Ліквідність-найважливіша характеристика нерухомості

Ліквідність - загальноекономічний термін, що означає здатність будь-якого об'єкта бути швидко проданим, причому за адекватною вартістю. (Приклад високоліквідного товару - долар.) У ринкових відносинах ліквідність є однією з найважливіших характеристик будь-якого товару, і нерухомість не виняток.

Якість проти ціни
Ясна річ, що дуже висока ліквідність найдешевших об'єктів. Наприклад, готельок постійно знаходиться у продажу штук п'ять, не більше. Пояснення просте: на дешеве житло попит завжди вище. В безлічі людей просто немає більше грошей. Тому навіть якщо квартира в 20 кв. м коштує (у перерахунку на квадратні метри) у півтора рази дорожче, ніж 60-метрова, в абсолютних цифрах вона все одно вдвічі дешевше. З другого боку, є якісь якісні пороги, опускатися нижча яких покупці не хочуть. Ось які параметри називає Артем Артюхов, керівник з розвитку компанії «Метр Роше - Захід», член експертної ради Гільдії ріелторів Москви:

- Площа кухні - мінімум 8 кв. м;
- Розмір кімнат - від 19 кв. м (якщо квартира однокімнатна), від 12-15 (двох-і більше);
- Ізольовані кімнати. У крайньому випадку покупець погодиться на суміжні, якщо можна їх ізолювати;
- Піша доступність від метро (для економкласу).

Однозначним неліквідом, на думку експерта, є:

- Перші поверхи;
- Газова колонка, тобто відсутність центрального гарячого водопостачання;
- Неподільні суміжні кімнати;
- Більше 15 хвилин пішки від метро.

Здоровий глузд підказує додати сюди суміщений санвузол в квартирі з двох і більше кімнат. Для одного-двох чоловік це цілком прийнятно. Але уявімо собі, що сім'я потенційного покупця складається з чотирьох чоловік ... Ясно, що від такого варіанту він відмовиться.

Примітно, що ознаки «ліквідності-неліквідності» з часом змінюються. Наприклад, в 60-х хорошими вважалися квартири на третьому-четвертому поверхах. Вище - погано: високо, раптом ліфт зламається. Сьогодні якісним визнається житло нагорі (крім одного-двох останніх поверхів), оскільки там більше світла, менше шуму і гару. ... В елітному сегменті, як завжди, свої правила. За словами Олесі Мандзяк, керівника департаменту елітної нерухомості компанії Delta estate, сьогодні там вважаються ліквідними об'єкти площею 130-170 кв. м, на верхніх поверхах, з хорошими видовими характеристиками, в новому будинку з паркінгом і за ціною близько $ 10 тис. за метр.

Інші моменти
Існують і додаткові аспекти - не пов'язані з помітними віч параметрами, але дуже важливі. Перш за все це надійність документів, відсутність в історії квартири «темних плям», всіляких скривджених спадкоємців, постраждалих при приватизації дітей і т.п. Тема юридичної чистоти сама по собі величезна, тому обмежимося констатацією того факту, що «криві» документи цілком можуть перетворити житло в абсолютний неліквід. Тобто такий об'єкт ніхто не купить - ні за які гроші.

Крім того, крім чистих продажів (продавцю насправді потрібні гроші) на ринку багато альтернативи - коли замість продаваної квартири відразу ж купується інша. «Альтернативний» статус - безперечний мінус: угоди з такими об'єктами як мінімум затягуються, а досить часто просто розвалюються. Що робити з альтернативою («розривати», всіляко приховувати від потенційних покупців подібні плани) - знов-таки тема окремої розмови. Тільки відзначимо, що власнику такої квартири треба бути готовим до надання дисконту в 5-10%.

Як покращити?
Зрозуміло, багато параметрів квартири не можуть бути покращені. Розташування, метраж, планування, вигляд з вікна - щось вдіяти з ними навряд чи можливо. Але деякі характеристики змінити цілком реально. Всі кроки можна розділити на дві категорії - безкоштовні й платні. Перші зводяться до додання житлу виду чистого, і затишного. «Квартира повинна бути звільнена від речей, вимита, провітрена, добре освітлена ввечері, - каже Наталя Ракова, генеральний директор агентства нерухомості відмінною Great reality. - Якщо з вікон відкривається гарний вид, постарайтеся призначити перегляд на світлий час доби і не закривати штори. Якщо під'їзд темний - замініть в ньому лампочку, вимийте підлогу ... ».

До заходів, що передбачає витрати, відноситься передпродажний ремонт, і тут слід бути вкрай обережними. По-перше, вибрані стиль, колірне рішення і т.п. можуть не сподобатися покупцеві. А по-друге, абсолютно не факт, що витрачені гроші відіб'ються. Наприклад, продавець витратив півмільйона і хоче продати квартиру дорожче на 600 тис. (не дарма ж він пітнів, треба окупити зусилля). А покупець готовий заплатити дорожче всього на 200 тис., оскільки навколо повно «точно таких же» варіантів дешевше. Загалом, ремонт треба робити тільки в крайніх випадках і по мінімуму. Непоганий варіант - квартира «під обробку», коли з приміщення все виноситься, обдираються старі шпалери і лінолеум (разом із запахом) і об'єкт продається у вигляді бетонної коробки. Коштують такі роботи недорого, а покупці, які напевно подивилися і новобудови теж, навряд чи будуть шоковані.

Гроші - головне
І все-таки основною умовою високої ліквідності є не місце розташування, планування, вигляд з вікна або щось ще. Ключовий момент - ціна. Судіть самі: якщо виставити квартиру (любую!) за 1 млн руб., Вона «полетить» вмить - швидше за все, її викуплять бродять по ринку ріелтори, щоб перепродати потім за нормальною вартістю. А квартира, скажімо, в $ 100 млн покупця не знайде, будь вона хоч золотою (за даними аналітиків, верхня цінова межа московського житла - $ 30-40 млн, хоча це, звичайно, дуже приблизно).

Отже, підвищити ліквідність просто - треба знизити ціну. Але подібна міра зі зрозумілих причин не дуже приємна продавцю. Як зробити все розумно? Перш за все вивчаємо ринок - знаходимо схожі варіанти і дивимося, скільки за них просять. Тут головне - зрозуміти, на що орієнтуватися. Якщо є, наприклад, 20 об'єктів, продавець за цілком з'ясованими причин вибере ціну якщо не максимальну, то хоча б середню. Тоді як покупець візьме найдешевшу (за інших рівних) квартиру. Так що відштовхуватися треба саме від нижньої межі. А що, якщо нічого схожого немає? Це зовсім непогано! Орієнтуватися можна і на сусідній район. Зате немає конкурентів. Буде людині треба - купить у нас, причому за дуже високою ціною. Шкода тільки, що для Москви подібна ситуація навряд чи реальна ...

Але всі попередні прикидки - це приблизно. А точну відповідь на питання про ціну дасть тільки ринок. «Справжню вартість визначає попит, - категорична М. Ракова. - Виставляючи житло на продаж, власник сам відчує реакцію ринку по наявності або відсутності дзвінків ».

Торг буде!
У питанні про ціну є ще один важливий аспект. Як відомо, покупці дуже люблять торгуватися - для них це справа захоплююча і приємне. А як чинити продавцям? Якщо виставити подорожче, з запасом на торг, можна взагалі не дочекатися дзвінків. А чи не занадто висока вартість після торгу може виявитися зовсім нецікавою. Думки експертів зводяться до того, що це питання індивідуальне. Занадто задирати не варто, але і у зворотний крайність (ставимо привабливу ціну і стоїмо за неї на смерть) теж впадати не слід. Розумніше зробити невеликий (відсотків п'ять) запас на торг, а потім чемно говорити покупцям, що на менше ви не згодні - і так, мовляв, цілком по-божому виходить.

www.zagorodna.com