важным становится вопрос наличия необходимой инфраструктуры. Чем дальше от столицы, тем меньше она развита.

Взаймы у соседей
Если в семье есть дети, эксперты советуют подумать о том, где школьники будут учиться и чем заниматься в свободное время, где смогут получать медицинскую помощь, в том числе экстренную. Многим жителям приходится пользоваться учебными и медицинскими учреждениями близлежащих райцентров либо ездить в Москву, что не очень удобно.

Жители близко расположенных поселков одного уровня, как утверждает Юлия Севериненко, руководитель компании «ЗемАктив», могут пользоваться объектами коммерческой инфраструктуры «соседей». По ее словам, магазины, фитнес-центры или рестораны, хоть и расположены на территории конкретного поселка, обычно являются самостоятельными коммерческими предприятиями и заинтересованы в увеличении потока клиентов.

В качестве примера одного из самых развитых в инфраструктурном плане загородных объектов эксперты называют коттеджный поселок Росинка. Это международный комплекс, в который включены Британская международная школа и детский сад, европейский медицинский центр, фитнес-центр с бассейном, салон красоты, корты, небольшой магазин и кафе. Вообще наиболее развитой инфраструктурой, обеспечивающей комфортное проживание в поселке на постоянной основе, обладают Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, где есть как внешняя инфраструктура (торговые центры, частные школы, детские сады, рестораны, отделения банков, ветеринарные службы и т. п.), так и внутрипоселковая, к примеру, проекты Villagio, Резиденция Бенилюкс, Нахабино, Княжье Озеро и др.

Приоритеты девелопера в возведении инфраструктуры зависят от размеров поселка. Сначала, по словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», создаются парки, детские площадки, затем кафе, ресторан, следующий этап – мини-маркет, магазин, фитнес-комплекс и т. д. На маленьких территориях нет смысла создавать богатую инфраструктуру, поскольку она себя не окупает, на больших пространствах это возможно. Например, в поселке Millennium Park, где много домов, будет создан теннисный клуб на 10 кортов, ресторан площадью 3000 кв. м, детский клуб, открытый бассейн. Интересная инфраструктура представлена в поселках Пестово, Павлово, Гринфилд.

Блага цивилизации
Перебираясь на постоянное местожительство за город, хозяева недвижимости часто забывают, что теперь им придется самим думать, кто будет обслуживать их дом, участок и близлежащую дорогу. «Собственный дом – не квартира, если за ночь выпал снег, нужно, чтобы перед тем, как вы собираетесь выехать из гаража, его кто-то убрал, – говорит Анна Левина. – К сожалению, качество обслуживания большинства поселков оставляет желать лучшего. В строениях, находящихся за пределами организованных поселков, или в дачных местах это и вовсе превращается в головную боль для хозяев дома. Кроме того, будущему собственнику обязательно стоит проверить качество воды, поговорить с незаинтересованными соседями, чтобы узнать, насколько надежной является подача воды и электричества в дома». Стоит также иметь в виду, что эксплуатационные расходы в загородных домах намного выше, чем в городских квартирах.

Обычно в поселках есть магистральный газ, электроснабжение, центральный водопровод. Необходимо выяснить, насколько готовы коммуникации к функционированию. Если подключение только в планах, это может существенно отдалить новоселье. Если коммуникации подключены и установлена сантехника, необходимо проверить качество ее работы, посмотреть насколько быстро и основательно протапливается весь дом, от прихожей до мансарды. Еще один важный аспект, на который обращает внимание Дмитрий Таганов: «Если с момента окончания стройки прошло не менее года, необходимо проверить, дал ли дом усадку, не появились ли опасные трещины, не затапливается ли подвал».

Юлия Севериненко советует приобретать недвижимость в поселках высокой степени готовности, где коммуникации уже подключены и дома заселяются. С другой стороны, на стартовой стадии проекта гораздо привлекательнее цены. Поэтому, если вопрос заселения в дом не срочный, можно выбрать выгодное предложение, ориентируясь на репутацию застройщика. Эксперт рекомендует проверить, есть ли у компании реализованные поселки, какими темпами идет строительство, упоминается ли застройщик и его проекты в СМИ.

Кирпич номер один
Дом для постоянного проживания должен быть основательным. Строительные материалы могут быть разными, главное, чтобы они были качественными и хорошо сохраняли тепло. Самым долговечным и прочным считается кирпич, он не подвержен влиянию атмосферных осадков, в нем не возникают процессы гниения, и он не может быть испорчен какими-либо вредителями. В кирпичном доме тепло зимой и прохладно летом.

Конкуренцию кирпичу сегодня составляют газосиликатные блоки, стены из которых также устойчивы к любым атмосферным воздействиям, не подвержены плесени и грибку и обладают отличными теплоизоляционными свойствами. Считается, что газосиликатный кирпич в шесть раз теплее обычного. Если использовать дополнительный утеплитель, сделать отделку из клинкерной плитки или облицовочного кирпича, то будет создан, по словам специалистов, эффект термоса, что позволит экономить на отоплении зимой, а летом не испытывать дискомфорта от жары.

Это могут быть каркасные строения, которые возводятся по канадской технологии. Главное их достоинство – высокая скорость строительства и дешевизна. Конструкция дома имеет сравнительно небольшой вес и не создает чрезмерной нагрузки на фундамент, благодаря чему затраты на его создание значительно снижаются.

Среди покупателей есть поклонники и деревянного домостроения. «Качественный деревянный дом строится только из цельного дерева или бруса, ни о каких дешевых каркасно-щитовых технологиях сборки в данном случае речь не идет, – говорит Дмитрий Таганов. – Самые надежные дома – построенные из бревен. Дома из бруса менее подвержены усадке, проще в сборке, однако они и менее крепкие, нежели бревенчатые. Быстрее всего строится дом из клееного бруса. Однако считается, что этот материал теряет многие качества, присущие «живому» дереву, поэтому для строительства элитных домов его практически не используют».

Второй дом
Приобретая дом для отдыха, а не для постоянного проживания, покупатели руководствуются тем, нравится ли им местоположение поселка, какими-то характеристиками окружающей природы.

«Если у будущего собственника есть хобби, например, охота, рыбалка, увлечение водными видами спорта, то жилье подыскивается недалеко от тех мест, где эти увлечения можно реализовать, либо в поселке, где предусмотрена подходящая для этого инфраструктура, – поясняет Алла Прохина, директор департамента загородной недвижимости Chesterton. – Основное отличие загородного коттеджа для постоянного проживания от сезонного жилья – в разной площади. Зачастую дома для постоянного проживания больше, так как собственнику необходимо учитывать все потребности семьи: это и помещения для персонала, и спальни для гостей, и помещение для проведения семейных мероприятий. В доме, который используется для временного отдыха, в этом нет необходимости».

При выборе второго дома предпочтения покупателей сильно разнятся. По словам Юлии Севериненко, одним людям и на даче обязателен газ и удобный асфальтированный подъезд к дому, другие стремятся на отдыхе «оторваться от цивилизации» и выбирают дом в глуши, к которому с удовольствием пробираются на внедорожнике. Понятие «второй дом» довольно широкое. В эту категорию попадают строения всех сегментов. «Сезонным домом может быть дорогой коттедж на берегу Клязьминского водохранилища стоимостью около $2 млн, а может быть дом в 80 км от МКАД за $100-150 тыс.», – говорит Анна Левитова.

Если речь идет о дачах, то выделяют два формата недвижимости. Первый – это дачи в старых садоводческих товариществах (6 соток, щитовой домик или какое-то сезонное строение), которые, по словам эксперта, составляют около 50% рынка, но в продаже находится не более 6% предложений. Второй – новые дачные поселки (современные, чаще деревянные коттеджи, обеспеченные коммуникациями), составляющие 5% рынка загородной недвижимости (сегодня практически 75% этих предложений находится на этапе строительства и продажи).

Дмитрий Таганов советует при покупке второго дома обязательно проверять, не затапливается ли участок и подключено ли электричество.

На эмоциях и по деньгам
Второй дом может быть построен из любых материалов. Часто хозяева выбирают дерево, руководствуясь эмоциями: этот материал ассоциируется с природой, хорошей экологией и отдыхом. Из клееного бруса, по словам Дмитрия Таганова, за 1,5–2 млн руб. можно возвести коттедж площадью 80-120 кв. м. Между тем строительство деревянного дома из кедра, как замечает Юлия Севериненко, обойдется дороже, чем из кирпича.

Для второго дома расстояние от Москвы – менее определяющий фактор. «В последнее время эта зона все больше «уходит» от Москвы и сдвинулась до 60-80 км от МКАД, в зависимости от направления, – объясняет Тимур Сайфутдинов. – Также в последние 2-3 года активно развивается сегмент «дальних дач»: появляется все больше поселков, расположенных далее 100 км от МКАД, в смежных с Московской областях – во Владимирской, Ярославской, Смоленской, Тульской. В основном такие поселки расположены на большой воде». Разница между дачным поселком и поселком для постоянного проживания, по мнению эксперта, состоит в качестве строительства, инфраструктуры и коммуникаций.

Так как в дачном поселке жители проводят в основном выходные, праздники либо приезжают туда на несколько дней, то девелопер может сэкономить на инфраструктуре и коммуникациях. Минимальный набор в дачных поселках – охрана, обслуживание, детская площадка, магазин, кафе. Если на территории или рядом есть водоем или лес, то девелопер обустраивает пляжные или прогулочные зоны. «Некоторые собственники готовы отказаться от газа и водопровода в пользу удешевления. Основным требованием к поселку для них является наличие электричества и охраны», – говорит Дмитрий Таганов. Дальние дачи интересны тем, кто желает уехать подальше от столицы, и тем, кто ориентируется на предложения экономкласса. В эту же категорию эксперт относит покупателей, которые проживают, например, в городах Клин или Истра, которым нет смысла приобретать участки ближе к столице.

При этом в эконом-сегменте большинство покупателей отдают предпочтение деревянным технологиям (в первую очередь за счет цены).
Собственник