Світ виходить з карантину: що буде з рітейлом

Те, що Китай ближче, ніж здається, і нам варто було значно раніше витягнути свої голови з піску, стало цілком очевидно лише через два місяці після перших авторитетних заяв про вірус у ЗМІ. Наступні події розгорталися настільки стрімко, що вхідні дані на момент їх аналізу встигали застаріти. Намагаючись прогнозувати, ми весь час спізнювалися. Більшість експертів ще зовсім недавно були впевнені, що економіки після lockdown відновляться вже в третьому кварталі цього року, потім прогноз змістився на четвертий, зараз мова йде про початок 2021 року. Відмінною рисою цієї кризи стало безпрецедентне втручання урядів у приватний бізнес і приватне життя громадян. Можна по-різному до цього ставитися, але там, де вдасться грамотно перерозподілити ризики з приватного сектора в державний, вихід з кризи буде менш болючим. Які країни добре впораються з цим викликом — покаже час. Однак, вже зараз експерти прогнозують, що бенефіціаром коронавірусної кризи в Західній Європі стане Німеччина, а в регіоні Центрально-Східної Європи — Чехія і Польща. Саме туди потягнеться велика частина інвестицій в пост-відновний період. Маючи в портфелі фонду Focus Estate Fund п’ять торгових об'єктів у Чехії та Польщі, у нас достатньо даних для аналізу і порівняння ситуації всередині цих країн. Наприклад, у Польщі на час карантину орендарі були звільнені державою від орендної плати і комунальних платежів, в той час, як власники приміщень змушені справлятися з поточними зобов’язаннями і викликами самостійно і в повному обсязі. Хоча, виникає цілком логічне запитання: а чи можуть одні вижити без інших?

У той же час, Чехія не вдавалася до такого глибокого регулювання бізнесу. Тут нам без втручання держави вдалося домовитися з кожним з орендарів. Індивідуальний підхід і гнучкість в переговорах дали свої позитивні результати, і наш чеський портфель в результаті виявився найбільш стійким. Карантин тут не вдарив по невеликих продовольчих магазинах, аптеках і, як виявилося, зоомаркетах; багато наших орендарів швидко перебудували свої бізнес-процеси і перевели продажі в online, використавши наші приміщення як last mile delivery склад і pick up in store point (сlick&collect). Свого часу ми зробили ставку на формат ритейл-парків, де кожен магазин має свій власний вхід і розглядається як окремий юніт, і, як виявилося, не прогадали. Уже зараз в наших двох ритейл-парках у містах Острава і Мост відкрилися всі магазини.

Зовсім недавно проходила online конференція на тему впливу lockdown на ринок рітейлу Центрально-Східної Європи. Представники таких відомих міжнародних компаній, як: Cushman&Wakefield, Penta Investment, Taylor Wessing, Univercity of Economics Prague дали свої прогнози щодо відновлення споживання. Багато в чому ці прогнози стосуються й України.

Отже, експерти констатували той факт, що залежно від місця розташування і типу проєкту в березні відбулося зниження товарообігу в ритейлі на 40−60%. При цьому, стартовий період відновлення може зайняти кілька місяців і навіть рік. Ритейл-парки будуть відновлюватися швидше, торгово-розважальні центри — довше, зокрема через те, що відкриються вони на останньому етапі виходу з карантину.

Відбудуться укрупнення в ритейлі: виживуть найсильніші, вони ж поглинуть слабких. Поки що на деякі сегменти комерційної нерухомості інвестори дивляться як на активи з підвищеним ризиком. Зокрема, мова йде про готельну, виставкову та офісну, а також про деякі сегментах ритейлу, перш за все шопінг-моли, які постраждали найбільше. Однак, не виключають, що в річній перспективі може виникнути ажіотаж, пов’язаний, насамперед, з дефіцитом якісних об'єктів. Безробіття буде тиснути на економіку і негативно відбиватися на відновленні споживання. І нарешті, після відкриття магазинів нас чекає нова реальність. За час lockdown у покупців поміняються звички, а значить, не за горами і трансформації в роздрібному секторі — нові технології, такі як безконтактний шопінг, розумні камери, дрони для доставок товарів і багато іншого.

У той же час, багато експертів вже зараз намагаються прогнозувати, чи послідує друга хвиля епідемії і, якщо так, то чи будуть уряди знову використовувати карантин і як до цього слід підготуватися бізнесу.

Який вплив матимуть на ринок негативні процентні ставки та інфляція? Деякі аналітики побоюються, що до кінця року інфляція в єврозоні може показати найвищі цифри за останні кілька років і досягти 5%. До слова, в Україні НБУ вже погіршив прогноз інфляції в 2020 році до 6%. Можливо, це ще не межа. З іншого боку, криза — це і хороші уроки для тих, хто готовий вчитися.

У відомого американського інвестора Воррена Баффета є чудовий вираз про те, що відплив покаже, хто ж плавав без плавок. Це коли різко змінюється ситуація на інвестиційному ринку і всім стає видно, хто не був готовий до раптових змін, хто заздалегідь не подумав про ризики.

Під час карантину ми, наприклад, зробили рефакторинг нашого бекенду — буквально під збільшувальним склом переглянули всі бізнес-процеси, оптимізували і поліпшили збір заборгованості, розібрали по полицях фінанси та аналітику. Безумовно, ми просіли в cash-flow, однак, змогли збільшити свій WAULT (зважений середній термін оренди, що не сплив).

Ще ми зрозуміли, що фокус фонду на інвестиціях у рітейл-парки став нашим рятувальним колом, як і фінансова стратегія не брати під об'єкти великих банківських кредитів, обмежившись відміткою в не більше 50% LTV (Loan To Value). Що дозволяє нам в ці важкі часи продовжувати обслуговувати кредитні лінії. Ми ще більше стали вірити в формат ритейл-парків і так званих small convenience center. Ці класи активів показали себе як найбільш стійкий у всьому ритейлі.

Неминучий економічний шок з небувалою інфляцією і негативними банківськими ставками з високою ймовірністю будуть визначати наше найближче майбутнє, але важливо побачити і використовувати нові можливості, що з’явилися в ньому.

Максим Школьник, партнер Focus Estate Fund

nv.ua/