Читайте также:
Ноутбуки HP – техника, которая работает даже за городом
Большинство экспертов еще совсем недавно были уверены, что экономики после lockdown восстановятся уже в третьем квартале этого года, потом прогноз сместился на четвертый, сейчас речь идет о начале 2021 года. Отличительной чертой этого кризиса стало беспрецедентное вмешательство правительств в частный бизнес и частную жизнь граждан. Можно по-разному к этому относиться, но там, где удастся грамотно перераспределить риски из частного сектора в государственный, выход из кризиса будет менее болезненным. Какие страны хорошо справятся с этим вызовом — покажет время. Однако, уже сейчас эксперты прогнозируют, что бенефициаром коронавирусного кризиса в Западной Европе станет Германия, а в регионе Центрально-Восточной Европы — Чехия и Польша. Именно туда потянется большая часть инвестиций в пост-восстановительный период. Имея в портфеле фонда Focus Estate Fund пять торговых объектов в Чехии и Польше, у нас достаточно данных для анализа и сравнения ситуации внутри этих стран. К примеру, в Польше на время карантина арендаторы были освобождены государством от арендной платы и коммунальных платежей, в то время, как собственники помещений вынуждены справляться с текущими обязательствами и вызовами самостоятельно и в полном объеме. Хотя, возникает вполне логичный вопрос: а могут ли одни выжить без других?В то же время, Чехия не прибегала к такому глубокому регулированию бизнеса. Здесь нам без вмешательства государства удалось договориться с каждым из арендаторов. Индивидуальный подход и гибкость в переговорах дали свои позитивные результаты, и наш чешский портфель в итоге оказался наиболее устойчивым. Карантин здесь не ударил по небольшим продуктовым магазинам, аптекам и, как оказалось, зоомаркетам; многие наши арендаторы быстро перестроили свои бизнес-процессы и перевели продажи в online, использовав наши помещения как last mile delivery склад и pick up in store point (click&collect). В свое время мы сделали ставку на формат ритейл-парков, где каждый магазин имеет свой собственный вход и рассматривается как отдельный юнит, и, как оказалось, не прогадали. Уже сейчас в наших двух ритейл-парках в городах Острава и Мост открылись все магазины.
Совсем недавно проходила online конференция на тему влияния lockdown на рынок ритейла Центрально-Восточной Европы. Представители таких известных международных компаний, как: Cushman&Wakefield, Penta Investment, Taylor Wessing, Univercity of Economics Prague дали свои прогнозы по восстановлению потребления. Во многом эти прогнозы касаются и Украины.
Итак, эксперты констатировали тот факт, что в зависимости от местоположения и типа проекта в марте произошло снижение товарооборота в ритейле на 40−60%. При этом, стартовый период восстановления может занять несколько месяцев и даже год. Ритейл-парки будут восстанавливаться быстрее, торгово-развлекательные центры — дольше, в том числе по причине того, что откроются они на последнем этапе выхода из карантина.
Произойдут укрупнения в ритейле: выживут сильнейшие, они же поглотят слабых. Пока что на некоторые сегменты коммерческой недвижимости инвесторы смотрят как на активы с повышенным риском. В частности, речь идет о гостиничной, выставочной и офисной, а также о некоторых сегментах ритейла, прежде всего шопинг-молах, которые пострадали больше других. Однако, не исключают, что в годовой перспективе может возникнуть ажиотаж, связанный, в первую очередь, с дефицитом качественных объектов. Безработица будет давить на экономику и негативно отражаться на восстановлении потребления. И наконец, после открытия магазинов нас ждет новая реальность. За время lockdown у покупателей поменяются привычки, а значит, не за горами и трансформации в розничном секторе — новые технологии, такие как бесконтактный шопинг, умные камеры, дроны для доставок товаров и много другое.
В то же время, многие эксперты уже сейчас пытаются прогнозировать, последует ли вторая волна эпидемии и, если да, то будут ли правительства снова использовать карантин и как к этому следует подготовиться бизнесу.
Какое влияние окажет на рынок негативные процентные ставки и инфляция? Некоторые аналитики опасаются, что к концу года инфляция в еврозоне может показать самые высокие цифры за последние несколько лет и достигнуть 5%. К слову, в Украине НБУ уже ухудшил прогноз инфляции в 2020 году до 6%. Возможно, это еще не предел. С другой стороны, кризис — это и хорошие уроки для тех, кто готов учиться.
У известного американского инвестора Уоррена Баффета есть великолепное выражение о том, что отлив покажет, кто же плавал без плавок. Это когда резко меняется ситуация на инвестиционном рынке и всем становится видно, кто не был готов к внезапным переменам, кто заранее не подумал о рисках.
Во время карантина мы, например, сделали рефакторинг нашего бэкенда — буквально под увеличительным стеклом пересмотрели все бизнес-процессы, оптимизировали и улучшили сбор задолженности, разобрали по полкам финансы и аналитику. Безусловно, мы просели в cash-flow, однако, смогли увеличить свой WAULT (взвешенный средний неистёкший срок аренды).
Еще мы поняли, что фокус фонда на инвестициях в ритейл-парки стал нашим спасательным кругом, как и финансовая стратегия не брать под объекты больших банковских кредитов, ограничившись отметкой в не более 50% LTV (Loan To Value). Что позволяет нам в эти трудные времена продолжать обслуживать кредитные линии. Мы еще больше стали верить в формат ритейл-парков и так называемых small convenience center. Эти классы активов показали себя как наиболее устойчивый во всем ритейле.
Неизбежный экономический шок с небывалой инфляцией и отрицательными банковскими ставками с высокой вероятностью будут определять наше ближайшее будущее, но важно увидеть и использовать появившиеся в нем новые возможности.
Максим Школьник, партнер Focus Estate Fund
nv.ua/
Комментарии