Квартира по переуступці: правила, варіанти, ризики

12.05.2011 07:30
Статті про нерухомість | Квартира по переуступці: правила, варіанти, ризики Купівля квартири, на яку забудовник ще не передав право власності, - звичайна справа на ринку нерухомості. Щоправда, є кілька юридичних нюансів, які обов'язково потрібно врахувати покупцеві, щоб його угода вважалася дійсною.

«Напівфабрикат» дешевше


Продають за схемою переуступки прав зазвичай інвестори - фізичні або, частіше, юридичні особи, які викупили квартири (іноді навіть цілими блоками) у якому-небудь привабливому об'єкті на початковому етапі будівництва. «Від фізичних осіб таких квартир у нашій базі близько 3-5%. У цілому по ринку новобудов у продажу близько 10% квартир з переуступки », - свідчить Юліан Гутман, директор департаменту новобудов компанії« Інком-Нерухомість ».

Резон продавця є очевидним: в побудованому будинку вартість квартири збільшується, так що вигода очевидна. «Якщо будинок будується 2-3 року, вартість квартири виростає приблизно на 40-60%. У більшості новобудов продажу відкривають на самому початку розвитку проекту (на етапі одержання початково-дозвільної документації, коли до будівельних робіт на майданчику лише розпочинають). На етапі котловану або зведення підземного паркінгу до ціни додається 10%, при будівництві першого надземного поверху - ще 10%, у середині будівництва - ще 10%, при підведенні під дах - ще 10% », - розповідає Ірина Кірсанова, директор із маркетингу УК «Пересвет-Інвест».

Щоправда, після отримання права власності ціна квартири ще збільшується, але іноді цей процес так затягується, що інвестор воліє не чекати, а зафіксувати прибуток. Покупцеві, загалом, теж вигідно купити квартиру з переуступки: вона буде дешевша за ту, що вже з титулом, і дешевше таких самих квартир від забудовника в тому ж будинку. «Багато хто продає права на ще не збудовану квартиру через що змінилися життєвих обставин: наприклад, якщо терміново потрібно погасити борг або кредит, у разі розлучення, спадкування хорошою житлоплощі і т. д. Відповідно, такі квартири коштують істотно дешевше, ніж у забудовника . «Інвестиційні» квартири, куплені спеціально для перепродажу, теж, як правило, коштують трохи дешевше », - пояснює Юліан Гутман.

ДДУ і ПДКП: що це означає і що вибрати?


Договір поступки прав вимоги (цесії) свідчить про придбання не самої квартири, а лише права вимоги на передачу її у власність. Зараз існує два основних види поступки: поступка за договором пайової участі (ДДУ) і за попереднім договором купівлі-продажу (ПДКП).

Щодо першого варіанту: по-перше, за договором пайової участі повинні бути сплачені всі грошові кошти, або неоплачені кошти передаються набувачеві вже як його зобов'язань. По-друге, поступка можлива до моменту передачі об'єкта. До отримання ключів квартира власниками може переуступатися необмежену кількість разів. І, по-третє, і договір пайової участі, щодо якої здійснюється поступка, і сам договір поступки повинні пройти державну реєстрацію.

За попереднім договором купівлі-продажу відступається право вимоги укласти основний договір купівлі-продажу квартири в майбутньому на певних умовах і у встановлений термін, але не право вимагати передачі самої квартири, підкреслює Валерія Симонова, керівник юридичного департаменту компанії «Стройтрест-Нерухомість». Це пов'язано насамперед з правовою природою попереднього договору, за яким покупець і продавець не роблять саму купівлю-продаж, а тільки зобов'язуються здійснити її в майбутньому. «Іншими словами, покупець може тільки спонукати продавця до вчинення в майбутньому угоди купівлі-продажу квартири, але не вправі вимагати передачі квартири у власність, - говорить експерт. - Якщо попередній договір буде розірваний / припинений, покупець не може розраховувати на квартиру, навіть якщо їм було сплачено грошова сума, рівна вартості всієї квартири, він може тільки вимагати повернення сплачених ним коштів ». Поступка права за попереднім договором можлива з дати підписання попереднього договору і до моменту підписання основного договору купівлі-продажу.

Як проводиться операція


Право первісного кредитора переходить до нового кредитора у тому обсязі і на тих умовах, які існували до моменту переходу права. Тому важливо в договорі поступки права вказати, за яким саме договору відступається право, які документи продавцю належить передати покупцеві права. Можна вказати також терміни, ціну поступки, зміст уступаемого права та інші умови, якщо вони відрізняються від умов, встановлених з первинного договору. Поступка прав вимог за договором допускається тільки після сплати ціни договору або одночасно з переведенням боргу на нового учасника угоди - покупця. Якщо йде поступка з переведенням боргу, то тут документ повинен містити ще більше деталей по взаєморозрахунках всіх сторін.

Переуступка прав на квартиру неможлива без участі компанії-забудовника. Він повинен дати згоду на переуступку. «Але необхідно переконатися в тому, що договір, на підставі якого право на квартиру належить нинішньому власнику прав, врахований забудовником і квартира не переуступати раніше іншим особам, - звертає увагу Юліан Гутман. - Це важливо ще й тому, що якщо раптом забудовник відмовиться оформити квартиру особі, яка отримала права на неї з переуступки, складно буде покласти відповідальність на передав такі права і повернути гроші ». Зазвичай забудовник встановлює плату за переоформлення документів або видачу згоди на переуступку прав.

У покупця після угоди повинні залишитися на руках наступні документи:

* Основний договір (або його завірена копія), за яким відбулася поступка, з усіма додатками та доповненнями;
* Підтвердження розрахунків між сторонами основного договору (як правило, це відбивається і в самій угоді про уступку);
* Акт передачі вищезгаданих документів;
* Згода другої сторони на поступку, якщо така згода не передбачено в самій угоді про уступку;
* І нарешті, сам договір поступки.

Довіряй, та перевіряй

Але перш ніж піти на угоду, покупець повинен отримати у забудовника повний пакет документів на об'єкт, як якщо б права на квартиру купувалися безпосередньо у нього, з'ясувати стан будівництва та інші тонкощі. Важливо оцінити ділову активність і репутацію забудовника, дізнатися долю інших реалізованих або реалізованих ним проектів, радить Юліан Гутман: «При правильній перевірці забудовника ризики зводяться до мінімуму (не рахуючи інвестиційних ризиків при купівлі будь-новобудови)».

Ірина Кірсанова вважає, що у разі ДДУ ризиків немає: забудовник реалізує свої новобудови по 214-ФЗ, і права учасників пайового будівництва, а значить, і знову укладеного договору поступки прав вимоги, захищені. Але у випадку розірвання договору участі в пайовому будівництві кінцевий покупець втрачає частину сплачених коштів. «Скориставшись своїм правом по 214-ФЗ, кінцевий покупець отримає не ту вартість, яку він заплатив за поступку, а первісну, позначену в договорі участі в пайовому будівництві між першим учасником і забудовником. Але ж ціна квартири на початковому етапі будівництва є мінімальною. Тобто при розірванні такого договору покупець, який став учасником пайового будівництва на підставі договору поступки, втрачає різницю у вартості, що виникла у міру «зростання» дому », - попереджає Ірина Кірсанова.

Пояснимо на прикладі. Вартість двокімнатної квартири при купівлі перших дольщиком становила 6 млн руб. Через рік вартість її збільшилася на 20% і склала вже 7200 тисяч руб. За цією ціною пайовик продав її за поступку, а далі будівництво встала. При розірванні договору участі в пайовому будівництві кінцевий покупець може вимагати із забудовника тільки суму, прописану в першому договорі, - 6 млн руб. Тобто 1,2 млн він втратить.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти