Малоповерхові передмістя - ймовірне майбутнє Москви

Масове житлове будівництво завдяки дорожнечі столичної землі, а останнім часом і активним діям мера Сергія Собяніна перемістилося з міста за МКАД. Там крім сумних багатоповерхових мікрорайонів почали з'являтися малоповерхові проекти.

Багато які - дуже дешеві і страшні, деякі - цілком симпатичні. Девелопери упевнені, що за малоповерховим житлом майбутнє. Залишилося переконати покупців, що воно краще, ніж висотні панельні райони в межах кільцевої автодороги.

До початку весни попит на багатоквартирні будинки в заміських житлових комплексах виріс на 4% (дані корпорації "Інком"). Раніше їх частка не перевищувала 5-7% від загального попиту. Попит на такі квартири становить близько 10% від загального попиту на ринку підмосковного заміського житла, каже Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації "Інком". До початку весни середня вартість квартир у підмосковних багатоквартирних будинках становила 10,6 млн руб. На початку року ціни виросли на 14% по відношенню до грудня 2010 р. Збільшилася і пропозиція: з 4% у серпні минулого року до 9% в I кварталі 2011 р.

Стоїть у полі теремок
Малоповерхові багатоквартирні будинки будувалися і до кризи, але мало. Цей формат став активно розвиватися зовсім недавно. "Девелопери, що мають ділянки в чистому полі, хотіли з них щось отримати, але не напружуватися узгодженнями. А вдома висотою в чотири поверхи включно не потрібно здавати держкомісії, - розповідає Марія Литинецкая, гендиректор" Міель-новобудов ". - Та й дивно в полі будувати висотки ".

Ці проекти з'являються не в місті, де ціна на землю і мережі вища, а в передмістях. У забудовників таких проектів часто земля у власності, немає потреби платити за неї оренду, немає частки міста. Але малоповерхові проекти не можуть забезпечити такий же прибутковості, як висотні, додає Андрій Пучков, гендиректор Urban Group, якщо не знижувати якості будівництва і проекту в цілому. У результаті багато неякісних пропозицій.

Прибутковість висотних панельних проектів для девелопера складає приблизно 30%, за оцінками учасників ринку. "Поточна прибутковість наших проектів (селище таунхаусів" Івакін-Покровське "і РК" Новосходненському ") - 20%, - вказує Пучков. - До кризи таунхауси в" Івакін-Покровському "(278 таунхаусов в 11 км від МКАД по Ленінградському шосе) ми продавали як якісний економклас, зараз проект опинився у бізнес-класі. Ціна в доларах до кризи і після сильно не змінилася - приблизно $ 2000 за 1 кв. м ".

Хоча вартість метра середня для Підмосков'я, але, оскільки площа таунхаусів - від 170 кв. м, сума операції виходить за параметри економ-класу. "Добре, що ми можемо продавати це житло як бізнес-клас, - радіє Пучков. - Ми не пішли на компроміс ні в чому - ні в якості, ні в обсязі інфраструктури. Зараз ми завершуємо продажу, залишилося всього 7% таунхаусів".

"Нас регулярно запрошують розглянути проекти малоповерхової забудови. Серед них є як хороші і якісні житлові комплекси, так і проекти вкрай низької якості, побудовані за сендвіч-технології і нагадують більше бараки", - розповідає Наталія Кравець, начальник відділу розвитку департаменту новобудов компанії "Інком -нерухомість ". Вартість подібних пропозицій невисока, зустрічаються пропозиції і по 800 000 руб. за квартиру.

У дешевих малоповерхових комплексах часто продають не квартири, а частки в будинку. "Виходить така собі велика комуналка", - говорить Наталія Кравець. Забудовник "заспокоює" покупців: "Ви зможете на загальних зборах встановити, яка частка якій квартирі відповідає". Але спочатку потрібно зібрати це загальні збори, досягти загальної згоди і т. д.

Неякісні проекти часто реалізують не компанії, а приватні особи, які купили колись ділянку в полі. "У них банально може не вистачити грошей на закінчення будівництва, на підведення комунікацій. Буває й так, що будинок здають держкомісії без підключених комунікацій", - перераховує можливі ризики Наталія Кравець.

Дорого і мило
Рентабельність малоповерхових багатоквартирних будинків краще, ніж у котеджів, які є вторинним і більш дорогим продуктом, приблизно на 30-40%, уточнює Антон Вінер, девелопер проекту "Олімпійське село Новогорск". У цьому проекті спочатку передбачалися лише приватні будинки. "Але пізніше, приблизно 1,5 роки тому, ми змінили концепцію і включили в проект два малоповерхових будинку (п'ять і шість поверхів) загальною житловою площею 7000 кв. М, - розповідає він. - І не пошкодували. Один будинок, який ми вже побудували, проданий на 100%. Другий (зараз на стадії проектування), проданий на 70% ". Ціна котеджу - близько $ 1 млн, квартири - від $ 250 000.

У проекті передмістя "Західна долина" (20 км по Київському шосе) девелопера "Заміський проект" також з'являться средньоповерхові будинку. Крім 462 котеджів і 268 таунхаусов в майбутніх чергах забудови планується малоповерхове будівництво - житлові будинки до 4-5 поверхів. "Ми вважаємо такі будинки перспективним форматом. Не починали раніше, так як нам було потрібно зміна дозволеного виду використання земельної ділянки", - розповідає гендиректор компанії "Заміський проект" Андрій Васильєв.

Формат малоповерхових передмість перспективний і буде користуватися попитом, якщо зробити концептуальний проект, "створити відчуття бутікової будинку за містом". "Якщо будувати бараки, і ставлення в людей до таких будинків буде як до бараків. Важливо довести покупцям, що малоповерхові будинки краще висотних панельок", - вважає Вінер.

Цим і зайнявся забудовник елітної нерухомості - компанія RGI International (проекти "Хилков", "Остоженка", "Челсі" та ін.) "Будувати дешеві панельні будинки великого розуму не треба, але нам це не цікаво", - заявив гендиректор RGI International Борис Кузінец.

Компанія будує мікрогород "У лісі" у Красногорському районі на П'ятницькому шосе. Архітектори проекту - Сергій Чобан, Сергій Кузнєцов і Олексій Ільїн (архітектурне бюро "Speech Чобан / Кузнєцов").

Елітне минуле дає про себе знати, і проект позиціонується як економ преміальної якості. Девелопер розраховує на сім'ї з доходом від 150 000 руб. в місяць. Вартість 3-кімнатної квартири в 74,3 кв. м з обробкою - від 7,5 млн руб. У ціну відразу включений паркінг.

Поточна оцінка проекту становить $ 398 млн. За попередньою оцінкою DTZ, вартість проекту після завершення будівництва складе $ 2 млрд. Зараз девелопер вкладає власні кошти і домовляється з Ощадбанком про кредит в 5 млрд руб. "Важко за такий маленький бюджет робити щось оригінальне", - поскаржився Борис Кузінец. Проект перероблявся, робота над ним зайняла більше часу, ніж над будь-яким елітним проектом компанії (ним займаються з 2007 р.).

Загальна площа забудови - 1,3 млн кв. м. У мікрогороде буде три дитячих садки на 220 дітей кожен, дві школи на 1100 місць кожна. Перша черга здається в 2013 р. Реалізація всього проекту займе 5-7 років.

Іншим шляхом
Формат малоповерхового житла буде розвиватися по двох можливих сценаріїв, прогнозує Пучков. Або ринок почне рости і у девелопера з'явиться можливість реалізовувати більше дорогі проекти. Або забудовники зможуть забезпечити бажану ціну об'єкта шляхом зниження собівартості. "Ми йдемо по другому шляху, - говорить він. - У компанії є своє виробництво, яке відіграє ту ж роль, що ДСК у панельному будівництві. Тож нині за будівельної собівартості ми можемо конкурувати з панеллю, загальна (включаючи землю, комунікації та ін. ) собівартість поки вище ".

Середні ціни на новобудови Підмосков'я в даний час варіюються в межах 44 000-73 000 руб. за 1 кв. м залежно від віддаленості від МКАД, за даними ДК ЛСР. Від 10 до 40 км від МКАД ціна приблизно 55 000 руб. за 1 кв. м, 40-70 км від кільця - 44 000 руб. за 1 кв. м.

Квартири, наприклад, в малоповерховому "Новому Нахабіно" ГК ЛСР продає за ціною від 58 000 руб. за 1 кв. м. Всього у групи три великих малоповерхових проекту економ-класу в найближчому Підмосков'ї, які вона почала минулого року. У Балашисі (малоповерхові "Євро" в ЖК "Сакраменто" від ДК "Мортон") і Нахабіно вже відкриті продажу, в Ленінському районі близько МКАД будівництво розпочнеться у цьому році. Площа ділянки - 60 га. Загальна продається площа мікрорайону складе більше 200 000 кв. м квартир і 100 000 кв. м нежитлових об'єктів. Обсяг інвестицій в будівництво - 13,6 млрд руб. Мікрорайон межує з пам'яткою садово-паркового мистецтва "Садиба Знаменське-Садки", поруч розташований Бітцевський ставок, в 2 км - метро. "Незважаючи на нестандартність формату, малоповерхові мікрорайони дійсно затребувані", - радий керуючий директор групи ЛСР в Москві Іван Романов.

Покупці таких квартир - це аудиторія сегменту мас-маркет: молоді сім'ї, жителі прилеглих підмосковних міст, москвичі, які купують "квартиру на вихідні", або для своїх літніх батьків. Ще одним перспективним замовником малоповерхового житла може стати держава, вважає Романов.

У проекті міста-супутника "Нове Ступіно" (більше 90 км від Москви) компанії MR Group квартири і котеджі коштують однаково - по 31 000-38 000 руб. за 1 кв. м. "Інтерес до квартир значно вища", - ділиться Марія Литинецкая. Площа квартир у новому місті - від 31 кв. м, котеджів - від 90 кв. м.

Доїхати до будинку
Розташування - слабке місце всіх малоповерхових проектів. Основні споживачі підмосковного житла користуються громадським транспортом. Зазвичай це далеко, довго і складно. Але ось у мікрогорода RGI в перспективі з'явиться ст. м. "П'ятницька". Проект ЛСР в Ленінському районі буде в 2 км від метро. До "Західної долини" ходить автобус від Теплого Стану, недалеко залізнична станція Крекшино.

"Житлові комплекси на відстані 40-50 хвилин до найближчої станції метро (ми міряємо відстань не в кілометрах, а в хвилинах) будуть затребувані в першу чергу", - вважає Пучков. Жителі міст, в яких будуються величезні житлові масиви, як у Балашисі, витрачають в години пік ті ж 40 хвилин, хоча знаходяться в 3-8 км від МКАД. А з інших міст, які розташовані за 25 км, але не настільки щільно забудовані, потрібно не більше часу, щоб дістатися до метро.

"Практика показує, що об'єкти, розташовані ближче до Москви, але поблизу завантажених трас і без доступу до залізничного приміському повідомленням менш ліквідні, ніж проекти, що володіють кращою транспортною доступністю і розташовані, наприклад, в 20-кілометровій зоні", - міркує Романов.

Для будівництва малоповерхових комплексів підходить 15-кілометрова зона від МКАД - немає такої високої щільності забудови, як у столиці та на її околицях, сприятлива екологія й дешевша земля, перераховує він.
/ / IRN.RU