Чи легко володіти історією





Google+
28.01.2011 09:55
Статті про нерухомість | Чи легко володіти історією Життя в будинку-пам'ятнику гарантує неабиякі обмеження і несвободи. Проте в Європі вдалося включити історичну спадщину в сучасне життя - старі будівлі заселені, і хоча господарі нарікають на деякі побутові незручності, які бажають в'їхати в історичний пам'ятник чимало: мешканцям покладаються податкові пільги, а витрати на утримання пам'ятки не відрізняються від вартості проживання в звичайному будинку.

Не те в Росії, де немає жодної пільги для людей, що займають історичні будівлі - є тільки обтяження та витрати.

Милі дрібниці

Влітку минулого року я побувала в Швеції у подруги - вони з чоловіком купили невеликий будинок у передмісті, пам'ятник пізнього конструктивізму (1936 рік). У Швеції життям «у пам'ятнику» нікого не здивуєш. Більш того, багато громадян цієї країни цілеспрямовано підшукують історичний об'єкт - це не тільки престижно, але нерідко і вигідніше, дешевше, ніж нове житло.

«Ми дізналися про квартал, де живемо зараз, з книги про архітектуру 10 років тому, - розповідає Регіна Бахвалова, мешканка Стокгольма. - І потім цілеспрямовано протягом року шукали будинок - з серпня 2009-го по червень 2010-го. Щороку приблизно дюжина об'єктів в нашому кварталі (приблизно 500 будинків) змінює господарів. Влаштовується шоу, потім аукціон з продажу - переможець повинен запропонувати найвищу ціну. Купуються будинку в 100% випадків за допомогою іпотеки. Ми за рік відвідали 7 або 8 шоу. Брали участь у трьох аукціонах, два з них програли. Один виграли, це і є наш нинішній будинок. Будинок в порівнянні з аналогічним "непамятним» житлом коштував дешевше. Тому що диктатура громадської думки мешканців кварталу привносить деяку незручність у життєве пристрій, а це багатьом не подобається ».

Саме істотне обмеження, звичайно, - не можна вносити ніяких змін в зовнішній вигляд будинку: не можна змінювати рами вікон, склити балкони, фарбувати будинок в будь-який колір, крім білого, обносити ділянку непрозорим парканом ... На прибудинковій території не можна рубати скелетні дерева, якщо вони не хворі або пошкоджені. І хоча в іншому можна вести себе як заманеться, більшість садівництві дуже стримано: рододендрони, бузок, жасмин, зарості хост, красиві старі декоративні хвойні. Витримувати стиль - головне правило живуть в «історичному» кварталі. Не дивно: всі радикальні зміни вимагають письмового дозволу сусідів та міського архітектора. Архітектор не підпише проект, тому що він лімітований законодавством про охорону культурної спадщини, а сусіди не підпишуть тому, що всі знають: ринкова вартість будинків тут в першу чергу визначається автентичністю та збереженням архітектурного середовища.

Не останню роль у підтримці будинку в гідному стані грає думку. «Будинок потрібно підтримувати в належному стані просто тому, що це стандарт« хорошого добросусідського поведінки ». Ніхто слова впоперек не скаже, якщо з якихось причин біля будинку з'являться вади. У наших сусідів, наприклад, відскочив великий шматок штукатурки на фасадній стіні. Відремонтують рано чи пізно. Не наша справа втручатися і вказувати. Але на тлі ідеального стану всіх будинків в окрузі це, звичайно, кидається в очі, і для них це важливо », - зауважує пані Бахвалова.

Звичайно, через неможливість переробок в такому житті існують деякі побутові незручності. «Наприклад, з вікон дме, - розповідає Регіна Бахвалова. - А зробити нічого не можна, - сучасні герметичні вікна не вставиш. Коли будинки будували, мабуть, передбачалося, що жителі кожен день топлять камін. А нинішнім людям топити камін кожен день лінь і накладно. Так що будинок виходить не надто енергоекономнішим. Ні змішувачів гарячої та холодної води в одній з раковин. Або наприклад, батареї парового опалення закриті захисними дерев'яними екранами з різьбленням. Наш стрімкий 10-місячний малюк з такою силою б'є по них м'ячиком, що екрани вилітають з пазів і з гуркотом падають. Мабуть, діти в часи будівлі нашого будинку були якось спокійніше ... »

Черга за історією
У Ленінградській області налічується чимало історичних пам'яток, оголошуються конкурси, але реальні випадки переходу садиб чи інших історичних будівель в приватні руки можна перерахувати по пальцях. На відміну від Швеції, черга охочих взяти участь в аукціоні на володіння не вибудовується: життя в них виглядає набагато менш ідилічною. Так що небагато випадків поновлення дворянських гнізд засновані на ентузіазмі окремих бізнесменів.

Формально закон дозволяє купувати у власність будівлі, які є пам'ятками культурної спадщини, і пристосовувати їх під приватне житло. Коштує це порівняно недорого: наприклад, не так давно обговорювана ціна покупки садиби в Білогірка (Гатчинський район Ленобласті, унікальний особняк в стилі північного ампіру) становила 6 млн рублів. Але, по-перше, який бажає придбати, наприклад, садибу (яких в області не один десяток) зіткнеться з тим, що більшість садибних споруд знаходиться в підвішеному стані - ніхто до ладу не знає, кому вони належать. А від цього і процедура отримання будівлі у власність надзвичайно заплутана. Не завжди вдається з'ясувати, хто відповідальний за майно, не розділене толком між Федерацією, областю і муніципальними утвореннями. До того ж пам'ятники переходили з федерального рівня охорони на регіональний, знову виявлені об'єкти намагалися передати муніципалітетам. Частина будівель знаходиться у віданні різних балансоутримувачів (лікарень, шкіл, інститутів). Садиба може належати двом (садибний комплекс у Гостіліци), трьох (садиба в Вільповіцах) і більше власникам. Крім цього інвестор, який отримує пам'ятник архітектури, повинен отримати візу охоронного відомства, переконавши чиновників у тому, що об'єкту не буде нанесено ніякого збитку. А потім - розробити проект реставрації будівлі.

Муніципальна влада, як правило, охоче йдуть назустріч потенційним інвесторам, розсудливо вважаючи, що гірше нинішнього стан пам'ятника архітектури вже не стане. А от проблеми з землею виникають: де-факто частиною садиб є прилеглі парки, а це десятки гектарів, які слід також обживати і облагороджувати, а парк нерідко являє собою заплутану черезсмужжя земельних інтересів різних власників. Ні про яку «автентичності середовища» мова не йде - як правило, будівля-пам'ятник оточують нові споруди самого різного толку. Саме ж стан пам'яток таке, що наступні вкладення виявляються помітно більше вартості придбання, а ринкова ціна - якщо об'єкт доведеться продавати - цих вкладень не відіб'є.

Будинок з креном

У Тосненському районі однієї з перших була передана в приватні руки дача Бурцева. Двоповерховий дерев'яний будинок, прикрашений різьбленням, був побудований на початку XX століття купцем 1-ї гільдії Бурцевим. З цієї ділянки (у кілька гектарів) починався комплекс дач вздовж річки Тосно. В кінці 80-х років будинок засудили до зносу - його відновлення визнали неможливим: дерев'яний будинок, який багато років не використовувався, помітно осідав на фундаменті, ніхто не хотів брати його навіть на дрова. Покосилася витончена башточка на другому поверсі, потребували заміни внутрішні перекриття. Навколо - захаращений, заболочений парк.

Проте в 1994 році його взяла в оренду заступник голови президії ради ВООПИК Валентина Бичева. Проект, представлений новими власниками, припускав відновлення не тільки вдома, але і парку - якби його вдалося оформити у власність. Але питання про передачу землі у власність став каменем спотикання: до будинку «приписана» тільки 12 соток, про парк мови не йде.

Сім'я Бичевих розраховувала винятково на власні сили, роботи велися сімейним підрядом: ніякого фінансування по об'єкту з боку держави не передбачалося. За фактом з 1994 року зробити вдалося небагато - початкові плани не врахували реальних витрат на облаштування старої будівлі. Була відновлена частина першого поверху, відремонтовано та замінено несучі конструкції, і будинок перестав представляти загрозу для життя. Але всередині - величезне темне приміщення в два поверхи, частина перекриттів відсутня, деякі приміщення майже не використовуються. Господарі в основному використовують дім як літньої дачі. Особисте враження - контраст між будинком і чудовими квітниками, які дійсно відтворені навколо будівлі: на їх розбивку знадобилося значно менше сил і грошей, ніж на ремонт будинку. Коли з'явиться можливість продовжити відновлення дачі - невідомо. Самі власники, звичайно, шкодують про неможливість відтворення, але раді і тому, що вдалося врятувати хоча б частину будинку.

Історія зі щасливим кінцем

По сусідству з дачею Бурцева, буквально в кілометрі, знаходиться інший «пам'ятний» комплекс, доля якого складається більш вдало. Мова йде про садибу Строганових-Голіциних «Мар'їно». Перші власники садиби - найбільші російські землевласники та промисловці Строганова. Вони придбали маєток в 1726 році. На початку XIX ст. маєток перейшов до князів Голіциним. З 1814-го по 1819 роки учень А. Н. Вороніхіна кріпак архітектор І. Ф. Колодін побудував новий будинок, типовий для російської класичної архітектури. Навколо нього на високому березі Тосно був створений пейзажний парк.

Чесно кажучи, від маєтку до початку перебудови залишилося небагато - частина будинку знищив військовий снаряд, потім залишки розкоші «добили» мешкали тут за радянських часів дитячий будинок, геологорозвідувальний інститут, санаторій промислового підприємства. У 2000 році Мар'їно виставили на аукціон, і за сім наступних років садиба змінила десяток власників, поки не була викуплена підприємницею з Петербурга Галиною Степанової. Приблизно за $ 2 млн.

Відмова попередніх власників від будівлі площею в 3 тисячі «квадратів» був легко зрозумілий: витрати на ремонт і реконструкцію, плюс накладаються департаментом державної охорони, збереження та використання об'єктів культурної спадщини Ленінградської області обмеження виливалися в солідну суму. «Реставрація такий великий садиби як Мар'їно - це понад сотні мільйонів рублів, - розповідає Галина Степанова. - Але навіть за наявності коштів досі немає реставраційного плану. Ми багато чого не знаємо про будівництво садиби, архівні документи розкидані по п'ятдесят установам. Не тільки в Росії, але і на Україну, в Польщі. На початковому етапі довелося відновлювати водопровід, чистити ставок, ремонтувати кімнати для гостей і банкетний зал. При цьому вважається, що я отримала садибу в непоганому стані ».

У «непоганому» - це значить у варіанті радянського пансіонату: з пофарбованими олійною фарбою стінами, приміщеннями, розділеними на маленькі двомісні номери, і з мінімальним набором побутових зручностей. За словами Галини Степанової, купувати Мар'їно або не купувати, проблемою для неї не було: «Приїхала, побачила. Думаю: треба. Садиби мені завжди були цікаві, а тут ще й руки можна прикласти ».

Роботи в садибі і парку ведуться з моменту покупки, тобто вже два з половиною роки - починати довелося з косметики: фарбування стін, стель, заміни вікон, ремонту дверей. Зараз значна частина приміщень вже приведена в порядок, вони діють як готельні номери - причому інтер'єр по можливості зроблений «під старовину». На майбутнє заплановано відтворення двухсветному танцювального залу, який згорів ще в 1899 році. Тепер на вцілілих фундаментах відбудують новодел. На реставрацію вирушили фірмові садибні леви, які охороняли входи в будівлю. Велика робота виконана і в парку - він розчищений, ставок перед садибою облагороджений, зроблено новий міст. При цьому парк так і не оформлений у власність. «В якості власника я отримала тільки палац, документи на половину пейзажного парку площею 28 гектарів оформляються, а друга половина - у перспективі», - говорить Галина Степанова.

Цікаво, що садиба купувалася не тільки для комерційного використання - сама власниця зі своїми родичами нерідко живе в маєтку. Так що садиба, по суті, ділиться на «гостьову» і «хазяйську» частини, «західне» і «східне» крило. Ніяких надзавдань, за словами пані Степанової, вона не ставить: просто поступово цілеспрямовано відновлює садибу і робить її придатною для життя.

https://www.bn.ru/
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти