• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список уведомлений пуст

Ликвидность -важнейшая характеристика недвижимости

Читати статтю українською

Советы по недвижимости

Россия

13.05.2011

Ликвидность -важнейшая характеристика недвижимости фото
Читайте также: Как обманывают риэлторы: на что следует обратить внимание?
Ликвидность — общеэкономический термин, означающий способность любого объекта быть быстро проданным, причем по адекватной стоимости. (Пример высоколиквидного товара — доллар.) В рыночных отношениях ликвидность является одной из важнейших характеристик любого товара, и недвижимость не исключение.

Качество против цены
Понятное дело, что весьма высока ликвидность самых дешевых объектов. Например, гостинок постоянно находится в продаже штук пять, не больше. Объяснение простое: на дешевое жилье спрос всегда выше. У множества людей просто нет больше денег. Поэтому даже если квартира в 20 кв. м стоит (в пересчете на квадратные метры) в полтора раза дороже, чем 60-метровая, в абсолютных цифрах она все равно вдвое дешевле. С другой стороны, существуют некие качественные пороги, опускаться ниже которых покупатели не хотят. Вот какие параметры называет Артем Артюхов, руководитель по развитию компании «Мэтр Роше — Запад», член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы:

- площадь кухни — минимум 8 кв. м;
- размер комнат — от 19 кв. м (если квартира однокомнатная), от 12-15 (двух- и более);
- изолированные комнаты. В крайнем случае покупатель согласится на смежные, если можно их изолировать;
- пешая доступность от метро (для экономкласса).

Однозначным неликвидом, по мнению эксперта, являются:

- первые этажи;
- газовая колонка, то есть отсутствие центрального горячего водоснабжения;
- неразделяемые смежные комнаты;
- более 15 минут пешком от метро.

Здравый смысл подсказывает добавить сюда совмещенный санузел в квартире из двух и более комнат. Для одного-двух человек это вполне приемлемо. Но представим себе, что семья потенциального покупателя состоит из четырех человек… Ясно, что от такого варианта он откажется.

Примечательно, что признаки «ликвидности-неликвидности» со временем меняются. Например, в 60-х хорошими считались квартиры на третьем-четвертом этажах. Выше — плохо: высоко, вдруг лифт сломается. Сегодня качественным признается жилье наверху (кроме одного-двух последних этажей), поскольку там больше света, меньше шума и гари. …В элитном сегменте, как всегда, свои правила. По словам Олеси Мандзяк, руководителя департамента элитной недвижимости компании Delta estate, сегодня там считаются ликвидными объекты площадью 130-170 кв. м, на верхних этажах, с хорошими видовыми характеристиками, в новом доме с паркингом и по цене около $10 тыс. за метр.

Прочие моменты
Существуют и дополнительные аспекты — не связанные с заметными глазу параметрами, но очень важные. Прежде всего это надежность документов, отсутствие в истории квартиры «темных пятен», всевозможных обиженных наследников, пострадавших при приватизации детей и т.п. Тема юридической чистоты сама по себе огромна, поэтому ограничимся констатацией того факта, что «кривые» документы вполне могут превратить жилье в абсолютный неликвид. То есть такой объект никто не купит — ни за какие деньги.

Кроме того, помимо чистых продаж (продавцу на самом деле нужны деньги) на рынке много альтернативы — когда взамен продаваемой квартиры сразу же приобретается другая. «Альтернативный» статус — бесспорный минус: сделки с такими объектами как минимум затягиваются, а довольно часто просто разваливаются. Что делать с альтернативой («разрывать», всячески скрывать от потенциальных покупателей подобные планы) — опять-таки тема отдельного разговора. Только отметим, что владельцу такой квартиры надо быть готовым к предоставлению дисконта в 5-10%.

Как улучшить?
Разумеется, многие параметры квартиры не могут быть улучшены. Местоположение, метраж, планировка, вид из окна — что-то поделать с ними вряд ли возможно. Но некоторые характеристики изменить вполне реально. Все шаги можно разделить на две категории — бесплатные и платные. Первые сводятся к приданию жилищу вида чистого, и уютного. «Квартира должна быть освобождена от вещей, вымыта, проветрена, хорошо освещена вечером, — говорит Наталья Ракова, генеральный директор агентства отличной недвижимости Great reality. — Если из окон открывается красивый вид, постарайтесь назначить просмотр на светлое время суток и не задергивайте шторы. Если подъезд темный — замените в нем лампочку, вымойте пол…».

К мерам, предполагающим расходы, относится предпродажный ремонт, и здесь следует быть крайне осторожными. Во-первых, выбранные стиль, цветовое решение и т.п. могут не понравиться покупателю. А во-вторых, совершенно не факт, что затраченные деньги отобьются. Например, продавец потратил полмиллиона и хочет продать квартиру дороже на 600 тыс. (не зря же он потел, надо окупить усилия). А покупатель готов заплатить дороже всего на 200 тыс., поскольку вокруг полно «точно таких же» вариантов дешевле. В общем, ремонт надо делать только в крайних случаях и по минимуму. Неплохой вариант — квартира «под отделку», когда из помещения все выносится, обдираются старые обои и линолеум (вместе с запахом) и объект продается в виде бетонной коробки. Стоят такие работы недорого, а покупатели, которые наверняка посмотрели и новостройки тоже, вряд ли будут шокированы.

Деньги — главное
И все-таки основным условием высокой ликвидности являются не местоположение, планировка, вид из окна или что-то еще. Ключевой момент — цена. Судите сами: если выставить квартиру (любую!) за 1 млн руб., она «улетит» моментально — скорее всего, ее выкупят бродящие по рынку риэлторы, чтобы перепродать потом по нормальной стоимости. А квартира, скажем, в $100 млн покупателя не найдет, будь она хоть золотой (по данным аналитиков, верхняя ценовая граница московского жилья — $30-40 млн, хотя это, конечно, весьма приблизительно).

Итак, повысить ликвидность просто — надо снизить цену. Но подобная мера по понятным причинам не очень приятна продавцу. Как сделать все разумно? Прежде всего изучаем рынок — находим похожие варианты и смотрим, сколько за них просят. Тут главное — понять, на что ориентироваться. Если имеется, например, 20 объектов, продавец по вполне объяснимым причинам выберет цену если не максимальную, то хотя бы среднюю. Тогда как покупатель возьмет самую дешевую (при прочих равных) квартиру. Так что отталкиваться надо именно от нижней границы. А что, если ничего похожего нет? Это совсем неплохо! Ориентироваться можно и на соседний район. Зато нет конкурентов. Будет человеку надо — купит у нас, причем по весьма высокой цене. Жаль только, что для Москвы подобная ситуация вряд ли реальна…

Но все предварительные прикидки — это примерно. А точный ответ на вопрос о цене даст только рынок. «Подлинную стоимость определяет спрос, — категорична Н. Ракова. — Выставляя жилье на продажу, собственник сам почувствует реакцию рынка по наличию или отсутствию звонков».

Торг будет!
В вопросе о цене есть еще один важный аспект. Как известно, покупатели очень любят торговаться — для них это дело увлекательное и приятное. А как поступать продавцам? Если выставить подороже, с запасом на торг, можно вообще не дождаться звонков. А не слишком высокая стоимость после торга может оказаться совсем неинтересной. Мнения экспертов сводятся к тому, что это вопрос индивидуальный. Слишком задирать не стоит, но и в обратную крайность (ставим привлекательную цену и стоим за нее насмерть) тоже впадать не следует. Разумнее сделать небольшой (процентов пять) запас на торг, а потом вежливо говорить покупателям, что на меньшее вы не согласны — и так, дескать, вполне по-божески получается.

www.zagorodna.com

Теги:

жилье , квартира

Комментарии

К этой новости нет комментариев

Читайте также

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.