Малоэтажные пригороды - вероятное будущее Москвы

09.06.2011 07:50
Статьи о недвижимости | Малоэтажные пригороды - вероятное будущее Москвы Массовое жилищное строительство благодаря дороговизне столичной земли, а в последнее время и активным действиям мэра Сергея Собянина переместилось из города за МКАД. Там помимо грустных многоэтажных микрорайонов начали появляться малоэтажные проекты.

Многие - страшно дешевые и страшные, некоторые - вполне симпатичные. Девелоперы уверены, что за малоэтажным жильем будущее. Осталось убедить покупателей, что оно лучше, чем высотные панельные районы в черте кольцевой автодороги.

К началу весны спрос на многоквартирные дома в загородных жилых комплексах вырос на 4% (данные корпорации "Инком"). Ранее их доля не превышала 5-7% от общего спроса. Спрос на такие квартиры составляет около 10% от общего спроса на рынке подмосковного загородного жилья, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком". К началу весны средняя стоимость квартир в подмосковных многоквартирных домах составила 10,6 млн руб. В начале года цены выросли на 14% по отношению к декабрю 2010 г. Увеличилось и предложение: с 4% в августе прошлого года до 9% в I квартале 2011 г.

Стоит в поле теремок

Малоэтажные многоквартирные дома строились и до кризиса, но мало. Этот формат стал активно развиваться совсем недавно. "Девелоперы, имеющие участки в чистом поле, хотели с них что-то получить, но не утруждаться согласованиями. А дома высотой в четыре этажа включительно не нужно сдавать госкомиссии, - рассказывает Мария Литинецкая, гендиректор “Миэль-новостроек”. - Да и странно в поле строить высотки".

Эти проекты появляются не в городе, где цена на землю и сети выше, а в пригородах. У застройщиков таких проектов часто земля в собственности, нет нужды платить за нее аренду, нет доли города. Но малоэтажные проекты не могут обеспечить такой же доходности, как высотные, добавляет Андрей Пучков, гендиректор Urban Group, если не снижать качества строительства и проекта в целом. В результате много некачественных предложений.

Доходность высотных панельных проектов для девелопера составляет примерно 30%, по оценкам участников рынка. "Текущая доходность наших проектов (поселок таунхаусов “Ивакино-Покровское” и ЖК “Новосходненский”) - 20%, - указывает Пучков. - До кризиса таунхаусы в “Ивакино-Покровском” (278 таунхаусов в 11 км от МКАД по Ленинградскому шоссе) мы продавали как качественный экономкласс, сейчас проект оказался в бизнес-классе. Цена в долларах до кризиса и после сильно не изменилась - примерно $2000 за 1 кв. м".

Хотя стоимость метра средняя для Подмосковья, но, поскольку площадь таунхаусов - от 170 кв. м, сумма сделки выходит за параметры экономкласса. "Хорошо, что мы можем продавать это жилье как бизнес-класс, - радуется Пучков. - Мы не пошли на компромисс ни в чем - ни в качестве, ни в объеме инфраструктуры. Сейчас мы завершаем продажи, осталось всего 7% таунхаусов".

"Нас регулярно приглашают рассмотреть проекты малоэтажной застройки. Среди них есть как хорошие и качественные жилые комплексы, так и проекты крайне низкого качества, построенные по сэндвич-технологии и напоминающие больше бараки", - рассказывает Наталия Кравец, начальник отдела развития департамента новостроек компании "Инком-недвижимость". Стоимость подобных предложений невысока, встречаются предложения и по 800 000 руб. за квартиру.

В дешевых малоэтажных комплексах часто продают не квартиры, а доли в доме. "Получается эдакая большая коммуналка", - говорит Наталия Кравец. Застройщик "успокаивает" покупателей: "Вы сможете на общем собрании установить, какая доля какой квартире соответствует". Но сначала нужно собрать это общее собрание, достичь общего согласия и т. д.

Некачественные проекты часто реализуют не компании, а частные лица, купившие когда-то участок в поле. "У них банально может не хватить денег на окончание стройки, на подведение коммуникаций. Бывает и так, что дом сдают госкомиссии без подключенных коммуникаций", - перечисляет возможные риски Наталия Кравец.

Дорого и мило

Рентабельность малоэтажных многоквартирных домов лучше, чем у коттеджей, которые являются вторичным и более дорогим продуктом, примерно на 30-40%, уточняет Антон Винер, девелопер проекта "Олимпийская деревня Новогорск". В этом проекте изначально предполагались только частные дома. "Но позже, примерно 1,5 года назад, мы изменили концепцию и включили в проект два малоэтажных дома (пять и шесть этажей) общей жилой площадью 7000 кв. м, - рассказывает он. - И не пожалели. Один дом, который мы уже построили, продан на 100%. Второй (сейчас на стадии проектирования), продан на 70%". Цена коттеджа - около $1 млн, квартиры - от $250 000.

В проекте пригорода "Западная долина" (20 км по Киевскому шоссе) девелопера "Загородный проект" также появятся среднеэтажные дома. Помимо 462 коттеджей и 268 таунхаусов в будущих очередях застройки планируется малоэтажное строительство - жилые дома до 4-5 этажей. "Мы считаем такие дома перспективным форматом. Не начинали раньше, так как нам требовалось изменение разрешенного вида использования земельного участка", - рассказывает гендиректор компании "Загородный проект" Андрей Васильев.

Формат малоэтажных пригородов перспективен и будет пользоваться спросом, если сделать концептуальный проект, "создать ощущение бутикового дома за городом". "Если строить бараки, и отношение у людей к таким домам будет как к баракам. Важно доказать покупателям, что малоэтажные дома лучше высотных панелек", - считает Винер.

Этим и занялся застройщик элитной недвижимости - компания RGI International (проекты "Хилков", "Остоженка", "Челси" и др.). "Строить дешевые панельные дома большого ума не надо, но нам это не интересно", - заявил гендиректор RGI International Борис Кузинец.

Компания строит микрогород "В лесу" в Красногорском районе на Пятницком шоссе. Архитекторы проекта - Сергей Чобан, Сергей Кузнецов и Алексей Ильин (архитектурное бюро "Speech Чобан / Кузнецов").

Элитное прошлое дает о себе знать, и проект позиционируется как экономкласс премиального качества. Девелопер рассчитывает на семьи с доходом от 150 000 руб. в месяц. Стоимость 3-комнатной квартиры в 74,3 кв. м с отделкой - от 7,5 млн руб. В цену сразу включен паркинг.

Текущая оценка проекта составляет $398 млн. По предварительной оценке DTZ, стоимость проекта после завершения строительства составит $2 млрд. Сейчас девелопер вкладывает собственные средства и договаривается со Сбербанком о кредите в 5 млрд руб. "Тяжело за такой маленький бюджет делать что-то оригинальное", - пожаловался Борис Кузинец. Проект переделывался, работа над ним заняла больше времени, чем над любым элитным проектом компании (им занимаются с 2007 г.).

Общая площадь застройки - 1,3 млн кв. м. В микрогороде будет три детских сада на 220 детей каждый, две школы на 1100 мест каждая. Первая очередь сдается в 2013 г. Реализация всего проекта займет 5-7 лет.

Другим путем
Формат малоэтажного жилья будет развиваться по двум возможным сценариям, прогнозирует Пучков. Или рынок начнет расти и у девелопера появится возможность реализовывать более дорогие проекты. Или застройщики смогут обеспечить желаемую цену объекта путем снижения себестоимости. "Мы идем по второму пути, - говорит он. - У компании есть свое производство, которое играет ту же роль, что ДСК в панельном строительстве. Поэтому сейчас по строительной себестоимости мы можем конкурировать с панелью, общая (включая землю, коммуникации и проч.) себестоимость пока повыше".

Средние цены на новостройки Подмосковья в настоящее время варьируются в пределах 44 000-73 000 руб. за 1 кв. м в зависимости от удаленности от МКАД, по данным ГК ЛСР. От 10 до 40 км от МКАД цена примерно 55 000 руб. за 1 кв. м, 40-70 км от кольца - 44 000 руб. за 1 кв. м.

Квартиры, например, в малоэтажном "Новом Нахабино" ГК ЛСР продает по цене от 58 000 руб. за 1 кв. м. Всего у группы три крупных малоэтажных проекта экономкласса в ближайшем Подмосковье, которые она начала в прошлом году. В Балашихе (малоэтажные "Евро" в ЖК "Сакраменто" от ГК "Мортон") и Нахабине уже открыты продажи, в Ленинском районе около МКАД строительство начнется в этом году. Площадь участка - 60 га. Общая продаваемая площадь микрорайона составит более 200 000 кв. м квартир и 100 000 кв. м нежилых объектов. Объем инвестиций в строительство - 13,6 млрд руб. Микрорайон граничит с памятником садово-паркового искусства "Усадьба Знаменское-Садки", рядом расположен Битцевский пруд, в 2 км - метро. "Несмотря на нестандартность формата, малоэтажные микрорайоны действительно востребованы", - рад управляющий директор группы ЛСР в Москве Иван Романов.

Покупатели таких квартир - это аудитория сегмента масс-маркет: молодые семьи, жители близлежащих подмосковных городов, москвичи, покупающие "квартиру на выходные" или для своих пожилых родителей. Еще одним перспективным заказчиком малоэтажного жилья может стать государство, считает Романов.

В проекте города-спутника "Новое Ступино" (более 90 км от Москвы) компании MR Group квартиры и коттеджи стоят одинаково - по 31 000-38 000 руб. за 1 кв. м. "Интерес к квартирам значительно выше", - делится Мария Литинецкая. Площадь квартир в новом городе - от 31 кв. м, коттеджей - от 90 кв. м.

Доехать до дома
Расположение - слабое место всех малоэтажных проектов. Основные потребители подмосковного жилья пользуются общественным транспортом. Обычно это далеко, долго и сложно. Но вот у микрогорода RGI в перспективе появится ст. м. "Пятницкая". Проект ЛСР в Ленинском районе будет в 2 км от метро. До "Западной долины" ходит автобус от Теплого Стана, недалеко железнодорожная станция Крекшино.

"Жилые комплексы на расстоянии 40-50 минут до ближайшей станции метро (мы меряем расстояние не в километрах, а в минутах) будут востребованы в первую очередь", - полагает Пучков. Жители городов, в которых строятся огромные жилые массивы, как в Балашихе, тратят в часы пик те же 40 минут, хотя находятся в 3-8 км от МКАД. А из других городов, которые расположены за 25 км, но не столь плотно застроены, требуется не больше времени, чтобы добраться до метро.

"Практика показывает, что объекты, расположенные ближе к Москве, но вблизи загруженных трасс и без доступа к железнодорожному пригородному сообщению менее ликвидны, чем проекты, обладающие лучшей транспортной доступностью и расположенные, например, в 20-километровой зоне", - рассуждает Романов.

Для строительства малоэтажных комплексов подходит 15-километровая зона от МКАД - нет такой высокой плотности застройки, как в столице и на ее окраинах, благоприятная экология и более дешевая земля, перечисляет он.
// IRN.RU
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти