Легко ли владеть историей





Google+
28.01.2011 09:55
Статьи о недвижимости | Легко ли владеть историей Жизнь в здании-памятнике подразумевает изрядные ограничения и несвободы. Однако в Европе удалось включить историческое наследие в современную жизнь – старые здания обитаемы, и хотя хозяева сетуют на некоторые бытовые неудобства, желающих въехать в исторический памятник немало: жильцам полагаются налоговые льготы, а расходы на содержание памятника не отличаются от стоимости проживания в обычном доме.

Не то в России, где нет ни одной льготы для людей, занимающих исторические здания - есть только обременения и расходы.

Милые мелочи

Летом минувшего года я побывала в Швеции у подруги – они с мужем купили небольшой дом в пригороде, памятник позднего конструктивизма (1936 год). В Швеции жизнью «в памятнике» никого не удивишь. Более того, многие граждане этой страны целенаправленно подыскивают исторический объект – это не только престижно, но нередко и выгоднее, дешевле, чем новое жилье.

«Мы узнали о квартале, где живем сейчас, из книги об архитектуре 10 лет назад, – рассказывает Регина Бахвалова, жительница Стокгольма. – И затем целенаправленно в течение года искали дом – с августа 2009-го по июнь 2010-го. Каждый год приблизительно дюжина объектов в нашем квартале (примерно 500 домов) меняет хозяев. Устраивается шоу, потом аукцион по продаже – победитель должен предложить наивысшую цену. Покупаются дома в 100% случаев с помощью ипотеки. Мы за год посетили 7 или 8 шоу. Участвовали в трех аукционах, два из них проиграли. Один выиграли, это и есть наш нынешний дом. Дом по сравнению с аналогичным «непамятным» жильем стоил дешевле. Потому что диктатура общественного мнения жителей квартала привносит некоторое неудобство в жизненное устройство, а это многим не нравится».

Самое существенное ограничение, конечно, – нельзя вносить никаких изменений во внешний облик дома: нельзя менять рамы окон, стеклить балконы, красить дом в любой цвет, кроме белого, обносить участок непрозрачным забором… На придомовой территории нельзя рубить скелетные деревья, если они не больны или повреждены. И хотя в остальном можно вести себя как заблагорассудится, большинство садоводствует очень сдержанно: рододендроны, сирень, жасмин, заросли хост, красивые старые декоративные хвойные. Выдерживать стиль – главное правило живущих в «историческом» квартале. Неудивительно: все радикальные изменения требуют письменного разрешения соседей и городского архитектора. Архитектор не подпишет проект, потому что он лимитирован законодательством об охране культурного наследия, а соседи не подпишут потому, что все знают: рыночная стоимость домов здесь в первую очередь определяется аутентичностью и сохранностью архитектурной среды.

Не последнюю роль в поддержании дома в достойном состоянии играет общественное мнение. «Дом нужно поддерживать в надлежащем состоянии просто потому, что это стандарт «хорошего добрососедского поведения». Никто слова поперек не скажет, если по каким-то причинам у дома появятся изъяны. У наших соседей, например, отскочил большой кусок штукатурки на фасадной стене. Отремонтируют рано или поздно. Не наше дело вмешиваться и указывать. Но на фоне идеального состояния всех домов в округе это, конечно, бросается в глаза, и для них это важно», – замечает г-жа Бахвалова.

Конечно, из-за невозможности переделок в такой жизни существуют некоторые бытовые неудобства. «Например, из окон дует, – рассказывает Регина Бахвалова. – А сделать ничего нельзя, – современные герметичные окна не вставишь. Когда дома строили, видимо, предполагалось, что жители каждый день топят камин. А нынешним людям топить камин каждый день лень и накладно. Так что дом получается не слишком энергоэкономным. Нет смесителей горячей и холодной воды в одной из раковин. Или например, батареи парового отопления закрыты защитными деревянными экранами с резьбой. Наш стремительный 10-месячный малыш с такой силой бьет по ним мячиком, что экраны вылетают из пазов и с грохотом падают. Видимо, дети во времена постройки нашего дома были как-то спокойнее…»

Очередь за историей

В Ленинградской области насчитывается немало исторических памятников, объявляются конкурсы, но реальные случаи перехода усадеб или иных исторических зданий в частные руки можно пересчитать по пальцам. В отличие от Швеции, очередь желающих поучаствовать в аукционе на владение не выстраивается: жизнь в них выглядит гораздо менее идиллической. Так что немногие случаи восстановления дворянских гнезд основаны на энтузиазме отдельных бизнесменов.

Формально закон разрешает приобретать в собственность постройки, являющиеся памятниками культурного наследия, и приспосабливать их под частное жилище. Стоит это сравнительно недорого: например, не так давно обсуждаемая цена покупки усадьбы в Белогорке (Гатчинский район Ленобласти, уникальный особняк в стиле северного ампира) составляла 6 млн рублей. Но, во-первых, желающий приобрести, например, усадьбу (которых в области не один десяток) столкнется с тем, что большинство усадебных построек находится в подвешенном состоянии – никто толком не знает, кому они принадлежат. А от этого и процедура получения здания в собственность чрезвычайно запутана. Не всегда удается выяснить, кто в ответе за имущество, не разделенное толком между Федерацией, областью и муниципальными образованиями. К тому же памятники переходили с федерального уровня охраны на региональный, вновь выявленные объекты пытались передать муниципалитетам. Часть зданий находится в ведении различных балансодержателей (больниц, школ, институтов). Усадьба может принадлежать двум (усадебный комплекс в Гостилицах), трем (усадьба в Вильповицах) и более собственникам. Помимо этого инвестор, приобретающий памятник архитектуры, должен получить визу охранного ведомства, убедив чиновников в том, что объекту не будет нанесено никакого ущерба. А затем – разработать проект реставрации здания.

Муниципальные власти, как правило, охотно идут навстречу потенциальным инвесторам, здраво полагая, что хуже нынешнего состояние памятника архитектуры уже не станет. А вот проблемы с землей возникают: де-факто частью усадеб являются прилегающие парки, а это десятки гектаров, которые следует также обживать и облагораживать, а парк нередко представляет собой запутанную чересполосицу земельных интересов разных собственников. Ни о какой «аутентичности среды» речи не идет – как правило, здание-памятник окружают новые постройки самого разного толка. Само же состояние памятников таково, что последующие вложения оказываются заметно больше стоимости приобретения, а рыночная цена – если объект придется продавать – этих вложений не отобьет.

Дом с креном

В Тосненском районе одной из первых была передана в частные руки дача Бурцевых. Двухэтажный деревянный дом, украшенный резьбой, был построен в начале XX века купцом 1-й гильдии Бурцевым. С этого участка (в несколько гектаров) начинался комплекс дач вдоль реки Тосны. В конце 80-х годов дом приговорили к сносу – его восстановление признали невозможным: деревянный дом, который много лет не использовался, заметно оседал на фундаменте, никто не хотел брать его даже на дрова. Покосилась изящная башенка на втором этаже, нуждались в замене внутренние перекрытия. Вокруг – захламленный, заболоченный парк.

Однако в 1994 году его взяла в аренду заместитель председателя президиума совета ВООПИК Валентина Бычева. Проект, представленный новыми владельцами, предполагал восстановление не только дома, но и парка – если бы его удалось оформить в собственность. Но вопрос о передаче земли в собственность стал камнем преткновения: к дому «приписано» только 12 соток, о парке речи не идет.

Семья Бычевых рассчитывала исключительно на собственные силы, работы велись семейным подрядом: никакого финансирования по объекту со стороны государства не предвиделось. По факту с 1994 года сделать удалось немного – первоначальные планы не учли реальных затрат на обустройство старого здания. Была восстановлена часть первого этажа, отремонтированы и заменены несущие конструкции, и дом перестал представлять угрозу для жизни. Но внутри – огромное темное помещение в два этажа, часть перекрытий отсутствует, некоторые помещения почти не используются. Хозяева в основном используют дом в качестве летней дачи. Личное впечатление – контраст между домом и великолепными цветниками, которые действительно воссозданы вокруг постройки: на их разбивку потребовалось гораздо меньше сил и денег, чем на ремонт дома. Когда появится возможность продолжить восстановление дачи – неизвестно. Сами владельцы, конечно, сожалеют о невозможности воссоздания, но рады и тому, что удалось спасти хотя бы часть дома.

История со счастливым концом
По соседству с дачей Бурцевых, буквально в километре, находится другой «памятный» комплекс, судьба которого складывается более удачно. Речь идет об усадьбе Строгановых-Голицыных «Марьино». Первые владельцы усадьбы – крупнейшие русские землевладельцы и промышленники Строгановы. Они приобрели имение в 1726 году. В начале XIX в. имение перешло к князьям Голицыным. С 1814-го по 1819 годы ученик А. Н. Воронихина крепостной архитектор И. Ф. Колодин построил новый дом, типичный для русской классической архитектуры. Вокруг него на высоком берегу Тосны был создан пейзажный парк.

Честно говоря, от имения к началу перестройки осталось немного – часть здания уничтожил военный снаряд, затем остатки роскоши «добили» обитавшие здесь в советское время детский дом, геологоразведочный институт, санаторий промышленного предприятия. В 2000 году Марьино выставили на аукцион, и за семь последующих лет усадьба сменила десяток собственников, пока не была выкуплена предпринимательницей из Петербурга Галиной Степановой. Примерно за $2 млн.

Отказ предыдущих собственников от здания площадью в 3 тысячи «квадратов» был легко объясним: затраты на ремонт и реконструкцию, плюс накладываемые департаментом государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия Ленинградской области ограничения выливались в солидную сумму. «Реставрация такой большой усадьбы как Марьино – это свыше сотни миллионов рублей, – рассказывает Галина Степанова. – Но даже при наличии средств до сих пор нет реставрационного плана. Мы многого не знаем о постройке усадьбы, архивные документы разбросаны по пятидесяти учреждениям. Не только в России, но и на Украине, в Польше. На начальном этапе пришлось восстанавливать водопровод, чистить пруд, ремонтировать комнаты для гостей и банкетный зал. При этом считается, что я получила усадьбу в неплохом состоянии».

В «неплохом» – это значит в варианте советского пансионата: с покрашенными масляной краской стенами, помещениями, разделенными на маленькие двухместные номера, и с минимальным набором бытовых удобств. По словам Галины Степановой, покупать Марьино или не покупать, проблемой для нее не было: «Приехала, увидела. Думаю: надо. Усадьбы мне всегда были интересны, а тут еще и руки можно приложить».

Работы в усадьбе и парке ведутся с момента покупки, то есть уже два с половиной года – начинать пришлось с косметики: покраски стен, потолков, замены окон, ремонта дверей. Сейчас значительная часть помещений уже приведена в порядок, они действуют как гостиничные номера – причем интерьер по возможности сделан «под старину». На будущее запланировало воссоздание двухсветного танцевального зала, который сгорел еще в 1899 году. Теперь на уцелевших фундаментах отстроят новодел. На реставрацию отправились фирменные усадебные львы, которые охраняли входы в здание. Большая работа проделана и в парке – он расчищен, пруд перед усадьбой облагорожен, сделан новый мост. При этом парк так и не оформлен в собственность. «В качестве собственника я получила только дворец, документы на половину пейзажного парка площадью 28 гектаров оформляются, а вторая половина – в перспективе», – говорит Галина Степанова.

Интересно, что усадьба приобреталась не только для коммерческого использования – сама владелица со своими родственниками нередко живет в имении. Так что усадьба, по сути, делится на «гостевую» и «хозяйскую» части, «западное» и «восточное» крыло. Никаких сверхзадач, по словам госпожи Степановой, она не ставит: просто постепенно целенаправленно восстанавливает усадьбу и делает ее пригодной для жизни.

https://www.bn.ru/
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым
 
 
Войти