З чого складається вартість оренди квартир?

Компанія Penny Lane Realty провела дослідження на тему «З чого складається вартість оренди квартир і як збільшити орендну ставку?».

Категорія будинку: додаткова вартість до орендної ставки +500-1000 доларів

Цей фактор власник, звичайно, не в силах змінити. Але, купуючи квартиру з інвестиційними цілями або для її подальшої здачі в оренду, слід звертати увагу саме на рівень і якість самого будинку або житлового комплексу. У це поняття входять такі параметри, як архітектурне рішення, матеріал (моноліт-цегла або цегла), оздоблення громадських приміщень (натуральні та штучні оздоблювальні матеріали), світлотехніка, сучасні системи вентиляції, кондиціонування, фільтрації води, безшумні швидкісні ліфти.

За спостереженнями експертів Penny Lane Realty, зараз серед клієнтів особливим попитом користуються сучасні новобудови з огородженою територією. Наприклад, орендарі житла в ЗАТ у 75% випадків воліють ЖК «Золоті ключі-2» іншим об'єктам.

Наочний приклад: двокімнатна квартира в цегляному будинку на Ломоносовському проспекті і аналогічна за параметрами в ЖК «Шуваловського». Якщо вартість першої буде знаходитися на рівні 40-50 тис. рублів на місяць, то оренда друга обійдеться вже в 70-90 тисяч. Така різниця пов'язана з тим, що «Шуваловського» - це престижний житловий комплекс, обладнаний за останнім словом техніки, чого не можна сказати про стандартний цегляний будинок.

Наявність парковки: +300-500 доларів

Експерти компанії Penny Lane Realty відзначають, що 90% клієнтів розглядають наявність стоянки для автомобіля як обов'язкова умова при наймі житла. При цьому орендарі квартир бізнес-класу й елітного воліють фіксоване місце для машини, бажано, в підземному паркінгу, який охороняється.

У практиці агентства був випадок, коли угода зірвалася тільки через відсутність гарантованого місця для паркування. Квартира в будинку на Патріарших ставках, де клієнт хотів орендувати квартиру, влаштовувала орендаря по всіх параметрах, але через те, що власник не зміг знайти машиномісце в цьому районі, угода не відбулася. Клієнт віддав перевагу квартиры в іншому районі, але з гарантованим паркувальним місцем.

Свіжий, якісний ремонт: +200-500 доларів

Для орендаря важливо не тільки наявність самого ремонту в квартирі, але і його стан. І якщо раніше велика увага приділялася кількісним показникам - площі, розміром кімнат, то тепер в пріоритеті якісні характеристики. Сучасні оздоблювальні матеріали, нові меблі та сантехніка моментально роблять квартиру більш привабливою, а значить, дозволяють збільшити орендну ставку і скоротити термін експозиції. У базі Penny Lane Realty є дві квартири на Арбаті, однакові за площею. Одна з них, з невибагливим ремонтом і старими меблями, здається за 45 тис. рублів. Друга - оснащена новими меблями від Ikea і її орендна ставка складає вже 60 тис. рублів.

Стан під'їзду: +200-300 доларів

За спостереженнями брокерів Penny Lane Realty, орендарі, які бажають зняти квартиру у високому бюджеті, звертають велику увагу на стан під'їзду. Підвищити привабливість житла допоможе наявність консьєржа, свіжий ремонт, гарне освітлення під'їзду і двору. Якщо все вищеперелічене відсутній, то власник разом з сусідами може впорядкувати територію, взявши на себе частину витрат. У цьому випадку виграють всі: мешканці під'їзду отримують відремонтоване приміщення, а власник орендної квартири - перевага при її здачі.

Як приклад можна навести дореволюційний будинок у Великому Козіхинський провулку. Під'їзд, в якому знаходився здається об'єкт, був практично зразкового змісту: чисті стіни, пластикові вікна, квіти на підвіконнях, килими на підлозі. Ця квартира, незважаючи на досить високу орендну ставку (близько 10000 доларів), ніколи не була порожньою. З іншого боку, є будинок на Малій Бронній з маленьким непрезентабельним під'їздом, темними сходовими прольотами і старої проводкою. Власникам квартири довелося значно знизити вартість оренди, щоб залучити наймача. Тоді як при задовільному стані під'їзду власник міг розраховувати на більш високий дохід від даного об'єкта.

Розвинена інфраструктура (дитячі майданчики, лісопаркові та прогулянкові зони, магазини, спортивні зали, хімчистки і т.д.): +200-300 доларів

Наявність розвинутої інфраструктури - визначальний критерій при пошуку житла для сімейних орендарів. При купівлі нерухомості для здачі її в оренду краще вибирати будинок, де є всі перераховані вище характеристики. У цьому випадку ваша квартира не тільки швидше знайде свого орендаря, а й зростання в ціні.

Як яскравий приклад, що ілюструє важливість цього критерію, можна навести квартири в ЖК «Золоті Ключі» і «Воробйови Гори». У першому комплексі, який був зданий раніше, вже зараз є вся необхідна інфраструктура: магазини, аптека, спортивний центр і ресторани. І за спостереженнями брокерів компанії Penny Lane Realty, квартири в цих будинках користуються великою популярністю, особливо серед іноземних орендарів. Житло в ЖК «Воробйови Гори» нітрохи не поступається «Золоті Ключі» за якістю, але через відсутність працюючих об'єктів інфраструктури знімають його рідше, ніж у сусідньому комплексі.

Грамотне планування: +100-200 доларів

Перед здачею квартири необхідно проаналізувати, наскільки розташування кімнат відповідає їх призначенню. Бажано, щоб вікна спалень були звернені у двір, але при цьому не виходили на стіни сусіднього будинку. Якщо квартира більша, то наявність як мінімум двох санвузлів обов'язково. Такі моменти необхідно по можливості враховувати і коригувати при проведенні ремонту. У практиці брокерів Penny Lane Realty був випадок, коли наймач відмовився від квартири, яка влаштовує його за всіма параметрами, крім одного - всі вікна дивилися на сусідній будинок. За словами потенційного орендаря, якщо хоча б з одного вікна відкривався вид на місто, то угода відбулася б.

«У кожного орендаря є свої пріоритети при виборі житла, - каже Георгій Дзагуров, генеральний директор компанії Penny Lane Realty. - Для когось то принципове значення має парковка і зовсім не важлива наявність дитячого майданчика у дворі. Для кого-то, навпаки, розвинена інфраструктура двору стоїть на першому місці, особливо, якщо це сімейна пара.

Так чи інакше, дотримання наведених рекомендацій допоможе покупцеві грамотно інвестувати свої кошти в разі купівлі нерухомості або зрозуміти, за рахунок чого можна підвищити орендну ставку при здачі житла в оренду. При цьому важливо розуміти, що важливим фактором є гнучкість власника. Готовність власника квартири йти на поступки, забезпечивши необхідний рівень комфорту для орендарів, істотно впливає на їхню лояльність при ухваленні рішення про наймання житла. Той, хто це розуміє, завжди зможе швидко і за гідну винагороду здати житло ».

www.zagorodna.com