Світ виходить з карантину: що буде з рітейлом

25.05.2020 00:30
Те, що Китай ближче, ніж здається, і нам варто було значно раніше витягнути свої голови з піску, стало цілком очевидно лише через два місяці після перших авторитетних заяв про вірус у ЗМІ. Наступні події розгорталися настільки стрімко, що вхідні дані на момент їх аналізу встигали застаріти. Намагаючись прогнозувати, ми весь час спізнювалися. Картинка: Максим Школьник, партнер Focus Estate FundБільшість експертів ще зовсім недавно були впевнені, що економіки після lockdown відновляться вже в третьому кварталі цього року, потім прогноз змістився на четвертий, зараз мова йде про початок 2021 року. Відмінною рисою цієї кризи стало безпрецедентне втручання урядів у приватний бізнес і приватне життя громадян. Можна по-різному до цього ставитися, але там, де вдасться грамотно перерозподілити ризики з приватного сектора в державний, вихід з кризи буде менш болючим. Які країни добре впораються з цим викликом — покаже час. Однак, вже зараз експерти прогнозують, що бенефіціаром коронавірусної кризи в Західній Європі стане Німеччина, а в регіоні Центрально-Східної Європи — Чехія і Польща. Саме туди потягнеться велика частина інвестицій в пост-відновний період. Маючи в портфелі фонду Focus Estate Fund п’ять торгових об'єктів у Чехії та Польщі, у нас достатньо даних для аналізу і порівняння ситуації всередині цих країн. Наприклад, у Польщі на час карантину орендарі були звільнені державою від орендної плати і комунальних платежів, в той час, як власники приміщень змушені справлятися з поточними зобов’язаннями і викликами самостійно і в повному обсязі. Хоча, виникає цілком логічне запитання: а чи можуть одні вижити без інших?

У той же час, Чехія не вдавалася до такого глибокого регулювання бізнесу. Тут нам без втручання держави вдалося домовитися з кожним з орендарів. Індивідуальний підхід і гнучкість в переговорах дали свої позитивні результати, і наш чеський портфель в результаті виявився найбільш стійким. Карантин тут не вдарив по невеликих продовольчих магазинах, аптеках і, як виявилося, зоомаркетах; багато наших орендарів швидко перебудували свої бізнес-процеси і перевели продажі в online, використавши наші приміщення як last mile delivery склад і pick up in store point (сlick&collect). Свого часу ми зробили ставку на формат ритейл-парків, де кожен магазин має свій власний вхід і розглядається як окремий юніт, і, як виявилося, не прогадали. Уже зараз в наших двох ритейл-парках у містах Острава і Мост відкрилися всі магазини.

Стаття по темі: Тонкощі trade-in: що приймуть в залік при покупці нерухомості?

Зовсім недавно проходила online конференція на тему впливу lockdown на ринок рітейлу Центрально-Східної Європи. Представники таких відомих міжнародних компаній, як: Cushman&Wakefield, Penta Investment, Taylor Wessing, Univercity of Economics Prague дали свої прогнози щодо відновлення споживання. Багато в чому ці прогнози стосуються й України.

Отже, експерти констатували той факт, що залежно від місця розташування і типу проєкту в березні відбулося зниження товарообігу в ритейлі на 40−60%. При цьому, стартовий період відновлення може зайняти кілька місяців і навіть рік. Ритейл-парки будуть відновлюватися швидше, торгово-розважальні центри — довше, зокрема через те, що відкриються вони на останньому етапі виходу з карантину.

Відбудуться укрупнення в ритейлі: виживуть найсильніші, вони ж поглинуть слабких. Поки що на деякі сегменти комерційної нерухомості інвестори дивляться як на активи з підвищеним ризиком. Зокрема, мова йде про готельну, виставкову та офісну, а також про деякі сегментах ритейлу, перш за все шопінг-моли, які постраждали найбільше. Однак, не виключають, що в річній перспективі може виникнути ажіотаж, пов’язаний, насамперед, з дефіцитом якісних об'єктів. Безробіття буде тиснути на економіку і негативно відбиватися на відновленні споживання. І нарешті, після відкриття магазинів нас чекає нова реальність. За час lockdown у покупців поміняються звички, а значить, не за горами і трансформації в роздрібному секторі — нові технології, такі як безконтактний шопінг, розумні камери, дрони для доставок товарів і багато іншого.

У той же час, багато експертів вже зараз намагаються прогнозувати, чи послідує друга хвиля епідемії і, якщо так, то чи будуть уряди знову використовувати карантин і як до цього слід підготуватися бізнесу.

Який вплив матимуть на ринок негативні процентні ставки та інфляція? Деякі аналітики побоюються, що до кінця року інфляція в єврозоні може показати найвищі цифри за останні кілька років і досягти 5%. До слова, в Україні НБУ вже погіршив прогноз інфляції в 2020 році до 6%. Можливо, це ще не межа. З іншого боку, криза — це і хороші уроки для тих, хто готовий вчитися.

У відомого американського інвестора Воррена Баффета є чудовий вираз про те, що відплив покаже, хто ж плавав без плавок. Це коли різко змінюється ситуація на інвестиційному ринку і всім стає видно, хто не був готовий до раптових змін, хто заздалегідь не подумав про ризики.

Під час карантину ми, наприклад, зробили рефакторинг нашого бекенду — буквально під збільшувальним склом переглянули всі бізнес-процеси, оптимізували і поліпшили збір заборгованості, розібрали по полицях фінанси та аналітику. Безумовно, ми просіли в cash-flow, однак, змогли збільшити свій WAULT (зважений середній термін оренди, що не сплив).

Ще ми зрозуміли, що фокус фонду на інвестиціях у рітейл-парки став нашим рятувальним колом, як і фінансова стратегія не брати під об'єкти великих банківських кредитів, обмежившись відміткою в не більше 50% LTV (Loan To Value). Що дозволяє нам в ці важкі часи продовжувати обслуговувати кредитні лінії. Ми ще більше стали вірити в формат ритейл-парків і так званих small convenience center. Ці класи активів показали себе як найбільш стійкий у всьому ритейлі.

Неминучий економічний шок з небувалою інфляцією і негативними банківськими ставками з високою ймовірністю будуть визначати наше найближче майбутнє, але важливо побачити і використовувати нові можливості, що з’явилися в ньому.

Максим Школьник, партнер Focus Estate Fund

nv.ua/


Теги до контенту: статті
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти